나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11589 [7] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교 " 동측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택,단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하고 도보 10여분거리에
수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 내 201호외 19호로서
(사용승인일:2015년 9월 16일)
외벽 : 치장벽돌붙임 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

기호1-19호 공동주택( 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택 (501호)),
기호20(근린생활시설-사무소: 건축물대장상)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형토지로서 공동주택 및 사무소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

공부와의 차이

기호 20(601호)은 등기부등본상 공동주택이나 건축물 관리대장상
제2종근린생활시설(사무소)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 2024타경11589 (7)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14, 3층 302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 147,000,000 원

토지면적: 15.79㎡ (약 4.78평)

건물면적: 25.50㎡ (약 7.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 소재하는 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 주거 환경으로서 전반적인 여건이 양호합니다. 차량 진출입이 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 있고 도보 약 10분 거리에 수인분당선 "수원시청역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2015년 9월 24일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다. 해당 권리보다 늦게 등기된 주택임차권(양유미), 가압류, 압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 130,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022-04-25

* 확정일자: 2022-03-25

* 배당신고일자: 2024-11-22

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

등기부 요약:

* 소유권보존 (이해운 외 1명)

* 근저당권 (하나은행) - 말소기준권리 (말소)

* 근저당권 (하나은행) - (말소)

* 소유권이전 (안중현, 백남규)

* 주택임차권 (양유미) - (말소 예정)

* 가압류 (동수원신협) - (말소)

* 압류 (수원시) - (말소)

* 임의경매 (하나은행) - 본건 경매 개시 결정

총 채권액: 약 1,710,000,000 원 (등기부상 채권 총액 기준)

1.3. 상권분석

건물 및 주변 이용 현황:

본건이 속한 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물로, 2015년 9월 16일에 사용 승인되었습니다. 본건 302호는 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 건물은 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 인접 도로와 등고평탄한 정방형 토지로 공동주택 및 사무소 건부지로 이용 중입니다.

주변 시세 분석:

제공된 주변 최근 매매 정보(다세대, 권선동)를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2021년 건축, 50.98㎡ 전용면적, 2026년 3월 9일 197,000,000원 거래 (약 386만원/㎡)

* 2019년 건축, 40.82㎡ 전용면적, 2026년 7월 21일 218,000,000원 거래 (약 534만원/㎡)

* 2023년 건축, 75.82㎡ 전용면적, 2026년 7월 6일 350,000,000원 거래 (약 462만원/㎡)

본건 건물면적(25.50㎡) 대비 감정가는 147,000,000원으로, ㎡당 약 576만원입니다. 감정가는 비교 사례의 ㎡당 시세 범위(약 386만원 ~ 534만원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 이는 도시형생활주택의 특성과 개별 물건의 상태, 감정 시점의 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 공급량이 적은 소형 원룸형 주택의 경우 ㎡당 단가가 높게 형성될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

권선초등학교 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 차량 접근성이 양호하며, 버스정류장 및 수원시청역(수인분당선)을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

건축물 정보:

* 건축 연도: 2015년 9월 16일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 지붕)

* 층수: 지하 0층 ~ 지상 6층 (본건 302호는 3층)

* 주요 설비: 위생 및 급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기

1.5. 잠재적 리스크

* 소형 면적: 전용면적 25.50㎡로, 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합하나, 가족 단위 거주에는 제약이 있을 수 있습니다.

* 임차인 문제: 임차인 양유미 씨는 대항력이 없으며 배당신고를 하였으나, 명도 과정에서 예상치 못한 시간이 소요되거나 추가적인 협의가 필요할 가능성이 있습니다.

* 건물 연식: 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 주변 일부 비교 사례(2021년, 2023년 건축)보다는 연식이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축물 증개축 또는 용도 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 묶여 있어 채권 관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 등기부상 권리 분석으로는 매각으로 대부분 소멸되는 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 권선동의 역세권(수인분당선 수원시청역 도보 약 10분)에 위치한 소형 도시형생활주택입니다. 비교적 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있으며, 2015년 준공으로 건물 상태도 무난할 것으로 예상됩니다. 임차인이 있으나 대항력이 없고 배당신고를 완료하여 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 비교 사례 대비 ㎡당 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다. 소형 주택으로서 1인 가구나 임대 수익 목적 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수원시청역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도시형생활주택: 1인 가구 및 젊은 층에게 선호도가 높은 소형 주거 상품입니다.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 대부분의 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 임대 수익 가능성: 소형 원룸으로 공실률이 낮을 경우 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 147,000,000원입니다. 제공된 주변 최근 매매 사례에서 ㎡당 시세는 약 386만원에서 534만원 수준입니다. 본건의 감정가는 ㎡당 약 576만원으로, 이는 비교 사례의 상단 범위에 근접하거나 다소 높은 수준입니다.

임차인의 보증금 130,000,000원은 대항력이 없고 배당 신고를 완료하였으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

시세 분석 결과와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 경쟁이 치열할 경우 감정가 이상으로 상승할 가능성이 있습니다. 다만, 비교 사례의 ㎡당 시세를 고려하면 보수적으로 접근할 필요도 있습니다.

현 시세와 경매 시장 상황을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 155,000,000 원 ~ 165,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.