나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61221 [1] 충청남도 서산시 읍내동 738-6 서산롯데캐슬 107동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AYR · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 서산시 읍내동 소재 "부춘초등학교" 남서측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 대중교통 및 도로교통 이용상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 아파트 내 1층 101호로서,
(사용승인일자: 2006.10.19)

외벽: 몰탈위 페인팅마감 등,
내부: 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

현황 주거용(방3, 주방, 거실, 욕실2, 현관 등) 으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장설비, 승강기설비, 소화탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄화된 부정형 평지로서, 현황 "아파트건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지를 포장도로가 에워싸고 있으며, 북서측 도로를 통해 단지내 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(읍내 롯데아파트), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-임차인 조희정의 배당요구금액은 175,000, 000원 임. (보증금 145,000,000원에 집행력 있는 공정증서(공증인 한만기 사무소 2024년 제77호)에 의한 30,000,000원을 합한 금액임.)
-임차인 조희정의 귄리신고 및 배당요구신청서상의 인도일은 2022.2.15.이나, 계약서상 인도일은 2022.2.20.임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지

충청남도 서산시 읍내동 738-6 서산롯데캐슬 107동 1층 101호

2.2. 건물 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 아파트 내 1층 101호

* 사용승인일자: 2006년 10월 19일

* 면적

* 토지면적: 34.32㎡ (약 10.38평)

* 건물면적 (전용면적): 59.40㎡ (약 17.97평)

* 건물 총 면적 (분양면적)은 명시되지 않았으나, 전용면적 외 공용 면적이 포함된 수치입니다.

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2.3. 경매 정보

* 사건번호: 서산지원 24타경 61221 (1)

* 감정가: 160,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신한카드

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

본 물건은 충청남도 서산시 읍내동에 소재하며, "부춘초등학교"의 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 및 도로 이용이 편리합니다.

3.3. 토지 이용 및 계획

* 토지 형상 및 이용 상태: 평탄화된 부정형 평지로, 현재 '아파트건부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 단지 내 포장도로가 잘 정비되어 있으며, 북서측 도로를 통해 공도와 연결됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(읍내 롯데아파트)으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로2류, 중로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 불가)에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 본건은 신한카드의 강제경매개시결정(2024.12.03.)으로 진행되는 경매입니다. 통상적으로 경매 절차가 완료되면, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소됩니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김석근(2021.01.13), 전민경(2023.11.20, 매매 165,000,000원)

* 가압류: 교보생명보험주식회사(2024.11.18, 8,766,679원)

* 강제경매: 신한카드(2024.12.03, 2024타경61221)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

4.2. 임차인 분석

* 임차인: 조

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 02월 15일

* 배당신고일자: 2025년 01월 09일

* 대항력: 있음

* 권리분석 상 특이사항:

* 임차인 조 은 대항력을 보유하고 있습니다.

* 임차인의 총 배당요구금액은 보증금 145,000,000원에 집행력 있는 공정증서(2024년 제77호)에 의한 30,000,000원을 합한 총 175,000,000원입니다.

* 권리분석상 '미배당 보증금 매수인 인수'로 명시되어 있으며, 예상 배당금은 145,000,000원입니다.

* 임차인의 계약서상 인도일은 2022.02.20.이나, 권리신고 및 배당요구신청서상의 인도일은 2022.02.15.입니다.

5. 상권분석

본 물건은 주거지대 내에 위치하며, 주변으로 아파트단지와 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 따라서 기본적인 생활 편의시설 이용은 편리할 것으로 예상됩니다. 대중교통 및 도로망 접근성이 양호하여, 상권 활성화보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 편의

* 내부 구조: 현황 주거용으로 이용 중이며, 방 3개, 주방, 거실, 욕실 2개, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

* 편의시설: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 소화탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 교육시설: "부춘초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 임차인 조 씨의 대항력 및 미배당 보증금 인수 가능성입니다. 임차인은 총 175,000,000원의 보증금을 주장하고 있으며, 이 중 일부가 경매 절차에서 배당받지 못할 경우, 해당 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 예상 배당금액 145,000,000원과 총 주장 금액 175,000,000원의 차액(30,000,000원)이 매수인이 부담해야 할 잠재적 인수 보증금입니다.

7.2. 인도 명도 관련

임차인의 권리신고 상 인도일과 계약서상 인도일 간의 시점 차이(2022.02.15 vs 2022.02.20)가 존재합니다. 이는 명도 과정에서 약간의 분쟁 소지가 될 수 있으나, 큰 문제로 번질 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 적극적인 소통과 협의가 필요합니다.

7.3. 건물 노후화

2006년 10월에 사용승인된 아파트로, 19년차 건물에 해당합니다. 향후 재건축이나 리모델링 등 주거 환경 개선에 대한 기대는 낮을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 서산 롯데캐슬 아파트는 서산시 읍내동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 부춘초등학교와 근린생활시설 접근성이 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 또한 편리한 편입니다. 그러나 임차인 조 씨가 보유한 높은 보증금과 대항력으로 인해, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 상당한 금액(최대 30,000,000원)이 존재한다는 점이 가장 큰 문제입니다. 따라서 이 물건은 신중한 권리 분석과 함께, 임차인과의 명확한 협상 가능성을 면밀히 검토한 후에 입찰 여부를 결정해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 서산시 읍내동 내 아파트로서, 지역 내 실수요층이 꾸준히 있을 수 있습니다.

* 부춘초등학교 인근으로 학군 관련 장점이 있습니다.

* 임차인과의 협상을 통해 인수 보증금 문제를 명확히 해결하고, 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 160,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 조 씨에게 발생할 수 있는 미배당 보증금(최대 30,000,000원) 및 명도 비용, 기타 부대 비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금 발생 위험을 감안할 때, 이를 제외한 130,000,000원 이하의 입찰가로 접근하는 것을 권고합니다. 실제 투자 시에는 본 물건의 현 시세, 주변 매물과의 비교, 명도 예상 비용 등을 추가적으로 분석하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.