나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11589 [6] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교 " 동측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택,단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하고 도보 10여분거리에
수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 내 201호외 19호로서
(사용승인일:2015년 9월 16일)
외벽 : 치장벽돌붙임 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

기호1-19호 공동주택( 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택 (501호)),
기호20(근린생활시설-사무소: 건축물대장상)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형토지로서 공동주택 및 사무소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

공부와의 차이

기호 20(601호)은 등기부등본상 공동주택이나 건축물 관리대장상
제2종근린생활시설(사무소)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경11589 (6)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 3층301호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 147,000,000원

* 토지면적: 15.79㎡ (약 4.78평)

* 건물면적: 25.50㎡ (약 7.71평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교 " 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 제반 주위환경 양호함.

* 교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하고 도보 10여분 거리에 수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통사정 양호함.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 내 3층 301호로서, 사용승인일은 2015년 9월 16일임. 외벽은 치장벽돌붙임 등, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감 등, 창호는 샷시 이중창임.

* 이용상태

본 건은 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중임.

* 설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

* 토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형토지로서 공동주택 및 사무소 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 9월 24일자 하나은행 근저당권 (을1)

* 인수되는 권리: 없음

* 소멸되는 권리:

* 을2, 을3 (주택임차권): 말소

* 갑3, 갑4, 갑5 (가압류), 갑6 (가압류), 갑7 (압류), 갑8 (임의경매): 말소

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-21

* 확정일자: 2022-02-25

* 배당신고일자: 2024-03-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이며, 등기부등본상 기재된 임차인(김 ) 역시 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 (2026년 3월, 7월 거래):

* 992-14번지 (2021년 건축, 50.98㎡): 19,700만원 (약 386만원/㎡)

* 953-2번지 (2019년 건축, 40.82㎡): 21,800만원 (약 534만원/㎡)

* 978-2번지 (2023년 건축, 75.82㎡): 35,000만원 (약 462만원/㎡)

* 본 건(25.50㎡)과 비교 시, 면적별로 단가가 상이합니다. 특히 40.82㎡ 물건의 경우 3.3㎡당 가격이 높게 형성되어 있습니다. 도시형생활주택 원룸형은 면적이 작을수록 3.3㎡당 가격이 높게 형성되는 경향이 있습니다.

* 제공된 매매 사례만으로는 본건의 정확한 시세 산정에 한계가 있으나, 면적별 가격 환산 시 약 9,850만원 ~ 13,610만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설 및 생활 인프라:

* 권선초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 수원시청역(수인분당선)이 도보 10분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 건축물 정보:

* 건물 사용승인일: 2015년 9월 16일

* 건물 규모: 6층 철근콘크리트 건물

* 본 건은 3층에 위치한 도시형생활주택 원룸형임.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (권선초등학교)

* 비행안전제6구역(전술) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

* 위에 명시된 각종 규제는 해당 지역 내 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 특히 비행안전구역은 건축 높이 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공부와의 차이:

* 기호 20 (601호)은 등기부등본상 공동주택이나 건축물 관리대장상 제2종근린생활시설(사무소)임. (본건 301호와는 무관한 사항으로 파악됨)

* 기타 참고사항:

* 임대 관계는 미상임. (다만, 등기부상 대항력 있는 임차인은 없음.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통망과 양호한 주위환경을 갖추고 있습니다. 2015년 준공된 철근콘크리트 건물로, 6층 건물 중 3층에 위치한 원룸형으로 소규모 면적입니다. 권리 분석상 인수되는 권리 없이 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 소유권을 깨끗하게 취득할 수 있습니다. 다만, 토지이용계획상 비행안전구역 등 일부 제한 사항이 존재하며, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 경향이 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통: 수인분당선 수원시청역 인근으로 대중교통 이용이 용이함.

* 양호한 주위환경: 학교 및 주거, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 여건이 좋음.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 명확한 소유권 취득이 가능함.

* 소형 면적: 1인 가구나 소형 투자용으로 수요가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가: 125,000,000원

* 산정 근거:

* 본건의 감정가는 147,000,000원임.

* 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 사례를 면적별로 환산 시 3.3㎡당 가격은 약 386만원 ~ 534만원 수준으로 나타났음.

* 이를 본건의 전용면적 25.50㎡(약 7.71평)에 적용 시, 약 9,850만원 ~ 13,610만원 범위로 추정됨.

* 소형 도시형생활주택의 특성상 면적 대비 높은 가격이 형성될 수 있음.

* 인수되는 보증금이 없고 권리 관계가 깨끗한 점, 수원시 중심부의 입지 등을 고려하여, 감정가 대비 적정 수준이자 시장 가격 범위를 고려한 예상 입찰가를 125,000,000원으로 산정함.

* 입찰 시에는 실제 현장 확인 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.