나이스옥션 법원경매 여주 2024타경820 [1] 경기도 여주시 점봉동 산21-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 여주시 점봉동 소재 "여주대학교" 남측 인근에 위치하며, 인근일대는 야산, 농가촌
락, 전원주택, 농경지, 창고 및 물류센터 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

왕복4차선 간선도로(웅골로) 북동측 인근에 위치한 지역으로서 기호(2)토지까지 차량접근
가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 노선 및 운행횟수는 적은 지역임. 북측 직선거리
약1.8km지점에 여주역이 위치함.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 대체로 서남하향의 완경사지 이며, 대부분 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호(1): 지적상 맹지로서 인접지를 통해 출입 가능함.
기호(2): 지적상 맹지이나 서측 일부가 폭2-3미터 정도의 구거복개로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 농림지역, 자연취락지구(점봉4) 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역
200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-21)(여주대학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산
지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 제 "Ⅰ-6.그 밖의 사항"란 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 분묘 5기, 매각에서 제외되는 제시외 건물 및 부속시설 소재
- 최저매각가격은 제시 외 건물 및 분묘 소재로 인하여 제한 받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경820 (1)

소재지: 경기도 여주시 점봉동 산21-1

용도: 임야

토지 면적: 19,438.00㎡ (약 5,880.34평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각 (토지 전체)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 여주새마을금고 (등기부상)

감정가: 1,457,850,000원

최저매각가격: 감정평가서상 제시외 건물 및 분묘 소재로 인해 제한받는 가격으로 명시됨.

1.2. 물건 현황

* 용도: 임야

* 면적: 19,438.00㎡ (약 5,880.34평)

* 감정가: 1,457,850,000원

1.3. 토지 정보

* 형태: 부정형

* 지세: 대체로 서남하향의 완경사지

* 이용 상태: 대부분 자연림 상태

* 지적상 맹지로서 인접지를 통해 출입 가능 (기호1)

* 서측 일부가 폭 2-3미터 정도의 구거복개로에 접함 (기호2)

1.4. 건물 정보

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각에서 제외되는 제시외 건물 및 부속시설이 소재함.

1.5. 감정가 및 평가 요약

* 감정가는 1,457,850,000원입니다.

* 최저매각가격은 제시외 건물 및 분묘 소재로 인해 제한받는 가격입니다.

2. 입지조건

2

2.1. 위치 및 주변 환경

* 경기도 여주시 점봉동에 위치하며, "여주대학교" 남측 인근입니다.

* 주변 지역은 야산, 농가촌락, 전원주택, 농경지, 창고 및 물류센터 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 왕복 4차선 간선도로(웅골로) 북동측 인근에 위치하여 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 있으나, 노선 및 운행 횟수는 적은 편입니다.

* 북측 직선거리 약 1.8km 지점에 여주역이 위치하여 대중교통 이용 및 수도권 접근성이 있습니다.

2.3. 도로 접근성

* 기호(1) 토지는 지적상 맹지이며, 인접지를 통해 출입 가능합니다.

* 기호(2) 토지는 지적상 맹지이나, 서측 일부가 폭 2-3미터 정도의 구거복개로에 접해 있어 접근성을 일부 확보하고 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2019년 5월 28일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을3) 입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 근저당, 지상권, 가압류, 임의경매 등은 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 1,260,000,000원입니다.

3.2. 특수 권리 분석

* 법정지상권 성립 여부 불분명 (지상 제시외 건물 관련): 건물은 매각에서 제외되지만, 법정지상권 성립 시 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 분묘기지권 성립 여부 불분명 (분묘 5기 관련): 현재 분묘 5기가 소재하며, 이에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다.

* 2019년 5월, 소유자 명의로 분묘 5기에 대해 경매 시 권리 일체를 포기하겠다는 각서가 제출되었습니다. 이는 분묘기지권의 효력에 영향을 줄 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 등기부상 임차인 정보는 확인되지 않으며, 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

2

4.1. 주변 지역 특성

* 본 물건은 여주대학교 인근의 산림 및 농경지, 소규모 주거지가 혼재된 지역에 위치합니다.

* 인근에 창고 및 물류센터 등이 있어 산업 활동도 일부 이루어지고 있습니다.

* 대규모 상업 시설이나 상권은 발달하지 않은 자연녹지 및 관리지역 성격이 강합니다.

5. 생활정보

2

5.1. 편의시설 및 공공시설

* 여주대학교가 인근에 위치하여 대학 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

* 북측 약 1.8km 거리에 여주역이 있어 기차 이용이 가능하며, 지역 내 교통망과의 연계성이 있습니다.

* 여주시내의 병원, 은행, 쇼핑 시설 등은 차량 이동이 필요합니다.

6. 토지 이용계획 및 제한상태

2

6.1. 토지 용도 및 규제

* 계획관리지역, 농림지역, 자연취락지구(점봉4)

* 가축사육제한구역(전부제한구역, 일부제한지역 200m)

* 상대보호구역(여주대학교)

* 배출시설설치제한지역

* 보전산지, 임업용산지, 준보전산지

* 자연보전권역

이러한 복합적인 용도지역 및 제한사항들은 토지 개발 및 이용 시 관련 법규의 엄격한 적용을 받게 됨을 의미합니다.

7. 잠재적 리스크

2

7.1. 분묘 관련 문제

* 현장에 분묘 5기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다.

* 이는 최저매각가격 산정에 영향을 미쳤으며, 향후 분묘 이장 등 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. (단, 소유자의 권리 포기 각서가 제출된 점은 긍정적으로 고려할 수 있습니다.)

7.2. 법정지상권 및 제시외 건물

* 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물 및 부속시설이 소재합니다.

* 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 향후 토지 사용에 제약을 줄 수 있습니다.

7.3. 맹지 및 접근성

* 해당 토지는 지적상 맹지이므로, 인접 토지 소유자와의 원만한 협의를 통한 진입로 확보가 필수적입니다.

* 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

7.4. 토지 이용 제한

* 계획관리지역, 농림지역, 보전산지, 자연보전권역 등 다수의 용도지역 및 제한사항이 중복 지정되어 있어, 토지 활용 범위가 제한될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

2

8.1. 개발 가능성

* 계획관리지역, 자연취락지구 등이 포함되어 있어, 관련 법규 검토 후 일부 개발 가능성이 있습니다.

* 여주역세권 개발 사업 및 수도권 광역 교통망 확충 계획(GTX-D 노선 포함 가능성) 등은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

8.2. 입지적 장점

* 여주대학교 인근이라는 점은 교육 관련 시설, 연구 단지 등으로의 발전 가능성을 시사합니다.

* 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역으로, 전원주택 단지 조성 또는 자연 친화적 시설 개발의 잠재력이 있습니다.

9. 종합 의견

2

본 물건은 경기도 여주시 점봉동에 위치한 임야로, 여주대학교와 여주역 인근에 자리하고 있습니다.

현재 토지에는 분묘 5기와 매각 제외되는 제시외 건물 및 부속시설이 소재하며, 이에 따른 법정지상권 및 분묘기지권 성립 여부가 불분명한 점, 지적상 맹지라는 점 등은 잠재적 리스크 요인입니다. 이러한 요소들은 최저매각가격에 반영되어 감정가 대비 합리적인 수준으로 책정된 것으로 판단됩니다.

계획관리지역, 자연취락지구 등 일부 개발 가능성을 가진 용도지역이 포함되어 있고, 여주역세권 개발 및 광역 교통망 개선 등 지역 개발 호재와 함께 자연환경이 보존된 입지적 장점을 고려할 때, 리스크 해소 및 개발 계획 수립에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

10. 예상 입찰가

2

본 물건의 최저매각가격은 1,457,850,000원입니다.

상기 명시된 각종 리스크 요인(분묘, 법정지상권 불분명, 맹지 등)과 낙찰 후 예상되는 추가 비용(분묘 이장, 진입로 확보 비용 등), 그리고 관련 법규 검토 비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으므로, 최저매각가격 이하로 진입 시에는 추가 수익을 확보할 수 있습니다.

다만, 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 현장 방문을 통한 정확한 실사, 법률 전문가와의 상담, 유사 물건 사례 분석 등을 통해 충분한 검토 후 보수적으로 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.