나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61900 [1] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645 이안큐브오피스텔 11층에이-1106호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 "한국전력공사 서산전력지사" 서측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건 내 제11층 제에이-1106호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 폭 약 25m, 북측 및 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.
대지권의 목적인 토지 기호(2)
도시지역, 일반상업지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위1번 주택임차권등기(2024.9.5.제26710호) 있음. (임대차보증금 90,000,000원/ 주민등록일자:2022. 6. 9./점유개시일자:2022.7.6./ 확정일자:2022.6.30.). 배당에서 보증금이 전액 변제 되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경61900 (1)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645 이안큐브오피스텔 11층 에이-1106호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축년도: 2019년

감정가: 125,000,000원

토지면적: 7.04㎡ (약 2.13평)

건물면적: 24.03㎡ (약 7.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

주위환경: "한국전력공사 서산전력지사" 서측 인근에 위치하며, 주변은 공장, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건은 서측 및 남측으로 폭 약 25m, 북측 및 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 일반산업단지 및 가축사육제한구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 을구 순위 1번으로 2024년 9월 5일 접수된 공태훈 씨의 주택임차권등기가 존재합니다. 해당 임차인은 2022년 6월 9일 주민등록, 2022년 6월 30일 확정일자를 받았으며, 배당받을 보증금은 90,000,000원입니다.

본 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 대항할 수 있는 권리이므로, 보증금 90,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액은 612,456,252원입니다.

말소기준권리: 강제경매 개시결정등기 (2024.12.20)

임차인 현황:

* 임차인: 공

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-09

* 확정일자: 2022-06-30

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 배당 잔액 인수 (보증금 90,000,000원)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 성연면 오사리 지역은 "한국전력공사 서산전력지사" 인근에 자리한 복합 상권으로, 오피스텔, 근린생활시설, 주택, 공장 등이 혼재되어 있습니다.

최근 거래 사례 분석 (2025년 2월 5일 기준, 단위: 만원):

* 24.03㎡ (16층): 6,982만원

* 23.46㎡ (11층): 6,811만원

* 24.03㎡ (13층): 6,582만원

유사 면적(약 24㎡) 오피스텔의 최근 시세는 6,582만원에서 6,982만원 범위로 형성되어 있습니다.

감정가(125,000,000원)와 최근 실거래가(약 6,582만원~6,982만원) 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정 시점의 시장 상황과 현재 시점의 괴리, 또는 인수해야 할 임차 보증금 등의 영향으로 해석될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로, 2019년 준공된 18층 건물 내 11층에 위치하고 있습니다.

내부에는 위생, 급배수, 난방, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 및 업무가 가능합니다.

단지 주변으로 공장 및 근린생활시설이 있어 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 을구 1번 순위의 주택임차인 공태훈 씨의 보증금 90,000,000원 인수 부담입니다. 최근 실거래가를 감안할 때, 경매 낙찰가로는 임차 보증금 전액 변제가 어려울 것으로 예상되며, 매수인으로 하여금 상당 금액의 보증금을 인수하게 할 가능성이 높습니다.

감정평가액(125,000,000원)과 최근 실거래가(약 6,500만원~7,000만원) 간의 큰 괴리는 투자자의 신중한 접근을 요구합니다.

주변에 공장이 소재하여 환경적인 요인을 고려할 필요가 있습니다. (단, 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 준공)인 오피스텔로, 교통 및 주변 환경은 보통 수준입니다.

가장 큰 투자 제약 요인은 90,000,000원의 임차 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다.

감정가 대비 현저히 낮은 최근 실거래가는 시장 상황 변화 또는 임차 보증금 문제 등 복합적인 요인에 기인한 것으로 보입니다.

따라서, 인수되는 임차 보증금 부담을 충분히 고려한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

임차 보증금 인수 부담으로 인해 경매 진행 시 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있습니다.

비교적 신축 건물이므로 향후 임대 수익 또는 매매 차익을 기대할 수 있습니다.

지구단위계획구역 및 일반산업단지 내에 위치하여 지역 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가(약 6,582만원~6,982만원)와 감정가(125,000,000원) 간의 큰 차이, 그리고 90,000,000원의 임차 보증금 인수 가능성을 종합적으로 고려할 때, 현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 58,000,000원으로 산정됩니다.

이는 최근 실거래가 하단부의 약 80% 수준이며, 인수 보증금(최대 90,000,000원)을 고려한 실제 매수인의 총 투자 비용은 이를 초과하게 될 것입니다.

투자자는 인수되는 임차 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 발생하는 추가 비용을 반드시 고려하여 입찰 가격을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.