나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11589 [13] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교 " 동측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택,단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하고 도보 10여분거리에
수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 내 201호외 19호로서
(사용승인일:2015년 9월 16일)
외벽 : 치장벽돌붙임 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

기호1-19호 공동주택( 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택 (501호)),
기호20(근린생활시설-사무소: 건축물대장상)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형토지로서 공동주택 및 사무소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

공부와의 차이

기호 20(601호)은 등기부등본상 공동주택이나 건축물 관리대장상
제2종근린생활시설(사무소)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경11589 (13)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 4층403호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 토지 정보

토지면적: 15.79㎡ (약 4.78평)

토지지분: 15.79㎡ (약 4.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 25.50㎡ (약 7.71평)

건물지분: 25.5㎡ (약 7.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2015년 9월 16일 (사용승인일)

건물구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 내 4층 403호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재합니다.

도보 약 10분 거리에 수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통 사정은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2015년 9월 24일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 가압류(갑5) 및 임의경매개시결정(갑6) 등은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,580,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 성

보증금: 50,000,000원

차임: 350,000원

전입일자/사업자등록일: 2023-09-14

확정일자: 2023-09-14

배당신고일자: 2025-01-02

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 50,000,000원에 대해 배당순위에 따라 배당받게 되며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

본건의 말소기준권리인 근저당권이 매각으로 소멸되므로, 임차인의 대항력이 없는 점 등을 고려할 때, 본 건 부동산을 낙찰받을 경우 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목은 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본건이 위치한 권선동 지역은 주거와 상업 시설이 혼재된 도심 지역으로, 기본적인 편의시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 주변 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 인근 지역의 유사 물건(다세대주택) 시세는 다음과 같습니다.

- 2021년식, 50.98㎡, 2026년 3월 거래: 19,700만원 (약 386만원/㎡)

- 2019년식, 40.82㎡, 2026년 7월 거래: 21,800만원 (약 534만원/㎡)

- 2023년식, 75.82㎡, 2026년 7월 거래: 35,000만원 (약 461만원/㎡)

본건(25.50㎡, 2015년식 도시형생활주택)의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 유사 면적 스튜디오형 주택의 경우 평당 단가가 높게 형성될 수 있습니다. 현재 시세 기준, 본건의 예상 시세는 약 11,700만원 ~ 13,000만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 149,000,000원과 비교 시, 시장 거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

권선초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

6.2. 건물 관련 특이사항

감정평가요약서 상, 기호 20(601호)은 등기부등본상 공동주택이나 건축물 관리대장상 제2종근린생활시설(사무소)로, 본건(403호)과는 구분되나, 건축물 현황과의 차이 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선동의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하며, 대중교통 접근성이 양호한 입지를 갖춘 도시형생활주택입니다. 임차인의 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없다는 점은 장점입니다. 다만, 유사 거래 사례 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점과 일부 토지 이용 제한 사항은 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 수원시청역 인근 역세권 소형 주거 상품으로 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

- 권선초등학교 인근으로 자녀 교육 환경을 고려하는 실수요자에게 적합합니다.

- 권리 인수 부담이 없어 명확한 투자 판단이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 시장 시세 분석 결과와 감정가를 종합적으로 고려하여, 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

면적, 건축 연도, 입지 등을 감안하여 예상 입찰가를 125,000,000원으로 제안합니다.

이는 시장 조사 기반 추정 시세와 감정가를 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시 주변 경쟁 상황을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.