나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11589 [15] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교 " 동측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택,단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하고 도보 10여분거리에
수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 내 201호외 19호로서
(사용승인일:2015년 9월 16일)
외벽 : 치장벽돌붙임 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

기호1-19호 공동주택( 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택 (501호)),
기호20(근린생활시설-사무소: 건축물대장상)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형토지로서 공동주택 및 사무소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

공부와의 차이

기호 20(601호)은 등기부등본상 공동주택이나 건축물 관리대장상
제2종근린생활시설(사무소)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경11589 (15)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14, 4층 405호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택)

건물 면적: 20.67㎡ (약 6.25평)

토지 면적: 12.83㎡ (약 3.88평) (토지 지분)

감정가: 146,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

총 부채액 (등기부 요약): 약 1,720,000,000원

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 제반 주위환경이 양호합니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하고 도보 약 10분 거리에 수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2015년 9월 24일 접수된 하나은행 근저당권(을1)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-02, 확정일자: 2021-02-08, 배당신고일자: 2024-02-16

* 본 임차인은 등기부등본상 주택임차권(을3)으로 등재되어 있으나, 해당 권리는 말소기준권리보다 늦게 등기되었으며, 법원 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 또한, 현황표 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

주변 실거래가 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 인근 지역(권선동)의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 992-14번지 (2021년 준공, 50.98㎡): 2026년 3월 9일, 197,000,000원 거래 (약 386만원/㎡)

* 953-2번지 (2019년 준공, 40.82㎡): 2026년 7월 21일, 218,000,000원 거래 (약 534만원/㎡)

* 978-2번지 (2023년 준공, 75.82㎡): 2026년 7월 6일, 350,000,000원 거래 (약 461만원/㎡)

단위 면적당 가격 비교: 주변 실거래가 단위면적당 가격은 약 386만원 ~ 534만원 수준입니다.

본건과의 비교: 본건은 전용면적 20.67㎡(약 6.25평)으로, 최근 거래 사례 중 가장 면적이 작은 40.82㎡(약 12.35평)보다도 절반 가량 작습니다. 감정가 146,000,000원 (약 706만원/㎡)은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히, 가장 인접한 992-14번지 사례(약 386만원/㎡)와 비교 시, 면적 대비 가격 차이가 존재합니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 사용승인일: 본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2015년 9월 16일에 사용승인되었습니다.

이용 상태: 본 건(405호)은 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. (건축물대장상 주요 용도는 공동주택으로 명시되어 있습니다.)

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

건축물대장상 용도: 공동주택. (참고: 일부 호수(예: 601호)는 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 기재된 경우가 있으나, 본 건 405호는 건축물대장상 공동주택으로 확인됩니다.)

6. 잠재적 리스크

공부와의 차이: 본 건과 직접적인 관련은 없으나, 동일 건물 내 601호의 경우 등기부등본상 공동주택이나 건축물 관리대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있어, 다른 호수에서 유사한 공부상 불일치가 있을 수 있습니다.

특이사항: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

법적 제한사항: 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 이 중 상대보호구역(권선초등학교)은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택 원룸형으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 권리관계는 본 경매로 인해 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없어 권리상 깔끔한 물건입니다. 다만, 건물 면적 20.67㎡ 대비 감정가가 약 1.46억원으로, 주변 유사 면적 또는 더 넓은 면적의 실거래가와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 수인분당선 수원시청역 도보 이용 가능.

* 정비된 주거 지역: 다세대, 단독주택, 근린생활시설 혼재 지역으로 주거 환경 양호.

* 권리관계 소멸: 임차인 포함 모든 권리관계가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 소형 면적: 1인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합.

9. 예상 입찰가

주변 실거래가 분석 결과, 단위 면적당 가격은 약 386만원 ~ 534만원 수준으로 나타났습니다. 본 건의 건물 면적은 20.67㎡이므로, 이를 기준으로 산정한 시장 가격대는 약 8,000만원 ~ 11,000만원 범위로 추정됩니다.

감정가 146,000,000원 대비 시장 가격대가 낮게 형성되어 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 본 건의 투자 가치를 고려하여 대략적인 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. (실제 입찰가는 현장 조사 및 법원 진행 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.