나이스옥션 법원경매 여주 2023타경2393 [1] 경기도 여주시 점동면 처리 588 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수원 · 평가일 2023.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 견기도 여주시 점동면 처리 소재 37번국도 선돌교차로 서측 근거리에 위치하며 부근은 근교 산림 및 농경지대로서 농경지, 야산, 농가주택, 중소규모 공장 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하나 지역 여건상 대중교통수단 이용은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

동향 임야를 3단 계단식으로 개간 조성한 부정형으로 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

폭 약 4미터의 콘크리트 포장 진입도로를 통하여 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 2007.04.24일 사용승인 후 2008.04.18일 증축된 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로 주기둥: H-Beam 200mm x 150mm 벽체: 판넬 붙임 마감 바닥: 콘크리트 위 하드너 마감 창호: 하이샤쉬 창임. 기호(3): 2002.11.26일 사용승인된 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로 주기둥: H-Beam 350mm x 1750mm 벽체: 하부 콘크리트 위 상부 판넬 붙임 마감 바닥: 콘크리트 위 하드너 마감 창호: 하이샤쉬 창임. 기호(4): 멸실. 기호(5): 2006.11.02일 사용승인 후 2008.04.18일 증축된 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로 주기둥: H-Beam 400mm x 200mm 벽체: 판넬 붙임 마감 바닥: 콘크리트 위 하드너 마감 창호: 하이샤쉬 창임. 기호(6,7): 2006.11.02일 사용승인된 기타강구조 판넬지붕 단층건으로 벽체: 판넬 붙임 마감 등임.

이용상태

기호(2~5)는 공장으로, 기호(6,7)은 기계실로 이용 중임.

설비내역

없 음.

부합물 및 종물

별첨 개황도 및 사진과 같이 공장의 부속건물 수동이 소재함.

공부와의 차이

기호(4) 건물이 멸실되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시 외 경비실(감정서상 ㉤) 매각 포함
- 공장및광업재단저당법 제6조 기계 및 기구 포함(감정평
가서 참조)
- 제시 외 차고(감정서상 ㉡)매각 제외
- 매각에서 제외되는 소유자 미상의 제시 외 건물(감정서상 ㉠,㉢,㉣)있음
- 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
- 주변토지와의 경계가 불명확하므로 경계측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2023타경2393 (1)

소재지: 경기도 여주시 점동면 처리 588

용도: 공장

감정가: 3,669,817,800원

토지면적: 12498.00㎡ (약 3,780.6평)

건물면적: 1686.44㎡ (약 510.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사제이케이알

1.1. 입지조건

본건은 경기도 여주시 점동면 처리 소재 37번국도 선돌교차로 서측 근거리에 위치합니다.

주변 환경은 근교 산림 및 농경지대로 농경지, 야산, 농가주택, 중소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 지역 여건상 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

물건으로 진입하는 도로는 폭 약 4미터의 콘크리트 포장 도로를 통해 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역에 해당합니다.

인근 지역에는 음식물자원화센터(점동면 처리 739-49번지)가 소재하고 있어, 해당 시설과의 관계 및 영향에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (인근 지역의 폐기물 재활용 시설 및 의료폐기물 환적장 설치 논란 등도 보고되었으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.)

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 7월 8일 접수된 가남농업협동조합의 근저당권(을12, 3,224,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매, 임의경매, 후순위 근저당권 등)는 말소될 예정이므로, 낙찰자는 소유권 이외의 부담을 인수하지 않아 권리 관계는 비교적 깨끗한 편입니다.

단, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으며, '매각에서 제외하는 지상 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명'이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 본건 매입 시 인수해야 할 권리가 발생할 수 있는 중대한 위험 요소이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

임차인 현황:

* 고 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 배 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 한국사이언스주식회사, 성 : 보증금 20,000,000원, 차임 10,000,000원, 대항력 없음.

* 한국전관주식회사, 성 : 보증금 20,000,000원, 차임 30,000,000원, 대항력 없음.

위 임차인들의 보증금 및 차임은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 다만, 차임 금액이 비정상적으로 높게 기재된 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주변이 산림 및 농경지로 둘러싸인 전형적인 농촌 지역에 위치해 있습니다.

중소규모 공장들이 혼재되어 있어 산업 활동이 이루어지고 있으나, 상업 시설이 밀집한 지역은 아닙니다.

산업용 부동산으로서의 가치는 있으나, 배후 소비 시장이나 유동인구 측면에서의 상권 활성화는 제한적입니다.

1.4. 생활정보

대중교통 이용이 불편하여 차량을 이용한 접근이 필수적입니다.

주변 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않으나, 농촌 지역의 특성상 생활 편의 시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 여부 불분명: 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권이 존재할 가능성이 있으며, 이는 토지 이용에 심각한 제약을 초래할 수 있는 최대의 리스크입니다.

제시 외 건물: 경비실은 매각에 포함되나, 차고 및 일부 건물(㉠, ㉢, ㉣)은 매각에서 제외됩니다. 이러한 건물들의 현황 및 소유 관계 파악이 필요합니다.

토지 경계 불명확: 주변 토지와의 경계가 불명확하여 경계 측량이 요구됩니다. 측량 결과에 따라 실제 점유 면적이나 인접 토지와의 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

기계 및 기구 포함: 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계 및 기구 포함 여부는 감정평가서를 참조해야 하나, 이는 추가적인 자산으로 간주될 수 있으나 별도 감정 및 명도 대상이 될 수 있습니다.

건축물 멸실: 건물(기호 4)이 멸실된 상태로 파악됩니다.

토지이용계획 제한: 계획관리지역 외에 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등에 속해 있어 향후 토지 이용이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 여주시 점동면 소재 대규모 공장 부지로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

현재 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 비교적 양호한 편입니다.

그러나 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권의 성립 여부가 불분명하다는 점, 제시 외 건물, 토지 경계 불명확 등의 중대한 리스크가 존재합니다.

또한, 지역의 특성상 대중교통 접근성이 낮고 주변이 농경지 및 임야와 혼재되어 있어 투자 가치 판단 시 이러한 점들을 신중하게 고려해야 합니다.

최저매각가격이 제시 외 건물 소재로 인해 제한받는 가격이라는 점은 참고할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 공장 확장 또는 신축 가능성이 있습니다.

공장으로서의 기본적인 시설을 갖추고 있습니다.

법정지상권 문제가 명확히 해결된다면, 토지 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 법정지상권 성립 여부, 제시 외 건물 처리 방안, 경계 측량 결과 등 파악된 리스크 요인들에 대한 면밀한 분석과 시장 조사를 통해 결정되어야 합니다.

감정가 3,669,817,800원을 기준으로 하되, 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외한 모든 비용과 잠재적 위험 요소를 고려해야 합니다.

정확한 입찰가 산정은 권리 분석 보고서 및 현장 조사를 통한 추가적인 정보 확보 후에 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.