나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11589 [18] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교 " 동측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택,단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하고 도보 10여분거리에
수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 내 201호외 19호로서
(사용승인일:2015년 9월 16일)
외벽 : 치장벽돌붙임 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

기호1-19호 공동주택( 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택 (501호)),
기호20(근린생활시설-사무소: 건축물대장상)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형토지로서 공동주택 및 사무소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

공부와의 차이

기호 20(601호)은 등기부등본상 공동주택이나 건축물 관리대장상
제2종근린생활시설(사무소)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 수원지방법원 2024타경11589 (18) 사건으로 진행되는 경매 물건입니다.

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14, 5층 503호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 138,000,000원

* 토지면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

* 건물면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 사용승인일: 2015년 9월 16일

* 건축구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14번지에 위치하며, 권선초등학교 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 제반 환경이 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 차량의 접근이 용이하며, 건물 동측 인근에 버스정류장이 위치하고 도보 약 10분 거리에 수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 본건은 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m 미만) 접함

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역(권선초등학교)

* 비행안전제6구역(전술)

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

3. 권리분석

본 경매 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2015년 9월 24일 접수, 등기부 을1)

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (2015-09-24)

* 근저당 (하나은행, 2015-09-24, 말소기준권리)

* 근저당 (하나은행, 2015-09-24)

* 지분 이전 (안중현, 2015-11-05)

* 지분 이전 (백남규, 2018-03-23)

* 가압류 (동수원신용협동조합, 2024-04-30, 말소)

* 임의경매개시결정 (하나은행, 2024-10-18, 사건번호 2024타경11589)

* 총 등기부채권액 합계: 1,580,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "지상권개요"가 언급되어 있으나, 등기부 요약상 말소기준권리(을1 근저당)보다 선순위인 지상권은 확인되지 않습니다. 따라서 일반적인 경우라면 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이도용

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 7월 4일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이 은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

주변 유사 건물들의 최근 실거래가 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 주변 건물 정보:

* "투데이" (992-14번지): 2021년 건축, 전용면적 50.98㎡, 5층, 2026년 3월 9일 19,700만원 거래 (제곱미터당 약 386.4만원)

* "동원블루밍" (953-2번지): 2019년 건축, 전용면적 40.82㎡, 4층, 2026년 7월 21일 21,800만원 거래 (제곱미터당 약 534.0만원)

* "제이빌" (978-2번지): 2023년 건축, 전용면적 75.82㎡, 4층, 2026년 7월 6일 35,000만원 거래 (제곱미터당 약 461.6만원)

* 시세 분석:

* 제공된 인근 다세대주택 실거래가에 따르면, 제곱미터당 평균 약 459.0만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

* 본건(건물면적 19.67㎡)에 이 평균 시세를 적용할 경우, 예상 시장 가치는 약 9,029만원 (19.67㎡ * 459.0만원/㎡)으로 산정됩니다.

* 다만, 본건은 도시형생활주택 원룸형이며, 제공된 JSON 정보의 건물들은 다세대주택으로 면적 및 구조에서 차이가 있습니다. "투데이" 건물(992-14번지)은 소재지가 인접하여 가장 유사한 비교 대상이 될 수 있으며, 해당 건물의 거래가(19,700만원/50.98㎡, 386.4만원/㎡)를 적용 시 본건의 예상 시장 가치는 약 7,596만원 (19.67㎡ * 386.4만원/㎡)으로 추정됩니다.

* 본 건의 감정가는 138,000,000원이지만, 인근 실거래가를 고려했을 때 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 건의 생활 편의 및 입지 관련 정보는 다음과 같습니다.

* 교육 시설: 권선초등학교와 인접해 있어 자녀 교육 환경으로 고려할 수 있습니다. (상대보호구역)

* 교통: 수인분당선 수원시청역까지 도보로 약 10분 거리이며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역에 위치하여 정온한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

본 경매 물건을 취득함에 있어 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 토지 이용 계획상 비행안전제6구역에 속해 있어, 항공기 소음이나 고도 제한과 같은 군사시설 보호 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 감정평가액(138,000,000원) 대비 인근 유사 면적의 실거래가 시세가 상대적으로 낮게 형성되어 있다는 점을 감안할 때, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 위해서는 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 본 건은 공동담보로 묶여 있는 물건입니다. 따라서 경매 절차 진행 시, 다른 공동담보로 묶인 물건의 낙찰 결과나 진행 상황이 본 건의 낙찰 및 권리관계에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 수원시청역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지입니다.

* 교통 및 주변 생활 편의 시설 이용이 양호하며, 권선초등학교와 인접해 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 임의경매로 진행되어 인수할 부담이 되는 선순위 권리는 존재하지 않습니다. 또한, 임차인 또한 대항력이 없는 상태로 인수 부담이 없습니다.

* 다만, 감정평가액(138,000,000원)과 인근 실거래가 시세(약 7,596만원 ~ 10,500만원 추정) 간의 차이가 존재하는 점을 감안하여, 철저한 시세 조사를 바탕으로 신중하게 입찰가격을 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

본 건은 다음과 같은 투자 가치를 지닙니다.

* 수원시청역 인근 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 권선초등학교 인근에 위치하여 교육 환경을 중시하는 실수요자들에게 매력적일 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없으며, 말소기준권리보다 선순위로 인수해야 할 권리가 없어 권리 상 안전합니다.

* 도시형생활주택 원룸형으로, 1인 가구 임대 수요 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 입찰가 산정을 위해 다음과 같이 시세 분석 및 전략을 제안합니다.

* 본 건의 감정가는 138,000,000원입니다.

* 인근 유사 면적의 실거래가 분석 결과, 제곱미터당 단가는 약 386.4만원에서 534.0만원 사이로, 본 건(19.67㎡)의 예상 시장 가치는 약 7,596만원에서 10,500만원 수준으로 추정됩니다.

* 위의 시세 분석 결과와 감정평가액을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 95,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 전략적으로 결정하는 것을 제안합니다.

* 이 가격대는 시세 대비 합리적인 수준에서 투자 수익을 확보하고, 경매 과정에서 발생할 수 있는 제반 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.