나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11589 [5] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교 " 동측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택,단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하고 도보 10여분거리에
수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 내 201호외 19호로서
(사용승인일:2015년 9월 16일)
외벽 : 치장벽돌붙임 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

기호1-19호 공동주택( 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택 (501호)),
기호20(근린생활시설-사무소: 건축물대장상)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형토지로서 공동주택 및 사무소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

공부와의 차이

기호 20(601호)은 등기부등본상 공동주택이나 건축물 관리대장상
제2종근린생활시설(사무소)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경11589 (5)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14, 2층 205호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 면적

건축물대장상 주용도는 도시형생활주택이며, 본건은 해당 건물 내 205호입니다.

건물 면적: 20.67㎡ (약 6.25평)

토지 지분 면적: 12.83㎡ (약 3.88평)

1.3. 평가 내역

감정가: 139,000,000원

건물 사용승인일: 2015년 9월 16일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재합니다.

도보 약 10분 거리에 수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설 유무

주변에는 권선초등학교가 있으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

현재 검색된 정보만으로는 본건 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부등본 요약상, 2015년 9월 24일자 하나은행의 근저당권(을1, 금360,000,000원)이 말소기준권리입니다.

소유권 보존 등기(갑1) 이후, 다수의 근저당권, 소유권 이전(매매), 주택임차권(을3), 가압류(갑5) 등이 설정되었으며, 이 중 일부는 말소되었고, 일부는 경매로 인해 소멸 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 윤종학

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 6일

확정일자: 2021년 11월 11일

배당신고일자: 2024년 11월 19일

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 120,000,000원이 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 주택임차권(을3, 2025년 6월 10일 접수)은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2015년 9월 24일자 하나은행 근저당권 (을1)

경매로 인해 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 바로는 없습니다.

경매로 인해 소멸되는 주요 권리: 을1(근저당권), 을2(근저당권), 갑3(이전), 갑4(이전), 을3(주택임차권), 갑5(가압류), 갑6(임의경매) 등 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 완료 시 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 주변 빌라 및 다세대 주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

- 2026년 3월 9일 거래: 50.98㎡, 197,000,000원 (약 3,864,260원/㎡)

- 2026년 7월 21일 거래: 40.82㎡, 218,000,000원 (약 5,340,520원/㎡)

- 2026년 7월 6일 거래: 75.82㎡, 350,000,000원 (약 4,616,000원/㎡)

4.2. 단위 면적당 시세

주변 유사 면적의 실거래가를 기반으로 추정했을 때, 본건(20.67㎡)의 시장 가격은 약 80,000,000원에서 110,000,000원 수준으로 분석됩니다.

4.3. 건물 가치 평가

건물 자체는 2015년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택으로, 원룸형으로 이용되고 있습니다. 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 다만, 감정평가액 139,000,000원 대비 최근 실거래가 분석 결과가 다소 낮게 형성되어 있어, 실거래가 추세에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

주변에 다세대 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

단지 인근에 권선초등학교가 위치하고 있어 학군으로서의 이점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 기재된 601호(기호 20)가 등기부등본상 공동주택으로 되어 있는 경우가 있어, 본건과 동일한 건물 내 다른 호수에 대한 공부상 차이가 존재합니다. (본건 205호는 도시형생활주택 원룸형으로 확인됨.)

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 건축물의 높이 및 용도 등에 제한을 받을 수 있습니다. 이는 향후 건물 가치 상승이나 재개발에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다. 수원시 전체 면적의 상당 부분이 이 구역에 속해 있으며, 관련 규제 완화 논의가 진행 중이나 확정적인 내용은 아닙니다.

6.3. 공동담보 관련 사항

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채권자(하나은행)가 다른 담보 물건과 함께 본 건을 담보로 설정한 것입니다. 경매 진행 시 일반적인 경매와 동일하게 처리되지만, 채권의 규모가 큰 점은 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선동 역세권(수원시청역 도보 10분)에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통이 편리하고 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권선초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

하지만, 감정가 대비 주변 실거래가 분석에서 시세 차이가 존재하며, 비행안전구역 지정으로 인한 개발 제한이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 임차인은 대항력이 없으나 보증금 1억 2천만원이 있으므로, 잔금 납부 시 보증금 지급 여부 및 관련 절차를 확인해야 합니다 (단, 본건 권리분석상 인수되는 보증금은 없음).

8. 투자 포인트

- 수원시청역 인근 역세권 입지

- 소형 면적(원룸형)으로 1인 가구 임대 수요 기대 가능

- 권선초등학교 인접

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 139,000,000원입니다.

주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 건물들의 거래가는 약 80,000,000원에서 110,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 비행안전구역 등의 제약 사항을 고려할 때, 낙찰가율을 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 및 시장 분석 결과를 종합적으로 고려하여, 115,000,000원 을 최적의 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 보수적인 접근을 통해 리스크를 관리하면서도 시장 경쟁력을 확보할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.