나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11589 [9] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교 " 동측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택,단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하고 도보 10여분거리에
수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 내 201호외 19호로서
(사용승인일:2015년 9월 16일)
외벽 : 치장벽돌붙임 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

기호1-19호 공동주택( 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택 (501호)),
기호20(근린생활시설-사무소: 건축물대장상)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형토지로서 공동주택 및 사무소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

공부와의 차이

기호 20(601호)은 등기부등본상 공동주택이나 건축물 관리대장상
제2종근린생활시설(사무소)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경11589 (9)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 1억 3600만원

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 소재지 및 면적

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 3층304호

* 용도: 도시형생활주택

* 토지면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

* 토지지분: 12.19㎡ (약 3.69평)

* 건물면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

* 건물지분: 19.67㎡ (약 5.95평)

1.2. 건물 정보

* 건축물대장상 용도: 공동주택 (도시형생활주택 원룸형)

* 사용승인일: 2015년 9월 16일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 6층 건물 내 3층 304호

* 설비: 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖춤.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교 " 동측 인근에 위치함.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 제반 주위환경 양호함.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재함.

* 도보 10분 거리에 수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통사정 양호함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸주의

* 등기부등본상 말소기준권리는 2015년 9월 24일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)임.

* 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음. (물건명세서 참고사항: 지상권 개요 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 홍

* 보증금: 1억 3000만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 4일

* 확정일자: 2022년 5월 26일

* 배당신고일자: 2024년 11월 14일

* 대항력: 없음

* 임차인의 주택임차권(을3)은 등기되었으나 말소 처리되었으며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 임차인은 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 주거지 내 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 수인분당선 수원시청역 인근으로 다양한 상업 및 업무시설 밀집 지역과의 접근성이 좋음.

4.2. 임대/매매 시세 동향

* 본건의 전용면적은 19.67㎡ (약 5.95평)으로 소형 원룸형 주택임.

* 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과,

* 2026년 3월 9일 거래된 992-14번지 50.98㎡ 물건이 1억 9700만원에 거래됨. (평당 약 386만원/㎡)

* 2026년 7월 21일 거래된 953-2번지 40.82㎡ 물건은 2억 1800만원에 거래됨. (평당 약 534만원/㎡)

* 2026년 7월 6일 거래된 978-2번지 75.82㎡ 물건은 3억 5000만원에 거래됨. (평당 약 462만원/㎡)

* 상기 거래 사례들은 본건과 면적 차이가 크며, 특히 본건(19.67㎡)은 면적이 훨씬 작음.

* 이를 고려하여 면적당 단가(약 461만원/㎡)를 적용 시, 본건(19.67㎡)의 예상 시세는 약 9077만원으로 추정됨.

* 감정가(1억 3600만원) 대비 면적이 매우 작으므로, 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 병원, 마트, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 수원시청역 인근의 다양한 상업시설 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

* 인근에 권선초등학교가 소재함.

* 교육환경 보호구역(권선초등학교)으로 지정되어 있어 교육 환경이 보호되고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 임차인의 대항력 없음 및 인수 보증금 0원으로 권리관계는 명확하여 낙찰자가 인수할 권리는 없음.

6.2. 물건 특이사항

* 본건은 사용승인일(2015년) 대비 면적(19.67㎡)이 매우 작음에도 불구하고 감정가가 1억 3600만원으로 높게 책정된 점은 유의해야 할 사항임.

* 유사 면적의 직접적인 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 산정에 한계가 있음.

6.3. 주변 환경 리스크

* 수원시 권선구 권선동 944-14 인근 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 검색한 결과, 특별히 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되는 정보는 현재까지 파악되지 않음. 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도시 환경임.

7. 투자 포인트

* 수인분당선 수원시청역 역세권(도보 10분)에 위치하여 임대 수요 확보에 유리함.

* 소형 면적(19.67㎡)으로 소액 투자에 적합함.

* 2015년 준공 건물로 비교적 신축에 해당하여 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

8. 종합 의견

* 본건은 수원시 권선구 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 조건은 우수함.

* 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건임.

* 그러나 전용면적 19.67㎡ 대비 감정가 1억 3600만원은 다소 높게 느껴지며, 유사 면적 거래 사례 부족으로 인한 시세 산정의 불확실성이 존재함.

* 소액 투자 및 임대 수익을 목표로 한다면, 주변 시세와 예상 임대료를 면밀히 재검토하고, 감정가를 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요함.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 3600만원

* 인수 보증금: 0원

* 건물 전용면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

* 면적당 시세 분석 결과(약 461만원/㎡)를 적용한 예상 시세: 약 9077만원

* 감정가가 시세 대비 높을 가능성을 고려하고, 면적 대비 소형 주택이라는 점을 감안할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* 예상 입찰가 범위: 9,000만원 ~ 1억 1000만원

* 권장 입찰가: 9,500만원 ~ 1억 500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.