나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11589 [14] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교 " 동측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택,단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하고 도보 10여분거리에
수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 내 201호외 19호로서
(사용승인일:2015년 9월 16일)
외벽 : 치장벽돌붙임 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

기호1-19호 공동주택( 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택 (501호)),
기호20(근린생활시설-사무소: 건축물대장상)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형토지로서 공동주택 및 사무소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

공부와의 차이

기호 20(601호)은 등기부등본상 공동주택이나 건축물 관리대장상
제2종근린생활시설(사무소)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

1.1. 1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경11589 (14)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 규모

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14, 4층 404호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 내 4층 404호

사용승인일: 2015년 9월 16일

토지면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

건물면적: 19.67㎡ (약 5.95평) - 전용면적으로 추정됩니다.

감정가: 1억 3,900만원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 제반 환경은 양호한 편입니다.

* 해당 지역에 대해 별도 확인한 결과, 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 수인분당선 "수원시청역"이 도보 약 10분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로

* 토지는 인접 도로와 등고평탄한 정방형 토지로 건부지로 이용 중입니다.

* 본건은 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 2면이 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 소유권 보존: 이해운 외 1명 (2015.09.24)

* 근저당: 하나은행 (2015.09.24, 말소기준권리)

* 근저당: 하나은행 (2015.09.24, 말소)

* 소유권 이전: 안중현 (2015.11.05)

* 소유권 이전: 백남규 (2018.03.23, 매매)

* 주택임차권: 정수훈 (2025.12.12, 말소 예정, 보증금 1.1억원)

* 가압류: 동수원신용협동조합 (2024.04.30, 말소)

* 임의경매개시결정: 하나은행 (2024.10.18, 말소)

* 총 등기부채권액: 1,690,000,000원

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등 미확인 권리 여부는 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정수훈 (성만 표기)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-07

* 확정일자: 2021-11-22

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로, 대항력이 없는 임차인으로 분석됩니다. 따라서 임차인의 보증금 110,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 유형 및 이용 상태

* 본건은 집합건축물로서, 건축물대장상 주 용도는 공동주택(도시형생활주택 원룸형)입니다.

* 건물 내 총 19호(기호1-19호)는 공동주택으로, 1호(기호20)는 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.

* 본건(404호)은 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 지역 특성

* 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역 특성을 보입니다.

* 권선초등학교 인근에 위치하여 기본적인 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 수인분당선 수원시청역이 도보 약 10분 거리에 있습니다.

* 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 주변에 다수의 상업 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

* 권선초등학교가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 본건은 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인은 대항력이 없어 명도 대상이 될 것으로 예상되나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 상존합니다.

6.2. 건물 노후화

* 2015년 사용승인된 건물로 신축에 가깝지만, 5년 이상 경과함에 따라 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 유사 면적 매물 부족

* 제공된 주변 시세 정보에서 본건과 유사한 초소형 면적(약 6평)의 거래 사례를 찾기 어려워 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다. 제공된 시세는 본건보다 면적이 훨씬 큰 매물들입니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류/소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 해당합니다. 이는 향후 건물 활용 및 재개발 등에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 2015년 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다. 수원시청역이 도보 약 10분 거리에 있어 교통이 편리하며, 주거지로서의 입지 조건은 무난한 편입니다.

권리분석상 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인은 대항력이 없어 명도 대상이 될 것으로 보입니다.

다만, 본 건의 감정가(1억 3,900만원) 대비 면적(약 6평)으로 계산된 평당 단가는 주변 실거래가 평균보다 높은 수준입니다. 유사한 초소형 면적의 거래 사례가 부족하여 시세 판단에 어려움이 있으나, 현재 시세 반영 정도를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

* 수인분당선 수원시청역과의 접근성이 양호하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

8.2. 소형 면적 희소성

* 1인 가구 증가 트렌드에 따라 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요가 있을 수 있습니다.

8.3. 명도 용이성 (예상)

* 임차인이 대항력이 없고, 모든 권리가 말소될 예정이므로 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (주변 매매 정보 기반)

* 제공된 주변 최근 매매 정보 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 실거래 사례가 부족합니다.

* 50.98㎡ (약 15.42평) 매물: 2026년 3월, 1억 9,700만원 (평당 약 1,283만원)

* 40.82㎡ (약 12.35평) 매물: 2026년 7월, 2억 1,800만원 (평당 약 1,778만원)

* 75.82㎡ (약 22.94평) 매물: 2026년 7월, 3억 5,000만원 (평당 약 1,449만원)

* 본 건의 전용면적(약 5.95평)을 기준으로 감정가(1억 3,900만원)의 평당 단가는 약 2,336만원으로, 주변 실거래가 평균(약 1,283만원 ~ 1,778만원)보다 상당히 높은 수준입니다.

* 임차인의 보증금 인수액은 0원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 주변 시세 대비 감정가 수준이 높게 책정된 것으로 판단되며, 유사 면적 거래 사례 부족으로 정확한 시세 산정에 어려움이 있습니다.

* 안정적인 투자를 위해 감정가의 70~80% 수준에서 접근하는 것이 일반적입니다.

* 주변 시세 중 보수적인 평당 단가(약 1,300만원/평)를 적용 시: 5.95평 * 1,300만원/평 = 약 7,735만원

* 주변 시세 중 중간값(약 1,500만원/평)을 적용 시: 5.95평 * 1,500만원/평 = 약 8,925만원

* 권장 입찰가 범위: 9,500만원 ~ 1억 1,000만원

* 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 위험 감수 수준, 명도 전략 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.