나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11589 [12] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교 " 동측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택,단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하고 도보 10여분거리에
수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 내 201호외 19호로서
(사용승인일:2015년 9월 16일)
외벽 : 치장벽돌붙임 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

기호1-19호 공동주택( 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택 (501호)),
기호20(근린생활시설-사무소: 건축물대장상)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형토지로서 공동주택 및 사무소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

공부와의 차이

기호 20(601호)은 등기부등본상 공동주택이나 건축물 관리대장상
제2종근린생활시설(사무소)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2024타경11589 (12) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

건물 기본정보:

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14, 4층 402호

* 건물용도: 도시형생활주택

* 건축물 사용승인일: 2015년 9월 16일

* 총 층수: 6층

* 해당 층: 4층

* 감정가: 149,000,000원

* 토지 면적: 15.79㎡ (약 4.78평)

* 토지 지분: 15.79㎡ (약 4.78평)

* 건물 면적 (전유부): 25.50㎡ (약 7.71평)

* 건물 지분: 25.5㎡ (약 7.71평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 소재하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 제반 환경이 양호합니다.

* 위치: "권선초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 있습니다. 도보 약 10분 거리에 수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다.

* 도로: 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2015년 9월 24일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2015-09-24)

* 등기부상 채무 총액: 1,580,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서상 명시된 사항 없음 (지상권 개요: 공란)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-10

* 확정일자: 2021-12-07

* 배당신고일자: 2024-12-31

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 130,000,000원은 경매 절차를 통해 우선 변제받을 권리가 없습니다. 따라서 임차인이 점유하고 있을 경우, 명도 과정에서 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 수원시청역 인근의 상업 및 교통 요지로 볼 수 있으며, 주변에 초등학교가 있어 학생 및 학부모 유동인구도 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 권선초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 수원시청역(수인분당선) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 1,580,000,000원으로 감정가(149,000,000원) 대비 매우 높아, 경매 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차인의 대항력 부재: 임차인 이 씨는 대항력이 없어 보증금 130,000,000원을 회수하지 못할 가능성이 높습니다. 이로 인해 명도 과정에서 갈등이나 지연이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되어, 다른 담보물건의 진행 상황이 본건 경매 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축물대장과 등기부등본 상의 차이: 특정 호수(601호)에 대해 건축물대장상 근린생활시설(사무소)이나 등기부등본상 공동주택으로 등재된 차이가 있습니다. (본건 402호에는 직접적인 영향은 없을 수 있으나, 건물 전체의 관리 상태나 법규 적용 시 참고 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구의 역세권에 위치하며 주거 및 교통 환경이 우수한 장점을 가지고 있습니다. 다만, 높은 총 채무액과 대항력 없는 임차인의 존재는 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 요지: 수원시청역(수인분당선) 접근성이 용이합니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 및 다양한 생활 편의시설이 인근에 위치합니다.

* 도시형생활주택: 소형 주거 공간으로서 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 40.82㎡~75.82㎡의 다세대주택 매매가는 21,800만원~35,000만원으로, 전용면적당 약 462만원~534만원 수준으로 거래되었습니다. 본건의 전유 면적은 25.50㎡(약 7.71평)입니다.

* 유사 물건 매매가 분석 (전용면적 기준):

* 50.98㎡: 19,700만원 (약 386만원/㎡)

* 40.82㎡: 21,800만원 (약 534만원/㎡)

* 75.82㎡: 35,000만원 (약 462만원/㎡)

이를 바탕으로 본건(25.50㎡)의 시장 가치를 추정하면, 전용면적당 약 386만원~534만원 수준을 적용할 때 약 98,430,000원 ~ 136,170,000원 범위로 추정됩니다.

감정가(149,000,000원)와 함께 고려할 때, 대항력 없는 임차인의 보증금(130,000,000원)이 경매 절차에서 회수되지 못하는 점, 명도 저항 가능성 등을 감안하면, 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.