나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11589 [4] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교 " 동측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택,단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하고 도보 10여분거리에
수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 내 201호외 19호로서
(사용승인일:2015년 9월 16일)
외벽 : 치장벽돌붙임 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

기호1-19호 공동주택( 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택 (501호)),
기호20(근린생활시설-사무소: 건축물대장상)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형토지로서 공동주택 및 사무소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

공부와의 차이

기호 20(601호)은 등기부등본상 공동주택이나 건축물 관리대장상
제2종근린생활시설(사무소)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경11589 (4)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14, 2층204호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 134,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 소재하며, "권선초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 제반 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하고 도보 약 10분 거리에 수인분당선 "수원시청역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 내 2층 204호

사용승인일: 2015년 9월 16일

외벽: 치장벽돌붙임 등

내벽: 벽지도배 및 타일 마감 등

창호: 샷시 이중창

이용 상태: 도시형생활주택 (원룸형)으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

2.4. 토지 정보

형상 및 이용상태: 인접 도로와 등고평탄한 정방형 토지로서 공동주택 및 사무소 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

본건의 등기부등본상 말소기준권리는 2015년 9월 24일 접수된 하나은행 근저당권(을1, 360,000,000원)입니다. 매각으로 인해 위 권리 및 그 이후 접수된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 해당 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 공경주

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 5월 18일

* 확정일자: 2023년 4월 25일

* 배당신고일자: 2024년 11월 08일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 권리분석 결과

* 인수 보증금 합계: 0원

본 건은 임차인의 대항력이 없어 인수 보증금이 없습니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 이해운 외 1명 (2015-09-24)

* 근저당: 하나은행 (2015-09-24, 360,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 하나은행 (2015-09-24, 720,000,000원, 말소)

* 소유권 이전: 안중현 (2015-11-05), 백남규 (2018-03-23, 매매)

* 주택임차권: 공경주 (2025-05-16, 120,000,000원, 말소)

* 가압류: 동수원신용협동조합 (2024-04-30, 500,000,000원, 말소)

* 임의경매: 하나은행 (2024-10-18, 929,778,087원, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,700,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

입력된 주변 매매 정보에 따르면, 최근 (2026년 3월 ~ 7월) 인근 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래: 50.98㎡ (약 15.4평) / 2021년식 / 5층 / 197,000,000원 (약 386만원/㎡)

* 2026년 7월 거래: 40.82㎡ (약 12.3평) / 2019년식 / 4층 / 218,000,000원 (약 534만원/㎡)

* 2026년 7월 거래: 75.82㎡ (약 22.9평) / 2023년식 / 4층 / 350,000,000원 (약 462만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 19.67㎡ (약 5.95평) 도시형생활주택 원룸형으로, 최근 거래된 다세대주택(40.82㎡ ~ 75.82㎡)과 면적 및 유형에 다소 차이가 있습니다.

입력된 주변 시세(약 386만원/㎡ ~ 534만원/㎡)를 기준으로 본건 면적(19.67㎡)에 적용 시, 약 7,600만원 ~ 10,500만원 수준의 시세로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 134,000,000원(약 681만원/㎡)보다 낮은 수준입니다. 감정가는 최신 시세보다 높게 산정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 통상적인 근린생활시설 이용이 가능합니다. (예: 마트, 편의점, 식당 등)

수인분당선 수원시청역이 도보 약 10분 거리에 있어 시내 접근성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

* 권선초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다. (상대보호구역 지정)

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 용도지구: 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역

6.2. 공부와의 차이

기호 20(601호)은 등기부등본상 공동주택이나 건축물 관리대장상 제2종근린생활시설(사무소)임. (본건 204호와는 직접적인 관련 없음)

6.3. 기타 참고사항

* 임대관계는 미상입니다. (명도 시 세입자 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 권선동 소재 도시형생활주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다.

권리분석상 인수되는 권리 및 보증금은 없으며, 임의경매로 진행되어 낙찰 후 소유권 이전에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 최근 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 전용면적 19.67㎡의 소형 주택임을 감안할 때, 시장 경쟁력을 갖춘 가격으로 접근해야 할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 수원시 권선구 내 역세권(수인분당선 수원시청역) 인접하여 직장인 및 1인 가구의 임대 수요 기대 가능

* 주변 개발 호재 및 도시계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력

* 권선초등학교 인접으로 인한 교육 환경 관련 긍정적 요인

* 권리상 인수 부담이 전혀 없어 안정적인 명도 진행 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 134,000,000원이나, 최근 주변 유사 면적의 다세대주택 거래 사례를 볼 때 평당 가격이 상대적으로 높은 편입니다.

주변 시세 분석 결과(약 7,600만원 ~ 10,500만원)를 고려하여, 합리적인 투자 수익을 확보하기 위해서는 감정가 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

이에, 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 현장 조사를 통한 가치 판단에 따라 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.