나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11589 [10] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교 " 동측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택,단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하고 도보 10여분거리에
수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 내 201호외 19호로서
(사용승인일:2015년 9월 16일)
외벽 : 치장벽돌붙임 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

기호1-19호 공동주택( 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택 (501호)),
기호20(근린생활시설-사무소: 건축물대장상)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형토지로서 공동주택 및 사무소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

공부와의 차이

기호 20(601호)은 등기부등본상 공동주택이나 건축물 관리대장상
제2종근린생활시설(사무소)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경11589 (10)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14, 3층 305호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 141,000,000원

토지면적: 12.83㎡ (약 3.88평)

건물면적: 20.67㎡ (약 6.25평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 소재하며, "권선초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께하는 지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 동측 인근에 버스정류장이 있고 도보 약 10분 거리에 수인분당선 "수원시청역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 건물은 철근콘크리트구조로 2015년 9월 16일에 사용승인된 6층 건물 내 3층에 위치하고 있습니다. 북측과 동측으로 각각 약 9미터와 7미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 토지 이용 및 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 비행안전제6구역 등 일부 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 하나은행 근저당권(2015년 9월 24일 접수, 채권 최고액 360,000,000원 및 720,000,000원)을 포함하여, 본건 매각으로 인해 모든 근저당권, 가압류, 주택임차권 등이 소멸될 예정입니다. 특히, 을구 3번으로 등기된 원나래 씨의 주택임차권(보증금 130,000,000원)은 등기부등본상 말소(2025년 6월 26일 접수) 처리되어 있으며, 임차인 현황에도 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없으며, 인수해야 할 보증금은 총 0원입니다. 등기부채권 총액은 약 1,710,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 권선동 일대는 다세대주택 및 단독주택과 함께 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 수인분당선 수원시청역이 도보 거리에 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 원룸형 도시형생활주택으로서 1인 가구의 임대 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 권선초등학교 인근에 위치하여 교육 환경을 접근하기 용이합니다. 인근 버스정류장과 수원시청역을 통한 편리한 대중교통 이용이 가능합니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가서상으로는 601호(기호20)의 경우 건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설(사무소)로 되어 있으나 등기부등본상 공동주택으로 기재된 차이가 언급되었습니다. 다만, 본건(305호)과는 직접적인 관련이 없을 수 있습니다. 또한, 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용계획상 제한사항이 존재하여 향후 재건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. '공동담보' 물건으로 채권 총액이 높았던 점은 과거 소유주의 재정 상태를 짐작하게 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 소재한 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 면적임에도 불구하고 역세권에 가까운 편리한 교통 환경과 주거 편의성을 갖추고 있습니다. 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 권리 승계에 대한 부담이 적다는 점이 가장 큰 장점입니다. 임차인의 대항력이 없으며 모든 권리가 말소되는 조건으로, 소액 투자 또는 실거주 목적으로 접근하기에 유리한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액으로 수도권 역세권 지역에 투자 가능

* 모든 권리관계 말소로 인한 명확한 권리 확보

* 원룸형으로 1인 가구 임대 수요 예상

* 낙찰 후 명도 및 권리 승계 리스크 거의 없음

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 분석한 결과, 최근 매매 사례들은 면적과 건축 연도가 상이하나, 평당 약 386만원에서 534만원 수준의 가격대를 형성하고 있습니다. 본건은 전용면적 20.67㎡(약 6.25평)이며, 2015년에 건축되었습니다. 감정가는 141,000,000원으로 책정되었습니다. 임차인의 대항력이 없고 모든 권리가 말소되는 점을 고려할 때, 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하여 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.