나이스옥션 법원경매 여주 2023타경35706 [1] 경기도 이천시 신둔면 남정리 159-1 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2023타경35706 [1] 경기도 이천시 신둔면 남정리 159-1 대지 경매

• 사건번호: 2023타경35706
• 주소: 경기도 이천시 신둔면 남정리 159-1
• 용도: 대지

여주지원 경매2계 2023타경35706 | 소재지: 경기도 이천시 신둔면 남정리 159-1 | 감정가: 2,902,884,680원 | 최저가: 1,409,863,000원 | 용도: 대지

1. 여주 지원 2023타경35706 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2023타경35706 (1)

소재지: 경기도 이천시 신둔면 지석리 498-6

용도: 대지

감정가: 2,902,884,680원

토지면적: 6762.00㎡ (약 2045.8평)

토지지분: 6497.66㎡ (약 1965.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

건물지분: 0㎡ (0평)

건물 제시외면적: 96.00㎡ (약 29.0평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항:

- 일괄매각

- 목록 9번 지상의 제시외 건물(ㄱ) 매각에서 제외

- 목록 18번 지상의 제시외 물건(ㄷ, 바닥 콘크리트) 매각에 포함

- 목록 27번 지상의 컨테이너 2동 매각에서 제외

- 최저매각가격은 목록 9번 지상의 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임

- 목록 20, 31번은 지분 매각으로 감정평가액 확인 요함 (2025. 11. 19. 감정인 제출의 사실조회에 대한 답변서 첨부)

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 이천시 신둔면 남정리 소재 "경강선 신둔도예촌역" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 공장 등이 혼재하는 농촌지역으로 주위환경은 보통입니다.

1.2. 2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통입니다.

1.2. 3. 형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 완경사지로 일부는 도로로 이용 중이며, 일부는 자연림 상태입니다.

기호(2-5,7,11-13,15-17,19,20,26) : 부정형의 평지로 현황 "도로"입니다.

기호(6,22,28,30) : 사다리형의 평지로 주거나지입니다.

기호(8,14) : 부정형의 평지로 주거나지입니다.

기호(9,10) : 장방형 평지로 단독주택 건축 중(공정 골조 완료)입니다.

기호(18) : 사다리형 평지로 단독주택 건축 중(공정 바닥 콘크리트)입니다.

기호(21) : 부정형의 평지내지 완경사지로 잡종지(나지)이며, 일부는 현황 "도로"입니다.

기호(27,29) : 장방형 평지로 주거나지입니다.

기호(31) : 부정형의 평지내지 완경사지로 현황 "도로"입니다.

1.2. 4. 인접 도로상태

기호(1) : 일부 노폭 약 6미터 내외의 도로로 이용 중입니다.

기호(2-5,7,11-13,15-17,19,20,26) : 현황 6미터 내외의 포장도로입니다.

기호(6) : 남측 및 동측으로 세로(가)에 접함.

기호(8) : 북서측으로 기호(1), 동측으로 기호(7) 도로에 접함.

기호(9,10) : 서측으로 기호(31) 도로, 동측으로 기호(7) 도로에 접함.

기호(14) : 지석리 500-2의 부속토지로 남측으로 소로에 접하고 서측으로 기호(13) 도로와 접함.

기호(18) : 서측으로 기호(20) 도로에 접함.

기호(21) : 본건 토지의 북동측 일부가 현황 도로임.

기호(22) : 북서측으로 기호(26) 도로에 접하며, 남측으로 기호(31) 도로에 접함.

기호(27) : 북서측으로 기호(26) 도로에 접하며, 북동측으로 기호(31) 도로에 접함.

기호(28,29) : 동측으로 기호(31) 도로에 접함.

기호(30) : 북동측으로 기호(31) 도로에 접함.

1.2. 5. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2013-02-25)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

기호(2,3,4,5,7,11,12,13,19,20) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2013-02-25)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

기호(6,8,10,14,15,16,17,18) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2013-02-25)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>.

기호(9,31) : 계획관리지역 , 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2013-02-25)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>.

기호(21) : 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>.

기호(22) : 계획관리지역 , 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

기호(26) : 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

기호(27,28,29,30) : 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2013-02-25)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>.

1.2. 6. 제시목록 외의 물건

기호(9) 지상에 건축 중인 제시외 물건(ㄱ)이 소재하며, 기호(18) 지상에 건축 중인(기초 콘크리트) 제시외 물건(ㄷ)이 소재합니다.

1.2. 7. 공부와의 차이

기호(15) 지목이 "장"이나 현황 "도로"입니다.

기호(31) 지목이 "대"이나 현황 "도로"입니다.

1.2. 8. 기타 참고사항

① 임대관계 미상입니다.

② 기타 : 본건 토지의 인접지와의 지적 경계가 불분명한 바, 인접지와의 지적 경계 등에 대한 정확한 확인은 측량을 요하므로 경매 진행 시 유의하시기 바랍니다.

* 입지조건

본 건은 경기도 이천시 신둔면 지석리에 위치하며, "경강선 신둔도예촌역" 북동측 근거리에 자리하고 있습니다. 이는 수도권 접근성을 향상시키는 주요 요인으로 작용할 수 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지, 공장 등이 혼재하는 농촌 지역으로, 조용하고 한적한 환경을 제공합니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장으로 대중교통 이용도 가능합니다. 최근 이천시는 신둔도예촌역 일대를 역세권으로 개발하는 사업을 추진하고 있으며, 이는 향후 지역 활성화 및 주거 환경 개선에 대한 기대를 높입니다.

* 권리분석

본 건은 여주지원 2023타경35706호 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 성OOOOOOOO이며, 법정지상권이 특이사항으로 언급되어 있어 권리 관계 분석 시 주의가 필요합니다. 법정지상권은 토지 소유권과는 별개로 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있는 권리이므로, 명확한 확인 및 분석이 필수적입니다. 또한, 목록 20번과 31번은 지분 매각으로 진행되므로, 해당 지분에 대한 감정평가액을 면밀히 검토해야 합니다.

* 상권분석

현재 물건지 주변은 단독주택, 농경지, 공장 등이 혼재된 농촌 지역의 형태를 띠고 있어, 활발한 상업 활동이 이루어지는 도심 상권과는 거리가 있습니다. 그러나 "경강선 신둔도예촌역"을 중심으로 한 역세권 개발 사업이 추진 중에 있어, 향후 지역 경제 활성화와 함께 상권의 점진적인 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 이천시는 신둔도예촌역세권 개발을 통해 지역 특색을 살린 관광 인프라 구축 및 상권 연계를 통한 경제적 시너지 창출을 목표로 하고 있습니다.

* 생활정보

"경강선 신둔도예촌역"이 인근에 위치하여 서울 및 수도권으로의 이동이 비교적 용이할 것으로 보입니다. 이는 출퇴근 또는 수도권 접근에 있어 장점으로 작용할 수 있습니다. 다만, 현재 주변 환경이 농촌 지역임을 감안할 때, 대규모 편의시설이나 문화 시설 이용은 다소 제한적일 수 있습니다. 이천시청에서 제공하는 신둔면 생활정보에 따르면, 지역 내 편의 시설은 존재하나, 자세한 내용은 현장 방문을 통해 파악하는 것이 좋습니다.

* 잠재적 리스크

1. 법정지상권: 특이사항으로 명시된 법정지상권의 존재는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다. 법정지상권 성립 여부, 범위, 그리고 이에 따른 소유권 행사 가능성 등을 철저히 조사해야 합니다.

2. 지분 매각: 토지 일부 지분 매각으로 진행되므로, 공유물 분할, 사용 수익에 대한 협의 등 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 목록 20, 31번의 지분 매각 건은 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 지적 경계 불분명: 감정평가서상 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 측량이 필요하다는 점은 향후 토지 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

4. 제시외 건물 및 제한사항: 목록 9번 지상의 제시외 건물(ㄱ)은 매각에서 제외되며, 이로 인해 최저매각가격이 제한받는다는 점은 투자 가치 판단 시 고려해야 합니다. 또한, 목록 18번 지상의 제시외 물건(ㄷ)이 매각에 포함되는 등 현황 파악이 중요합니다.

5. 개발 및 토지 이용 규제: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 중첩 규제를 받고 있어 토지 이용 및 건축 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

* 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 신둔면 지석리의 넓은 대지(6762.00㎡) 중 일부 지분 매각 건으로, "경강선 신둔도예촌역"과의 근접성을 바탕으로 역세권 개발 사업의 수혜를 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 법정지상권, 지분 매각, 지적 경계 불분명, 복잡한 제시외 물건 현황, 그리고 다수의 토지 이용 규제와 같은 상당한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 본 건은 철저한 권리 분석, 현장 조사, 그리고 관련 법규에 대한 면밀한 검토 없이는 투자 결정이 어려운 물건입니다.

* 투자 포인트

1. 역세권 개발 잠재력: "경강선 신둔도예촌역"을 중심으로 추진되는 역세권 개발 사업은 해당 지역의 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

2. 넓은 토지 면적: 6,762.00㎡의 광대한 토지 면적은 다양한 개발 가능성을 시사하며, 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

3. 계획관리지역: 토지가 계획관리지역에 속해 있어, 용도지역상 다른 규제 지역에 비해 상대적으로 건축 및 개발 행위가 용이한 편입니다. 다만, 세부적인 개발 행위 가능 여부는 관련 법규 및 이천시 도시계획 조례를 추가로 확인해야 합니다.

법원 정보

여주지원 경매2계