나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61900 [1] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645 이안큐브오피스텔 11층에이-1106호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61900 [1] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645 이안큐브오피스텔 11층에이-1106호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경61900
• 주소: 충청남도 서산시 성연면 성연2로 45, 11층에이-1106호 (이안큐브오피스텔)
• 용도: 오피스텔

서산지원 경매3계 2024타경61900 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 성연2로 45, 11층에이-1106호 (이안큐브오피스텔) | 감정가: 125,000,000원 | 최저가: 87,500,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서산지원 2024타경61900 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서산지원 2024타경61900 (1)

* 소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645 이안큐브오피스텔 11층에이-1106호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 125,000,000원

* 토지면적: 7.04㎡ (약 2.13평)

* 토지지분: 7.037㎡ (약 2.13평)

* 건물면적: 24.03㎡ (약 7.27평)

* 건물지분: 24.0349㎡ (약 7.27평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 공OO

* 위치 및 주위환경: 충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 "한국전력공사 서산전력지사" 서측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임 [cite: provided information].

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 18층 건물 내 제11층 제에이-1106호임 [cite: provided information].

* 이용상태: 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중임 [cite: provided information].

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음 [cite: provided information].

* 토지 이용상태: 2필 일단의 부정형의 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임 [cite: provided information].

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 대로3류, 가축사육제한구역, 일반산업단지 등으로 지정되어 있음 [cite: provided information].

* 기타참고사항: 임대 내역은 확인되지 않음 [cite: provided information].

1.2. 입지조건

본건이 소재한 충청남도 서산시 성연면 오사리 지역은 서산테크노밸리의 핵심 배후지로, 젊은 층 인구 유입이 활발하며 지속적인 인구 증가를 보이고 있습니다. 서산테크노밸리에는 약 60여 개의 기업이 입주했으며, 향후 추가 기업 유치가 예정되어 있어 양질의 일자리가 풍부합니다. 또한, 서산오토밸리(SK온 전기차 배터리 공장 포함), 서산인더스밸리, 성연농공단지 등 다수의 산업단지가 인접해 있어 직주근접성이 우수합니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도 보통 수준입니다 [cite: provided information].

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 가장 중요한 권리사항은 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번의 주택임차권 등기(2024.9.5. 제26710호)가 있다는 점입니다 [cite: provided information]. 해당 임차권은 임대차보증금 90,000,000원, 주민등록일자 2022년 6월 9일, 점유개시일자 2022년 7월 6일, 확정일자 2022년 6월 30일로 확인됩니다 [cite: provided information]. 경매 절차에서 배당을 통해 임대차보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 입찰 전 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 서산테크노밸리 일대는 주거, 상업, 산업 기능이 복합된 첨단산업단지로 개발되고 있으며, 지속적인 기업 유치와 인구 유입으로 인해 상권이 활성화될 잠재력을 지니고 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 제공하며, 인근 산업단지 근로자들을 대상으로 한 배후 수요가 존재합니다 [cite: provided information, 8, 10, 15]. 젊은 층 인구 비중이 높아 신규 상권 형성에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 서산테크노밸리 내에 위치하며, 단지 내 및 주변으로 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 차량으로 약 10분 거리에 서산 시내가 있어 대형마트, 종합병원 등 주요 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 단지 인근에 성연초등학교와 학원가 등 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 권리분석에서 언급한 9천만원의 임대차보증금 인수 가능성입니다. 배당 순위에 따라 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 수 있으므로, 이를 감안한 입찰가 산정이 필수적입니다 [cite: provided information]. 또한, 과거 '이안큐브 서산테크노밸리' 오피스텔 단지에서 분양 과정에서의 사기분양 논란이 있었던 사례가 있어, 건물 자체의 전반적인 거래 및 인식에 영향을 줄 수 있습니다. 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서산테크노밸리라는 성장 잠재력이 높은 지역에 위치한 오피스텔입니다. 풍부한 일자리와 지속적인 인구 유입은 임대 수요 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 그러나 9천만원의 임대차보증금 인수라는 중대한 부담이 존재하므로, 이를 완벽하게 소화할 수 있는 투자자에게 적합합니다. 건물 자체의 과거 분양 관련 이슈도 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 성장 잠재력이 높은 서산테크노밸리 내 위치: 산업단지 배후지로 젊은 층 인구 유입 및 개발 가치 상승 기대.

* 풍부한 임대 수요: 인근 산업단지 근로자 및 신규 유입 인구에 따른 임대 수요 확보 가능성.

* 경매 특성 활용: 권리 분석 및 인수 부담을 정확히 파악할 경우, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회.

* 주의사항 철저 확인: 9천만원 임대차보증금 인수 여부 및 금액을 정확히 확인하고, 배당표를 면밀히 분석하여 최종 인수 금액을 산정해야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매3계