나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11589 [2] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교 " 동측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택,단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하고 도보 10여분거리에
수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 내 201호외 19호로서
(사용승인일:2015년 9월 16일)
외벽 : 치장벽돌붙임 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

기호1-19호 공동주택( 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택 (501호)),
기호20(근린생활시설-사무소: 건축물대장상)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형토지로서 공동주택 및 사무소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

공부와의 차이

기호 20(601호)은 등기부등본상 공동주택이나 건축물 관리대장상
제2종근린생활시설(사무소)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 2층202호

건물 용도: 도시형생활주택

건축물 사용승인일: 2015년 9월 16일

건물 구조: 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 146,000,000 원

토지 면적: 15.79㎡ (약 4.78평)

건물 면적: 25.50㎡ (약 7.72평)

1.3. 경매 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경11589 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.4. 건축물 정보

건물 총 층수: 6층

본건 위치: 2층 202호

구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택 원룸형)

내부 마감: 벽지도배 및 타일 마감 등.

창호: 샷시 이중창

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 제반 주위 환경이 양호합니다.

토지 형상은 인접 도로와 등고평탄한 정방형 토지로서 공동주택 및 사무소 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

동측 인근에 버스정류장이 소재합니다.

도보 약 10분 거리에 수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다.

본건 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존: 2015-09-24 (이해운 외 1명)

근저당 (말소기준권리): 2015-09-24 (하나은행, 360,000,000원) - 말소

근저당: 2015-09-24 (하나은행, 720,000,000원) - 말소

지분 이전: 2015-11-05 (안중현)

공유자 전원 지분 이전(매매): 2018-03-23 (백남규)

가압류: 2024-04-30 (동수원신용협동조합, 500,000,000원) - 말소

압류: 2024-10-16 (수원시) - 말소

임의경매개시결정: 2024-10-18 (하나은행, 929,778,087원) - 말소 (본 경매 사건)

총 등기부 채권액: 1,580,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-08-21

확정일자: 2017-07-28

배당신고일자: 2024-11-22

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 을1(하나은행 근저당, 2015-09-24)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

갑5(동수원신협 가압류, 2024-04-30), 갑6(수원시 압류, 2024-10-16), 갑7(하나은행 임의경매, 2024-10-18) 등은 모두 소멸됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 표기되어 있으나, 별도 언급된 사항은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 권선동 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼합된 생활권입니다.

권선초등학교 인근에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

수인분당선 수원시청역이 도보 거리에 있어 역세권의 이점도 가지고 있으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

전반적으로 안정적인 주거 상권으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 권선초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 버스정류장 및 수원시청역(수인분당선)을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 수원시청역 인근으로 다양한 편의, 업무, 행정시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 혐오시설: 주변 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 건물 연식: 2015년 준공으로 신축 건물 대비 관리 및 시설 노후화 가능성을 고려해야 합니다.

* 건물 내 용도 혼재: 공동주택(도시형생활주택, 다세대주택) 및 근린생활시설(사무소)이 혼재되어 있어 일부 소음이나 이용자 간 마찰 가능성이 있을 수 있습니다. (단, 본건 202호는 공동주택으로 이용 중)

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 가격 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 도시형생활주택으로, 권선초등학교 인근에 위치하며 수원시청역을 이용하기 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2015년 준공된 건물로 비교적 최신 축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추었습니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 채권자(하나은행)의 임의경매로 진행되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

소형 평형(전용면적 25.50㎡)의 원룸형 주택으로 1인 가구 실수요자에게 적합하거나, 임대 수익을 위한 투자 물건으로도 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 수원시청역(수인분당선) 도보 이용 가능 및 버스 노선 확충으로 편리한 대중교통망 확보.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인근의 정주 여건과 주변 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역.

* 소형 평형의 희소성: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 원룸형 주택은 꾸준한 수요 기대 가능.

* 권리관계 명확: 말소 기준 권리 이하 권리 소멸 및 대항력 없는 임차인으로 낙찰자의 부담 경감.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 해당 지역의 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 거래가는 제곱미터당 약 380만원 ~ 530만원 선으로 파악됩니다.

본건의 전용면적 25.50㎡ (약 7.72평)과 감정가 146,000,000원(제곱미터당 약 572만원)을 종합적으로 고려할 때, 시장 시세는 감정가 대비 다소 높게 형성된 것으로 보입니다.

제공된 JSON 데이터의 평균 거래가(약 460만원/㎡)를 적용하여 산정한 시장 예상가는 약 117,300,000원입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려하고, 권리 관계의 명확성 및 투자 수익성을 감안하여 120,000,000원 ~ 130,000,000원 선에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.