나이스옥션 법원경매 영동 2024타경11551 [1] 충청북도 영동군 학산면 서산리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA · 평가일 2024.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 영동군 학산면 서산리 소재 "학산보건지소" 남동측 방향에 위치하는 토지 및 건물로서, 본건의 주변은 저층의 주택가가 소재하고 서측방향으로 자연림, 동측방향으로 공공시설 및 근린생활등이 일부 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 남측 방향으로 도보 2분 정도의 거리에 노선버스정류장(영광상회역)이 소재하는 등, 제반고통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 남측방향 및 서측부분의 일부가 토폭 4-6m 정도의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 100m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학산중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>

제시목록 외의 물건

명세표, 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층주택으로서

외벽: 화강석 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감
창호: 하이샷시 2중창호
내벽: 스타커보온벽지 및 목재 마감
바닥: 장판 및 타일마감

이용상태

단독주택(방3, 거실, 주방, 화장실, 보일러)으로 이용중임.

설비내역

기름보일러, 위생 및 급배수설비, 기본 전기시설 등

부합물 및 종물

명세표, 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 수목 포함.

- 목록1,3은 목록2의 단독주택부지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 영동지원 2024타경11551 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 천안새마을금고 (추정)

채무자/소유자: (정보 미제공)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청북도 영동군 학산면 서산리 837-2

용도: 단독주택

건축물 사용승인일: 1985년 10월 10일

건물 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택

건물 내부 구조: 단독주택 (방3, 거실, 주방, 화장실, 보일러실)

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 717.00㎡ (약 217.00평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 92.98㎡ (약 28.13평)

건물 지분: 92.98㎡

건물 제시외 면적: 19.10㎡ (약 5.78평)

감정가: 193,668,880원

1.4. 매각 대상 및 특이사항

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 수목 포함. 목록1, 3은 목록2의 단독주택부지임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 영동군 학산면 서산리에 소재하며, "학산보건지소"에서 남동측 방향에 위치합니다. 주변은 저층 주택가와 자연림, 공공시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

일반 차량 접근이 가능하며, 남측 방향으로 도보 약 2분 거리에 노선버스정류장(영광상회역)이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 부동산 이용 현황

토지는 부정형의 토지로서 단독주택 부지로 이용 중입니다.

건물은 현재 단독주택으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건의 남측 방향 및 서측 부분 일부가 폭 4-6m 정도의 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역, 자연취락지구

* 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 100m 이내), 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 상대보호구역(학산중고등학교)

* 배출시설설치제한지역

* 공장설립제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 주요 권리사항:

* 1996.11.25: 소유권 이전 (김운례 외 2명)

* 1999.10.05: 소유권 이전 (이승근)

* 2008.05.20: 소유권 이전 (이상희)

* 2014.06.19: 소유권 이전 (이상희)

* 2021.09.28: 소유권 이전 (한경희, 매매)

* 2024.06.27: 가압류 (천안새마을금고, 300,000,000원)

* 2024.11.20: 강제경매 개시 결정 (천안새마을금고, 사건번호 2024타경11551)

* 2025.05.09: 강제경매 개시 결정 (유성농업협동조합, 사건번호 2025타경10136)

* 건물 등기부상 주요 권리사항:

* 2014.04.09: 소유권 이전 (이상희)

* 2021.09.28: 소유권 이전 (한경희, 매매)

* 2024.06.27: 가압류 (천안새마을금고, 300,000,000원)

* 2024.11.20: 강제경매 개시 결정 (천안새마을금고, 사건번호 2024타경11551)

* 2025.05.09: 강제경매 개시 결정 (유성농업협동조합, 사건번호 2025타경10136)

3.2. 인수되는 권리

* 본 경매 물건은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있습니다.

* 주의: 지상권은 법정지상권 또는 약정지상권일 수 있으며, 경매 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 지상권의 존속 여부, 범위, 내용 등을 반드시 면밀히 확인해야 합니다. 이에 대한 상세 조사 없이는 예상치 못한 손실이 발생할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 300,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 300,000,000원

* 총 채권액이 감정가를 상회하여 경매 취소 가능성은 낮습니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 매매 시세

제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 학산빌라 (학산면 서산리 972-1): 2024년 8월, 76.08㎡, 52,000,000원에 거래.

* 대왕A동 (학산면 서산리 915-7): 2025년 10월, 76.245㎡, 56,000,000원에 거래.

* 상기 정보는 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 주거 형태 및 토지 소유 구성이 다릅니다. 따라서 직접적인 비교는 어렵습니다.

4.2. 인근 단독주택 및 토지 시세 (추정)

* 유사 지역(학산면 서산리)의 토지 거래 사례를 보면, 농지(과수)의 경우 평당 약 9만원(3만원/㎡) 수준으로 거래된 사례가 있습니다. 본건 토지 면적(717㎡, 약 217평)에 적용 시, 토지 가치 산정에 참고할 수 있습니다.

* 학산면 내 다른 지역의 단독주택 매매 사례를 볼 때, 신축급 전원주택의 경우 2억원 중반대(토지 면적 약 200평, 건물 면적 약 30평)에 거래되는 사례가 있습니다. 본건은 건축년도가 오래되었으나, 토지 면적이 유사하므로 감정가(약 1.94억원)는 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다.

* 전반적으로 학산면 지역의 단독주택 및 토지 시세는 평당 9만원~20만원 (토지 면적 및 건물 상태, 입지에 따라 상이) 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

* 학산보건지소가 인근에 위치하며, 소규모의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 버스정류장이 도보 2분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 면 소재지까지의 접근성은 양호한 편이나, 영동읍 등 주요 상업지구까지는 차량 이동이 필요합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

* 상대보호구역(학산중고등학교)으로 지정되어 있어 교육 환경은 보호받고 있습니다.

* 학산보건지소가 인근에 위치하여 의료 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 리스크 (지상권)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있어, 이에 대한 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 지상권이 존재하는 경우, 토지 사용에 제약이 따르며 이는 투자 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 법정지상권 성립 요건 및 실제 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 규제

* 계획관리지역, 자연취락지구 등 용도지역 외에도 가축사육제한, 배출시설설치제한, 공장설립제한 등의 규제가 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 혐오 시설 (확인 필요)

* 본건 소재지(학산면 서산리) 인근에서 직접적인 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)이 확인되지는 않았습니다. 다만, 영동군 용산면 등 일부 지역에서는 폐기물 소각시설 증설 및 공설추모공원 조성 사업에 대한 주민 반발 사례가 보도되었습니다. 향후 주변 개발 계획이나 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 건물 노후도

* 건축 사용승인일이 1985년으로, 건물 노후도가 상당하므로 수리 또는 재건축 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 영동군 학산면 서산리에 위치한 단독주택으로, 적정 규모의 토지(약 217평)와 건축물(약 28평+제시외 5.8평)을 포함하고 있습니다. 감정가는 약 1.94억원이며, 현재 채권 총액은 3억원으로 감정가를 초과하고 있어 경매 취소 가능성은 낮습니다. 인근 다세대 주택 거래 사례는 있으나, 본건 단독주택과는 성격이 달라 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 유사 면적의 토지를 가진 단독주택의 경우 2억원 이상의 시세를 형성하고 있어, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

가장 큰 리스크 요인은 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재입니다. 이에 대한 철저한 조사 없이는 추가적인 재산상 손실이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물 노후도 및 다양한 토지 이용 규제도 고려해야 합니다. 제시외 건물 및 수목 포함으로 매각되므로, 이 부분의 가치 또한 현장 조사를 통해 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 적정 수준의 토지 면적을 확보한 단독주택으로, 잠재적 가치가 있습니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준일 가능성이 있습니다.

* 다양한 토지 이용 규제가 있으나, 계획관리지역 및 자연취락지구로 향후 개발 가능성도 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 그리고 가장 중요하게는 '지상권'이라는 미확인 권리관계 및 건물 노후도에 따른 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가: 193,668,880원

* 주변 유사 단독주택 거래 사례 (2020년 준공, 약 200평 토지, 약 30평 건물): 230,000,000원

'지상권' 인수라는 중대한 위험 요소를 고려할 때, 입찰가를 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 만약 지상권이 무상으로 오래 존속하거나 토지 사용에 심각한 제약을 준다면, 해당 권리의 가치만큼 입찰가에서 차감해야 합니다.

보수적인 접근 (감정가의 70-80%): 약 135,000,000원 ~ 155,000,000원

보통의 접근 (감정가 수준 또는 약간 상회, 권리관계 명확 시): 약 170,000,000원 ~ 195,000,000원

현장 조사 및 권리 분석 전문가를 통해 '지상권'의 구체적인 내용(법정지상권 여부, 약정 내용, 존속 기간, 지료 등)을 명확히 파악한 후, 최종 입찰가를 결정하는 것을 강력히 권장합니다. 만약 지상권으로 인한 리스크가 크다고 판단될 경우, 입찰가를 더욱 낮추거나 참여하지 않는 것이 현명할 수 있습니다.

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