나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11589 [3] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교 " 동측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택,단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하고 도보 10여분거리에
수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 내 201호외 19호로서
(사용승인일:2015년 9월 16일)
외벽 : 치장벽돌붙임 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

기호1-19호 공동주택( 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택 (501호)),
기호20(근린생활시설-사무소: 건축물대장상)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형토지로서 공동주택 및 사무소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

공부와의 차이

기호 20(601호)은 등기부등본상 공동주택이나 건축물 관리대장상
제2종근린생활시설(사무소)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경11589 (3)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 2층203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 146,000,000원

토지면적: 15.79㎡ (약 4.78평)

건물면적: 25.50㎡ (약 7.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (명시된 내용 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 제반 주위환경이 양호합니다.

차량 출입이 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하고 도보 10여분 거리에 수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다.

건축물대장상 주소는 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17 (권선동)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을2 근저당권 (하나은행, 2015-09-24 접수, 720,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 을1, 을2: 근저당권 (하나은행)

* 을3: 주택임차권 (김대길, 2018-07-03 전입, 2018-07-06 확정) - 대항력 없음

* 갑5: 가압류 (동수원신협)

* 갑6: 임의경매개시결정 (하나은행)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 없음

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-07-03

* 확정일자: 2018-07-06

* 배당신고일자: 2024-10-30

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

총 등기부채권액: 1,690,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 권선초등학교 인근에 위치한 도시형생활주택 원룸형으로, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

최근 주변 지역의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음 정보를 확인할 수 있습니다.

* 992-14번지 "투데이" (2021년 건축): 50.98㎡ (약 15.42평) / 2026년 3월 매매가 197,000,000원 (평당 약 12,775,000원)

* 953-2번지 "동원블루밍" (2019년 건축): 40.82㎡ (약 12.35평) / 2026년 7월 매매가 218,000,000원 (평당 약 17,651,000원)

* 978-2번지 "제이빌" (2023년 건축): 75.82㎡ (약 22.94평) / 2026년 7월 매매가 350,000,000원 (평당 약 15,257,000원)

본건(25.50㎡, 약 7.72평)은 위 사례들보다 면적이 작고 건축 연도가 2015년으로 비교적 오래되었습니다. 제공된 유사 면적대의 소형 주택의 경우, 평당 1,270만원에서 1,770만원 수준의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

본건의 감정가는 146,000,000원이며, 이는 평당 약 18,900,000원에 해당합니다. 이는 최근 거래 사례의 평당 시세보다 높은 수준으로, 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 구조 6층 건물 (2015년 9월 16일 사용승인)

내부 설비: 위생 및 급배수, 개별 난방, 도시가스, 승강기 설비 완비

교통: 수인분당선 수원시청역 도보 10분, 버스정류장 인근

도로: 북측 9미터, 동측 7미터 포장도로에 2면 접함

주변 환경: 권선초등학교 인근, 주거 밀집 지역

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (권선초등학교)

* 비행안전제6구역 (전술)

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시장 시세와의 격차: 최근 거래 사례와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 건물 노후도: 2015년 건축물로 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 단기 임대 목적 외에는 투자 가치가 제한적일 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 비행안전제6구역 등 군사시설보호법 관련 제한 사항이 존재합니다.

* 건축물대장 및 등기부상 차이: 기호 20(601호)의 경우, 등기부등본상 공동주택이나 건축물 관리대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중인 점은 건물 전체의 관리 상태에 대한 잠재적 이슈를 시사할 수 있습니다. (본건 203호와 직접적인 연관성은 낮을 수 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 수원시청역 역세권에 해당하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 인수할 권리 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

다만, 최근 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 평가된 경향이 있어, 낙찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다. 소형 면적의 원룸형 주택으로서 임대 수익형 투자는 고려할 수 있으나, 시세 차익보다는 안정적인 월세 수익 확보에 초점을 맞추는 것이 바람직해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 수원시청역 인근으로 향후 시세 상승 잠재력 보유

* 편리한 생활 인프라: 주변 상업 시설 및 주거 편의 시설 접근 용이

* 안정적인 임대 수요: 소형 주택으로 1인 가구 대상 꾸준한 임대 수요 기대

* 권리 관계 안전: 인수할 권리 부담 없이 명확한 소유권 확보 가능

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 146,000,000원입니다.

인근 유사 면적 및 건축 연도의 주택 거래 사례를 분석한 결과, 평당 시세는 약 1,270만원 ~ 1,770만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 전용면적(약 7.72평)을 고려할 때, 보수적으로 산정한 적정 시장 가치는 약 9,800만원에서 13,700만원 범위로 예상됩니다.

현재 경매 시장 상황 및 감정가 대비 시세 격차를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 115,000,000원에서 125,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.