나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11589 [19] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교 " 동측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택,단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하고 도보 10여분거리에
수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 내 201호외 19호로서
(사용승인일:2015년 9월 16일)
외벽 : 치장벽돌붙임 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

기호1-19호 공동주택( 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택 (501호)),
기호20(근린생활시설-사무소: 건축물대장상)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형토지로서 공동주택 및 사무소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

공부와의 차이

기호 20(601호)은 등기부등본상 공동주택이나 건축물 관리대장상
제2종근린생활시설(사무소)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경11589 (19)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 5층504호

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 개요

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 145,000,000원

토지면적: 12.83㎡ (약 3.88평)

토지지분: 12.83㎡ (약 3.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.67㎡ (약 6.25평) - 전용면적

건물지분: 20.67㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

1.3. 건물 정보

사용승인일: 2015년 9월 16일

건물구조: 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 내 5층 504호

외벽: 치장벽돌붙임 등

내벽: 벽지도배 및 타일 마감 등

창호: 샷시 이중창

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 제반 주위환경이 양호합니다.

2.2. 교통 및 도로상황

차량 출입이 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재합니다.

도보 약 10분 거리에 수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다.

본건 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

말소기준권리: 2015년 9월 24일 접수된 하나은행 근저당권 (을1)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 지분이전, 주택임차권, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 17억원으로 높은 편입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 이민형

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 9월 16일

확정일자: 2021년 8월 20일

배당신고일자: 2024년 11월 8일

대항력: 없습니다.

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 여부

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 주변 시세 정보는 다음과 같습니다. (건물명, 주소, 면적, 거래가, 거래시기, 건물유형)

- 투데이, 경기 수원시 권선구 992-14, 50.98㎡, 197,000,000원 (2026.03), 다세대

- 동원블루밍, 경기 수원시 권선구 953-2, 40.82㎡, 218,000,000원 (2026.07), 다세대

- 제이빌, 경기 수원시 권선구 978-2, 75.82㎡, 350,000,000원 (2026.07), 다세대

위 데이터는 다세대 주택이며, 거래 시점이 미래 시점인 점을 감안해야 합니다.

본건(20.67㎡, 도시형생활주택)에 적용 가능한 평당 시세는 약 386만원/㎡ ~ 534만원/㎡로 추정됩니다.

이를 본건 면적(20.67㎡)에 적용 시 약 7,980만원 ~ 11,040만원 범위로 산출됩니다.

4.2. 주변 환경

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

주변 환경 조사 결과, 본건 소재지 인근에 심각한 혐오시설이나 공장 밀집 지역은 확인되지 않았습니다. 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

수인분당선 수원시청역(도보 약 10분), 버스정류장(인근 소재) 등 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 근린생활시설 이용이 용이한 편입니다.

5.2. 교육시설

권선초등학교가 동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주거환경

도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 환경입니다.

주거지로서 전반적인 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 배당 절차 진행 상황을 확인해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

감정가 대비 높은 채무 총액 (약 17억원)은 경매 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

2015년 사용승인으로 건물이 노후화될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구의 역세권(수인분당선 수원시청역)에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리분석상 소멸되는 권리만 있어 안전하게 취득 가능하며, 인수되는 부담은 없습니다.

작은 면적(20.67㎡)으로 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 높은 총 채무액과 건물 연식은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(수인분당선 수원시청역) 입지로 인한 시세 상승 잠재력

* 1인 가구 수요에 적합한 소형 면적 (20.67㎡)

* 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없는 안전한 권리관계

* 수원시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

감정가: 145,000,000원

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건 면적(20.67㎡) 기준 평당 시세는 약 386만원 ~ 534만원으로 추정됩니다.

이는 평당 약 7,980만원 ~ 11,040만원 수준의 가치로 환산됩니다.

따라서 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 고려하여, 보수적으로 감정가의 80~95% 수준에서 입찰가를 산정할 수 있습니다.

또한, 인근 '투데이' 주택(992-14, 50.98㎡, 197,000,000원)의 면적당 시세(약 386만원/㎡)를 적용하면 약 7,980만원으로 산출되나, 이는 다세대 주택 기준입니다.

종합적으로 판단 시, 주변 시세와 감정가를 고려하여 95,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

안전 마진 확보를 위해 110,000,000원 을 목표 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.