나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61221 [1] 충청남도 서산시 읍내동 738-6 서산롯데캐슬 107동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61221 [1] 충청남도 서산시 읍내동 738-6 서산롯데캐슬 107동 1층101호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경61221
• 주소: 충청남도 서산시 안견로 365-10, 107동 1층101호 (읍내동,서산롯데캐슬)
• 용도: 아파트

서산지원 경매3계 2024타경61221 | 소재지: 충청남도 서산시 안견로 365-10, 107동 1층101호 (읍내동,서산롯데캐슬) | 감정가: 160,000,000원 | 최저가: 112,000,000원 | 용도: 아파트

1. 서산지원 2024타경61221 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경61221 (1)

소재지: 충청남도 서산시 읍내동 738-6 서산롯데캐슬 107동 1층 101호

용도: 아파트

감정가: 160,000,000원

토지면적: 34.32㎡ (약 10.38평)

건물면적: 59.40㎡ (약 17.97평) - 전용면적 기준

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 충청남도 서산시 읍내동에 소재한 서산 롯데캐슬 아파트 단지 내에 위치하고 있습니다. 단지 남서측 인근에는 부춘초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 무난합니다. 차량 접근이 용이하며, 단지 인근으로 버스정류장 및 간선도로가 있어 대중교통 및 도로 교통 이용이 편리한 지역입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건입니다.

가장 중요한 사항은 임차인 조희정 씨와 관련된 내용입니다.

임차인 조희정 씨는 총 175,000,000원을 배당요구금액으로 신고했습니다. 이 금액은 보증금 145,000,000원과 집행력 있는 공정증서에 의한 30,000,000원을 합한 금액입니다.

이는 감정가 160,000,000원보다 높은 금액으로, 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있는 중요한 권리 분석 요소입니다.

특히, 임차인의 권리신고 및 배당요구신청서상의 인도일(2022.2.15.)과 계약서상 인도일(2022.2.20.) 사이에 차이가 있어, 실제 대항력 및 우선변제권의 판단에 있어 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

채권자가 신OOOOOOOO이며, 해당 권리가 임차인의 권리보다 후순위일 경우, 낙찰자는 임차인의 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 서산시 읍내동 일대는 도시지역 내 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 지구단위계획구역(읍내 롯데아파트)으로 지정되어 있어 계획적인 도시 환경을 갖추고 있습니다. 대로3류, 소로2류, 중로3류 등 다양한 폭의 도로와 접하고 있어 교통의 접근성이 우수합니다. 단지 인근으로 근린생활시설이 소재하여 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

본 아파트는 2006년 10월 19일에 사용 승인된 철근콘크리트조 건물로, 총 15층 중 1층에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등 일반적인 아파트 마감 상태입니다.

내부 구조는 현황 주거용으로 이용 중이며, 방 3개, 주방, 거실, 욕실 2개, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 주차장 설비, 승강기, 소화탐지 설비 등 생활에 필요한 각종 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 조희정 씨의 대항력 및 우선변제권 문제입니다. 임차인의 총 채권액(175,000,000원)이 감정가(160,000,000원)를 초과하므로, 임차인의 권리가 선순위일 경우 낙찰자는 보증금 전액 또는 상당 부분을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 또한, 임차인의 인도일 관련 계약서상 내용과의 차이는 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. "임대 관계는 미상임"이라는 기타 참고사항은 해당 물건에 조희정 외 다른 임대차 관계가 존재할 가능성도 배제할 수 없음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

서산 롯데캐슬 아파트는 주거 환경 및 교통 편리성 등 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 본 건은 임차인의 높은 보증금 요구액으로 인해 권리 분석이 매우 중요하며, 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 인수 금액 발생 가능성이 높아 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인과의 협상 또는 법적 절차를 통해 권리 관계를 명확히 확인하고, 인수 금액 및 추가 비용을 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

- 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건.

- 부춘초등학교 인근으로 자녀가 있는 가정에 유리할 수 있음.

- 임차인과의 권리 관계를 명확히 파악하고, 인수 금액 및 명도 관련 비용을 고려하여 시세 대비 충분히 저렴한 가격으로 취득할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

- 서산시 읍내동 일대의 향후 부동산 시장 전망이 긍정적일 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 및 혐오 시설 정보

주변으로는 부춘초등학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 좋습니다. 또한, 대규모 아파트 단지인 서산 롯데캐슬이 자리 잡고 있어 주거 편의성이 높습니다. 인근에 다른 아파트 단지들도 소재하고 있습니다.

서산시에서는 현재 양대동 일원에 기존 소각장을 '자원회수시설'로 명칭을 변경하고 전망대, 어드벤처 슬라이드, 찜질방, 물놀이장 등 주민 친화적이고 체험형 시설을 갖춘 랜드마크 시설로 조성하는 사업을 진행 중에 있습니다. 이는 혐오 시설로 인식될 수 있는 시설을 긍정적으로 전환하려는 노력의 일환입니다. 본 건 아파트에서 이러한 자원회수시설까지의 직선거리가 멀지 않으나, 일반적으로 소각장 등은 도심 외곽이나 별도 구역에 위치하는 경우가 많아 직접적인 생활 환경에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 본 아파트 인근에 직접적인 혐오 시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

법원 정보

서산지원 경매3계