나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12292 [1] 경기도 오산시 세교동 595-1 더퍼스트타워세교 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 오산시 세교동 소재 "세마역(1호선)" 북측 인근에 위치하며, 주위에 아파트단지, 근
린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며, 인근에 버스정류 및 지하철역 1호선(세마역) 등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 내 제1층 제102호로서,
(사용승인일 : 2021.02.26)
외벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 인테리어 마감 등,
창호 : 알류미늄샤시 창호 등.

이용상태

본건은 현재 1층 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비, 지하주차
장 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현재 공장 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 40m - 50m 내외, 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 광로3류(폭40m-50m)(주간선도로)(접합)
, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제2구역(전술
)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호
지구)<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경12292 (1)

소재지: 경기도 오산시 세교동 595-1 더퍼스트타워세교 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 781,000,000원

토지면적: 13.82㎡ (약 4.18평)

건물면적: 43.20㎡ (약 13.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인천원예농업협동조합

사용승인일: 2021년 02월 26일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 세교동에 위치하며, 지하철 1호선 세마역 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 세마역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2021년에 사용 승인된 신축 건물입니다.

남동측으로는 폭 약 40~50m, 북서측으로는 폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 03월 23일에 접수된 인천원예농업협동조합의 근저당권(채권최고액 600,000,000원)입니다.

이 근저당권보다 후순위인 삼성카드, 신한은행, 북대전세무서장, 우리카드, 하나카드, 오산시, 인천원예농업협동조합(임의경매), 화성시 등의 가압류, 압류, 임의경매 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 730,692,405원입니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금이 없으며(합계 0원), 임대 관계는 미상입니다.

임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 실제 현황 파악이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 세교동은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 오산시 세교지구 내에 자리하고 있습니다.

더퍼스트타워세교는 2021년 사용 승인된 신축 건물로, 상업시설(근린상가)과 지식산업센터로 구성되어 있습니다.

특히 1층에 위치한 근린상가로, 주변 아파트 단지와 지식산업센터 내 근로자들을 주요 고객층으로 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

세마역 초역세권이라는 점은 유동인구 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

주변에는 주거 단지와 더불어 각종 상업 시설이 밀집되어 있어 상권 활성화에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 지하철 1호선 세마역이 도보 약 2분 거리에 위치한 초역세권 단지입니다.

또한, 버스 정류장이 인근에 있어 시내외 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량으로는 북오산IC가 5분 거리에 있어 경부고속도로 등 주요 간선도로 접근성이 우수합니다.

주변에 아파트 단지와 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구) 외에 광로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 성장관리권역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

채권 총액이 감정가에 근접하거나 초과하는 점은 낙찰 후 추가 부담이 발생할 가능성을 시사합니다.

신축 건물임에도 불구하고, 임대차 현황 미파악으로 인한 명도 및 공실 리스크를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 오산시 세교동의 더퍼스트타워세교 1층 근린상가로, 신축 건물이라는 장점과 세마역 초역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

편리한 교통망과 주변 주거 및 산업단지 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 임대 관계 미상, 높은 채권 총액, 복잡한 토지이용계획 등 잠재적 리스크 요소를 신중하게 검토해야 합니다.

투자를 고려하신다면, 현장 방문을 통해 상권 현황 및 임대차 관계를 면밀히 파악하고, 법률 전문가와 상담 후 입찰 여부를 결정하시는 것을 권장합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로서 관리 상태 및 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

지하철 1호선 세마역 초역세권이라는 탁월한 입지로 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

주변 아파트 단지 및 다수의 지식산업센터(5천 명 고정수요 예상)를 배후로 한 상권의 잠재력이 높습니다.

차량 진출입이 용이하고 광역 교통망 접근성이 우수하여 출퇴근 및 물류 이동에 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 781,000,000원입니다.

현재 등기부상 채권 총액은 730,692,405원이며, 말소기준권리는 600,000,000원의 근저당입니다.

인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 채권 총액이 감정가 수준으로 높아 신중한 접근이 필요합니다.

현재 시점에서의 정확한 시세 파악 및 주변 상권 분석이 선행되어야 하나, 보수적으로 접근 시 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 약 546,700,000원에서 624,800,000원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다.

이는 예상치이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.