나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11589 [8] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교 " 동측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택,단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하고 도보 10여분거리에
수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 내 201호외 19호로서
(사용승인일:2015년 9월 16일)
외벽 : 치장벽돌붙임 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

기호1-19호 공동주택( 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택 (501호)),
기호20(근린생활시설-사무소: 건축물대장상)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형토지로서 공동주택 및 사무소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

공부와의 차이

기호 20(601호)은 등기부등본상 공동주택이나 건축물 관리대장상
제2종근린생활시설(사무소)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경11589 (8)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14, 3층 303호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 건축년도: 2015년 9월 16일 사용승인

* 감정가: 147,000,000원

* 토지면적: 15.79㎡ (약 4.78평)

* 건물 전용면적: 25.50㎡ (약 7.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보 (이 물건이 공동담보물건의 일부임을 의미)

1.2. 입지조건

* 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 환경이 양호합니다.

* 차량 출입이 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 있고 도보 10여 분 거리에 수인분당선 "수원시청역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물은 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 2015년 9월 24일 접수된 하나은행의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 인해 모든 을구 권리(근저당, 임의경매) 및 갑구의 가압류(동수원신용협동조합)는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-27

* 확정일자: 2023-03-06

* 배당신고일자: 2025-01-02

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다. 인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

* 인근 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 유사한 면적의 다세대 주택 거래가는 면적 및 층수에 따라 차이가 있습니다.

* 2026년 3월 거래된 50.98㎡ 면적의 다세대 주택은 1억 9천 7백만원에 거래되었습니다. (약 386만원/㎡)

* 2026년 7월 거래된 40.82㎡ 면적의 다세대 주택은 2억 1천 8백만원에 거래되었습니다. (약 534만원/㎡)

* 2026년 7월 거래된 75.82㎡ 면적의 다세대 주택은 3억 5천만원에 거래되었습니다. (약 461만원/㎡)

* 본건의 감정가액은 1억 4천 7백만원이며, 건물 전용면적 25.50㎡ (약 7.71평) 기준 평당 약 1,906만원으로 산정되었습니다.

* 주변 시세 대비, 특히 면적이 작은 원룸형 주택의 경우 단위 면적당 가격이 높게 형성될 수 있습니다. 인근 거래 사례 중 40.82㎡ 면적 주택의 단위 면적당 가격(약 534만원/㎡)을 적용하여 본건 면적(25.50㎡)에 대한 예상 시세는 약 1억 3천 6백만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가액 1억 4천 7백만원은 인근 거래사례의 단위면적당 가격을 고려했을 때 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으나, 원룸형 도시형생활주택의 수요를 감안하면 합리적인 수준일 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 2015년 9월 16일에 사용승인되었습니다.

* 내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변에 권선초등학교가 위치하며, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경이 양호합니다.

* 수인분당선 수원시청역이 도보 10분 거리에 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축물대장과 등기부등본 상 용도 불일치 사례가 확인되었으나(기호 20, 601호), 이는 본건(303호)과는 직접적인 관련이 없습니다.

* 공동담보 물건이므로, 해당 물건 외 다른 담보물건의 처리 결과에 따라 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 현재 경매 절차가 진행 중이며 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없으므로 일반적인 경매 절차를 따를 것으로 예상됩니다.

* "혐오시설" 관련하여 주변 조사를 수행한 결과, 현재까지 제공된 정보 및 관련 자료에서 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 권선구 핵심 지역에 위치하며, 역세권(수인분당선 수원시청역) 및 초등학교 인근이라는 장점을 가집니다.

* 구조적으로는 도시형생활주택 원룸형으로 1인 가구 또는 임대 수익형 투자자에게 적합합니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

* 다만, 감정가가 시장 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 수원시청역 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 소형 주거 공간으로 공실률이 낮고 임대 회전이 용이합니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 권선초등학교 인근으로 학군 수요가 있는 지역입니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 147,000,000원입니다.

* 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

* 주변 거래 사례 분석 결과, 유사 면적의 경우 평당 약 130만원 ~ 170만원 선에서 거래되었습니다. 본건의 면적(약 7.71평)으로 환산 시 약 1억 1백만원 ~ 1억 3천 1백만원 수준으로 추정됩니다.

* 인근 40.82㎡ 물건의 단위면적당 가격(약 534만원/㎡)을 적용한 예상 시세는 약 1억 3천 6백만원 수준입니다.

* 따라서, 감정가액 1억 4천 7백만원을 기준으로 낙찰 가능성이 높은 범위는 감정가의 90% ~ 95% 수준인 1억 3천 2백 3십만원 ~ 1억 3천 9백 6십 5만원 사이로 예상됩니다.

* 현장 조사 및 추가 시세 확인 후, 보수적인 접근을 고려하여 130,000,000원 ~ 138,000,000원 범위에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.