나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61573 [1] 충청남도 당진시 구룡동 산191-3 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61573 [1] 충청남도 당진시 구룡동 산191-3 임야 경매

• 사건번호: 2024타경61573
• 주소: 충청남도 당진시 구룡동 산191-3
• 용도: 임야

서산지원 경매3계 2024타경61573 | 소재지: 충청남도 당진시 구룡동 산191-3 | 감정가: 1,047,792,000원 | 최저가: 729,954,000원 | 용도: 임야

1. 서산지원 2024타경61573 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건내용

사건번호: 서산지원 2024타경61573 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 2.물건현황

소재지: 충청남도 당진시 구룡동 산191-3

용도: 임야

감정가: 1,047,792,000원

토지면적: 109,145.00㎡ (약 33,013.5평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

1.1. 3.감정평가 요약

위치 및 주위환경: '도동마을회관' 동측 인근에 위치. 주위는 자연림, 전·답 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 무난함.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 주변 교통 상황은 무난함.

형태 및 이용상태: 부정형 급경사지의 토지로, 현황 '자연림' 상태임.

토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역. 또한, 가축사육제한구역(다양한 축종 및 제한), 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발에 제한이 따름.

공부와의 차이: 없음.

기타: 임대관계는 미상임.

1.2. 입지조건

1.2. 1.지리적 위치

본건은 충청남도 당진시 구룡동 '도동마을회관'에서 동쪽으로 인접한 산림 지역에 위치하고 있습니다.

1.2. 2.주변 환경

자연림, 전·답 등이 혼재된 지역으로, 상대적으로 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 인근 마을회관이 위치하고 있어 기본적인 생활 기반과의 접근성을 엿볼 수 있습니다.

1.2. 3.교통 접근성

차량 접근은 비교적 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 낮은 편일 것으로 예상됩니다. 인근 도로 상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.매각 대상

본건은 토지만 매각 대상이며, 건물은 존재하지 않습니다.

1.3. 2.등기부상 권리

부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 이OO입니다. 등기부상 추가적인 제한 권리 사항은 감정평가서 요약에 명시되지 않았으나, 경매 진행 시 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 3.분묘기지권

토지상에 분묘 2기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발 시 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 매각 가격 산정 시 해당 부분의 제한이 반영되었습니다.

1.3. 4.맹지 여부

지적도상 맹지이므로, 도로에 직접 접하는 면이 없어 건축 등 토지 활용에 있어 진입로 확보가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.현재 이용 현황

본건은 자연림 상태의 임야로, 현재 어떠한 상업적 활동이나 시설도 존재하지 않습니다.

1.4. 2.주변 지역 특성

주변은 농경지와 산림이 혼재된 전형적인 농산촌 지역입니다. 따라서 전통적인 상권 분석보다는 해당 지역의 개발 가능성이나 농업, 임업 관련 잠재력에 초점을 맞춰야 합니다.

1.4. 3.잠재적 상업성

본 토지의 경우, 현재 지목 및 현황상 상업적 가치보다는 농림업 또는 임업 관련 용도, 혹은 향후 개발 행위 허가 가능성에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.인근 편의시설

가까운 '도동마을회관'이 있으나, 대규모 상업 시설이나 주거 편의 시설은 인근에 부족할 것으로 예상됩니다. 당진 시내 또는 읍면 단위로 이동해야 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 2.주거 환경

자연림에 둘러싸여 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있으나, 생활 편의 시설과의 접근성이 떨어져 도심의 편리함을 기대하기는 어렵습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.맹지로서의 진입로 문제

도로에 직접 접하지 않는 맹지이므로, 토지 이용 시 사도 개설 등 추가적인 비용과 노력이 필요합니다. 이는 건축 행위 시 가장 큰 장애물이 될 수 있습니다.

1.6. 2.분묘기지권의 불확실성

분묘 2기의 존재와 분묘기지권 성립 여부의 불분명함은 향후 토지 소유권 행사나 개발 시 예상치 못한 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

1.6. 3.개발 제한

농림지역, 관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 개발 시에는 관련 법규 및 행정 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 4.자연환경적 제약

급경사지의 부정형 토지라는 점은 토목 공사 등에 추가 비용을 발생시킬 수 있으며, 개발의 효율성을 저하시킬 수 있습니다.

1.6. 5.혐오시설 인근 가능성

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 넓은 산림 지역의 특성상, 향후 주변 개발이나 지역 계획에 따라 예상치 못한 시설이 들어설 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. 이는 장기적인 가치 평가 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 종합 의견

본건 충청남도 당진시 구룡동 산191-3 임야는 10만평이 넘는 넓은 면적을 가지고 있으며, 현재는 자연림 상태로 보전되고 있습니다. '도동마을회관' 인근이라는 지리적 이점은 있으나, 맹지이며 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다는 큰 단점을 가지고 있습니다. 또한, 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하여 개발이 용이하지 않은 물건입니다. 감정가는 이러한 제한 사항을 고려하여 산정된 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.넓은 면적의 잠재력

10만 평이 넘는 넓은 면적은 향후 토지 이용 계획 변경이나 개발 여건이 마련될 경우 상당한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 2.자연 환경의 가치

청정 자연 환경을 활용한 산림 휴양림, 캠핑장 등 자연 친화적인 시설로의 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 각종 규제 완화 및 인허가 가능 여부에 따라 달라집니다.

1.8. 3.장기적 관점의 투자

단기적인 시세 차익보다는 장기적인 안목으로 해당 지역의 개발 가능성, 규제 완화 추세 등을 고려한 투자 대상이 될 수 있습니다. 분묘 문제 해결 및 진입로 확보 방안 마련이 선행되어야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매3계