나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11589 [11] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교 " 동측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택,단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하고 도보 10여분거리에
수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 내 201호외 19호로서
(사용승인일:2015년 9월 16일)
외벽 : 치장벽돌붙임 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

기호1-19호 공동주택( 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택 (501호)),
기호20(근린생활시설-사무소: 건축물대장상)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형토지로서 공동주택 및 사무소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

공부와의 차이

기호 20(601호)은 등기부등본상 공동주택이나 건축물 관리대장상
제2종근린생활시설(사무소)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경11589 (11)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 4층 401호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 401호

* 사용승인일: 2015년 9월 16일

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 149,000,000원

* 토지 면적 (지분): 15.79㎡ (약 4.78평)

* 건물 면적 (전용): 25.50㎡ (약 7.71평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 제반 주위 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 동측 인근에 버스정류장이 소재하며, 도보 10여분 거리에 수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다.

2.3. 건물 특성

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 콘크리트 지붕 6층 건물 내 401호입니다.

* 외벽: 치장벽돌붙임 등.

* 내벽: 벽지도배 및 타일 마감 등.

* 창호: 샷시 이중창입니다.

* 설비: 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

* 토지 형상 및 이용: 인접 도로와 등고평탄한 정방형 토지로서 공동주택 및 사무소 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

* 등기부등본상 소유권 보존은 2015년 9월 24일 이해운 외 1명으로 되어 있습니다.

* 이후 소유권 이전 및 공유자 지분 이전이 여러 차례 있었습니다.

* 최초 근저당권은 2015년 9월 24일 하나은행으로부터 설정되었습니다 (을1, 360,000,000원).

* 등기부채권 총액은 1,700,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이성호

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 2월 10일

* 확정일자: 2023년 1월 31일

* 배당신고일자: 2024년 11월 13일

* 대항력: 없음 (등기부상 주택임차권(을3)이 말소 예정으로 확인됩니다.)

* 비고: 보증금 및 차임은 상기 기재되었으나, 대항력이 없어 인수 대상이 되지 않습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리: 2015년 9월 24일자 하나은행 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권이 언급되어 있으나, 등기부등본상 지상권은 확인되지 않습니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 수원시 권선구 권선동의 주거 밀집 지역 내에 위치합니다.

* 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하여 주거 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

4.2. 상업시설 접근성

* 도보 10분 거리에 위치한 수원시청역 주변의 다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

* 권선초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 수원시청역 상권의 다양한 편의 시설(마트, 식당, 병원 등)을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 교육 환경

* 교통: 수인분당선 수원시청역을 통해 서울 강남 및 경기 남부권으로의 이동이 편리합니다. 시내버스 노선 또한 다양하게 갖추고 있습니다.

* 교육: 권선초등학교가 도보 통학 가능 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

* 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 전체의 공용 부분 관리에 있어, 일부 호실(601호)의 건축물대장상 용도와 등기부등본상 용도 불일치가 확인됩니다. (본건 401호와는 직접적인 관련은 없습니다.)

6.2. 법규 및 제한사항

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류 및 소로3류 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 각종 법규 적용을 받습니다.

* 특히 비행안전제6구역(전술)은 향후 건축 행위나 개발에 제한을 줄 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

* 본건 소재지 주변에 대한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 하수 처리장 등) 존재 여부를 확인한 결과, 현재까지 파악된 바로는 특이사항은 없습니다. 다만, 인근 지역 개발 계획이나 미비한 시설에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 수원시 권선구 권선동의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 우수한 교통 여건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 건물은 2015년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 임차인의 경우 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.

* 다만, 공동담보 물건이라는 점과 일부 제한 용도 구역에 포함된 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 수원시청역을 도보로 이용 가능하여 직주근접 및 광역 교통망 이용이 편리합니다.

* 안정적인 수요: 소형 평형으로 1~2인 가구의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 권리 관계의 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명확한 권리 취득이 가능합니다.

* 주거 환경: 초등학교 인근으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건의 감정가는 149,000,000원이며, 전용면적 25.50㎡ (약 7.71평) 기준 평당 약 19,325,000원의 감정가를 보입니다.

* 제공된 주변 다세대 주택 매매 사례(2026년 3월-7월 거래)의 경우, 면적 40.82㎡(약 12.35평)가 21,800만원에 거래되어 평당 약 176.5만원의 시세를 보였습니다. 다른 사례들도 평당 약 127.7만원에서 152.5만원 수준으로, 본건의 감정가는 제공된 시세 데이터 대비 상당히 높은 수준입니다.

* 이는 다세대 주택과 도시형생활주택 원룸형의 특성 차이, 또는 감정가 산정 시점과 현재 시장과의 괴리 가능성을 시사합니다.

* 본건과 유사한 소형 도시형생활주택의 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 조사가 필요하나, 제공된 데이터상으로는 감정가 대비 할인된 가격에 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 다만, 권리 분석상 인수 부담이 없고 입지가 양호하다는 점을 고려할 때, 시장 참여자들의 관심을 받을 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

* 감정가: 149,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 126,000,000원 ~ 140,000,000원

* 분석: 제공된 주변 다세대 주택 시세 데이터가 본건 도시형생활주택 원룸형의 감정가보다 상당히 낮게 형성되어 있어, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다. 보수적으로 감정가의 85% 수준인 126,000,000원에서, 시장 참여율을 고려한 상단으로 감정가의 94% 수준인 140,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.