나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12797 [1] 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층140호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "치동중학교" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 업무시설, 상업시설 등이 혼재하는 공장 및 업무지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근 및 주정차가 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 제1층 제140호, 제141호로서,
외벽 : 화강석 및 외장판넬 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 알루미늄샤시 창호임.

이용상태

근린생활시설로서 기준시점 현재 공실
(기준시점 현재 제138호-143호가 벽체구분없이 내부수리중인 것으로 보여짐.)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 근린생활시설 및 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 대로와 접하고, 남측, 동측으로 각각 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m-35m)(대(주)2-21)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-126)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-135)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

건축물대장상 제140호와 제141호 각각 도면 등재 되어 있으나, 현재 제138호-143호까지 벽체구분없이 내부 수리중인것으로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1 및 목록 2는 경매외 부동산인 인접 호실 138호, 139호, 142호, 143호와 합체된 상태로 인테리어 공사중임(현황조사서와 감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 화성시 영천동 835-1번지, 더퍼스트타워투 1층 140호에 소재한 근린상가 건물입니다.

사건번호는 수원지방법원 2024타경12797 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 1,316,000,000원입니다.

토지 면적은 32.39㎡ (약 9.8평)이며, 건물 면적은 104.00㎡ (약 31.5평)입니다. 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

해당 건물은 철근콘크리트구조로, 총 20층 규모이며 2019년 12월 3일에 사용 승인되었습니다. 건물의 다목적 용도는 공장(지식산업센터, 창고), 근린생활시설, 업무시설(사무소) 등으로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "치동중학교" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 업무시설, 상업시설, 공장 등이 혼재하는 업무지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 서측으로 대로, 남측 및 동측으로 각각 중로에 접하고 있어 도로 조건이 양호합니다.

토지 이용계획상으로는 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역이며, 대로 및 중로에 접한 지역입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 8월 25일 접수된 국민은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본 상 채권 총액은 993,569,201원입니다.

경매 절차를 통해 소유권이전(갑5), 근저당권(을1), 소유권이전청구권가등기(갑6), 가압류(갑7, 갑8), 임의경매개시결정(갑9), 압류(갑10, 갑11) 등은 말소될 예정입니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

다만, 주의사항으로 목록 1 및 목록 2(본건 포함으로 추정)가 경매 외 부동산인 인접 호실 138호, 139호, 142호, 143호와 합체된 상태로 인테리어 공사 중이라는 점을 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 동탄2신도시 내 복합 상업 및 업무 지구의 일부로, 다양한 업종의 상가 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

"치동중학교"가 인근에 위치하여 학생 및 교직원 유동 인구가 있을 것으로 예상됩니다.

대로변에 접하고 있어 가시성이 좋으며, 차량 접근성이 우수하여 일반적인 근린 상가로서의 입지 조건은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

주변에 "치동중학교"가 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다.

인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

다양한 업무시설과 상업시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 본건을 포함한 인접 호실(138, 139, 142, 143호)이 합체된 상태로 내부 수리 중이라는 점입니다. 이는 불법 건축물 등 공부와의 차이 발생 가능성이 있으며, 행정적인 문제나 추가 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

건축물대장상 140호와 141호는 별도로 등재되어 있으나, 현황은 138호부터 143호까지 벽체 구분 없이 내부 수리 중인 것으로 조사되어, 실제 이용 상태와 공부 상의 내용이 일치하지 않을 수 있습니다.

현재 기준시점 현재 공실 상태이며, 임대 관계가 미상인 점도 고려해야 합니다.

전체적으로 등기부상의 채무 총액이 높은 편입니다.

검색 결과, 화성시 내 다른 지역에서 폐기물 매립장 설치 등으로 인한 혐오시설 관련 이슈가 있었으나, 본건이 위치한 영천동 835-1번지 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 동탄2신도시의 주요 대로변에 위치한 근린상가 건물로, 접근성과 가시성이 뛰어나다는 장점을 가지고 있습니다.

그러나 다수의 호실이 합체되어 내부 수리가 진행 중이며, 공부와의 차이 발생 가능성이 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다.

현재 공실 상태이며, 임대 수익을 기대하기 위해서는 합체된 부분에 대한 법적, 행정적 문제가 해결되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

동탄2신도시라는 성장 잠재력이 높은 지역에 위치하고 있습니다.

대로변에 접해 있어 향후 상권 활성화 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

내부 수리 및 합체된 부분의 문제가 해결된다면, 넓은 공간 활용을 통한 다양한 사업 목적(예: 대형 프랜차이즈, 스튜디오, 복합 문화 공간 등)으로 개발 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 현 상태, 향후 발생할 수 있는 법적·행정적 문제 해결 비용, 실거래가 추이, 주변 상권의 활성화 정도 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 인접 호실과의 합체 및 내부 수리 중인 상태로 인한 불법 건축물 여부, 원상복구 비용, 명도 저항 가능성 등을 면밀히 조사한 후, 잠재적 리스크를 감안하여 감정평가액 및 총 채무액과 비교하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본 물건은 명확한 권리관계가 확인되나, 합체 및 공사 중인 상태로 인해 추가적인 조사와 면밀한 현장 확인이 필수적이므로, 이를 바탕으로 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.