나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3928 [1] 경기도 여주시 현암동 317-2 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3928 [1] 경기도 여주시 현암동 317-2 근린주택 경매

• 사건번호: 2024타경3928
• 주소: 경기도 여주시 현암로 57
• 용도: 근린주택

여주지원 경매2계 2024타경3928 | 소재지: 경기도 여주시 현암로 57 | 감정가: 2,206,535,680원 | 최저가: 1,081,203,000원 | 용도: 근린주택

1. 여주지원 2024타경3928 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경3928 (1)

소재지: 경기도 여주시 현암동 317-2

용도: 주/상용건물

감정가: 2,206,535,680원

토지면적: 846.00㎡ (약 255.92평)

토지지분: 846㎡ (약 255.92평)

건물면적: 662.73㎡ (약 200.53평)

건물지분: 662.7299999999999㎡ (약 200.53평)

건물 제시외면적: 17.00㎡ (약 5.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

본 물건은 경기도 여주시 현암동 소재 주/상용건물로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

1.3. 감정평가 요약

1.3. 1.토지 감정 요항

위치 및 주위환경: 수원지방법원 여주지원 동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 주택, 농경지가 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량을 통한 진출입은 가능하나, 인근 노선버스정류장 위치 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 다소 불편할 수 있습니다.

형태 및 이용상태: 인근 도로와 접하여 등고평탄한 세장형 토지로, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남동측으로 폭 약 30미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 대로2류(폭 30m-35m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역으로 지정되어 있습니다.

제시목록 외의 물건: 지적개황도 및 건물개황도를 참조해야 합니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타참고사항: 임대관계 등은 미상입니다.

1.3. 2.건물 감정 요항

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물이며, 2022년 6월 8일에 사용승인을 받았습니다.

마감: 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 석재 붙임, 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 2중 창호, 페어글라스 등을 사용하였습니다.

이용상태: 현재 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중이며, 일부 공실이 있습니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 승강기, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물: 건물개황도를 참조해야 합니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타참고사항: 임대관계 등은 미상입니다.

1.4. 입지조건

본 물건은 경기도 여주시 현암동에 위치하며, 수원지방법원 여주지원과 인접하여 행정 편의성이 예상됩니다. 주상복합 용도의 건물로서 근린생활시설과 다가구주택이 혼재된 지역에 자리 잡고 있습니다. 남동측으로는 약 30미터 폭의 넓은 대로변에 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 대중교통 이용 측면에서는 인근 버스정류장이 있으나 전반적인 교통 상황은 다소 불편할 수 있다는 평가가 있습니다. 여주시는 자연 녹지 지역이 넓게 분포하며, 남한강을 끼고 있어 수려한 자연 경관을 자랑합니다. 최근에는 스마트 승강장 구축 사업 등을 통해 대중교통 편의 개선 노력도 이루어지고 있는 것으로 보입니다.

1.5. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 이OOO의 신청에 의해 진행됩니다.

주의사항으로 명시된 바와 같이, 임차인 허진범이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음을 각별히 유의해야 합니다. 이는 투자 위험 요소로 작용할 수 있으므로, 해당 임차인의 정확한 보증금 및 배당 내역을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 상권분석

본 물건이 소재한 현암동 일대는 근린생활시설, 주택, 농경지가 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로, 지역 내 소비 활동을 중심으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 다가구주택과 근린생활시설의 복합 용도는 주거 수요와 상업 수요를 동시에 충족시킬 수 있는 잠재력을 보여줍니다. 다만, 상권의 성장성이나 규모에 대한 보다 심층적인 분석을 위해서는 주변 지역의 상권 데이터 및 유동인구 분석이 필요합니다. 여주시 전체적으로는 관광 및 농업 기반 산업이 발달해 있으며, 최근 개발 계획 등을 통해 지역 경제 활성화 노력이 진행 중인 것으로 파악됩니다.

1.7. 생활정보

주변에 수원지방법원 여주지원이 위치하여 행정 편의를 누릴 수 있습니다. 다만, 상세한 생활 편의 시설(병원, 학교, 대형마트 등)에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다. 여주시는 인구 약 11~12만 명 규모로, 남한강변을 중심으로 관광 자원이 풍부하며, 신륵사 등 문화유적지도 다수 분포합니다. 대중교통 관련하여 스마트 승강장 통합 관리 시스템 구축 등 개선 노력이 진행되고 있으나, 여전히 대중교통 이용에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

1.8. 1.임차보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크는 임차인 허진범이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 임차인과의 소통이 필수적입니다.

1.8. 2.교통 및 접근성

보고서에 명시된 바와 같이, 대중교통 이용 측면에서 다소 불편함이 있을 수 있습니다. 이는 임차인 모집이나 물건의 접근성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 3.토지이용계획 및 규제

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 중첩 규제는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 특히 자연녹지지역은 건폐율 20%, 용적률 50~100% 수준으로 개발 가능 면적이 제한적입니다.

1.8. 4.혐오시설 인접 가능성

직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)이 본 물건지와 인접해 있다는 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 여주시의 경우 타 지자체와의 쓰레기 소각장, 화장장 조성 관련 갈등 사례가 보도된 바 있어, 넓은 범위에서 지역 내 혐오시설 관련 이슈가 존재할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 여주시 현암동에 위치한 주/상용 건물이자 다가구주택으로, 직접적인 혐오시설과의 인접성은 확인되지 않았으나, 지역 내 개발 제한 구역 지정 및 중첩 규제, 그리고 임차인 보증금 인수 가능성이라는 명확한 리스크를 안고 있습니다. 특히 임차인 관련 사항은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 신중한 판단이 요구됩니다. 건물 자체는 2022년에 사용 승인된 신축급으로 내부 상태는 양호할 것으로 예상되나, 일부 공실이 존재한다는 점은 수익성 측면에서 고려해야 합니다. 교통 상황은 차량 접근성은 괜찮으나 대중교통은 다소 불편할 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

1.10. 1.신축급 건물의 잠재적 가치

2022년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로서, 리모델링 비용 절감 및 빠른 임대 수익 창출 가능성이 있습니다. 다가구주택 및 근린생활시설로서 안정적인 임대 수익 확보가 기대됩니다.

1.10. 2.주상복합 지역의 활용 가능성

주택과 상가가 혼재된 지역 특성상, 주거용 및 상업용 임대 수요를 모두 충족시킬 수 있으며, 지역 내 상권 활성화에 따라 가치 상승 잠재력을 가집니다.

1.10. 3.여주시 개발 계획 및 주변 시세 고려

여주시는 남한강을 중심으로 한 관광 개발 및 다양한 도시 계획을 추진하고 있어, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.10. 4.철저한 권리 분석을 통한 리스크 관리

가장 중요한 투자 포인트는 임차인 허진범의 보증금 인수 문제에 대한 철저한 사전 조사 및 협상입니다. 이 부분이 명확하게 해결된다면, 잠재적 리스크를 최소화하고 안정적인 투자를 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

여주지원 경매2계