나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11589 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교 " 동측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택,단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하고 도보 10여분거리에
수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 내 201호외 19호로서
(사용승인일:2015년 9월 16일)
외벽 : 치장벽돌붙임 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

기호1-19호 공동주택( 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택 (501호)),
기호20(근린생활시설-사무소: 건축물대장상)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형토지로서 공동주택 및 사무소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

공부와의 차이

기호 20(601호)은 등기부등본상 공동주택이나 건축물 관리대장상
제2종근린생활시설(사무소)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경11589 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14 2층201호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 146,000,000원

* 토지면적: 15.79㎡ (약 4.78 퍘)

* 토지지분: 15.79㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 25.50㎡ (약 7.71 퍘)

* 건물지분: 25.5㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 출입이 원활하며, 동측 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한, 도보로 약 10분 거리에 수인분당선 "수원시청역"이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

* 토지 형상 및 이용상태:

인접 도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, 현재 공동주택 및 사무소 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태:

본건은 북측으로 노폭 약 9미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 2면이 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

* 주변 시설 및 환경:

단지 인근에 권선초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 수원시청역이 가까이 있어 관공서, 상업시설, 문화시설 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

등기부등본상 을1 근저당권(하나은행, 2015-09-24)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 을2 근저당권, 을3 주택임차권, 갑5 가압류, 갑6 압류, 갑7 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부등본상 인수되는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-19

* 확정일자: 2022-09-07

* 배당신고일자: 2024-10-17

* 대항력: 없음

* 비고:

상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸됩니다. 보증금은 배당을 통해 회수해야 하며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 권리분석 요약:

본 물건은 말소기준권리보다 후순위로 등기된 임차인 및 가압류, 압류, 임의경매 등의 권리가 다수 존재하지만, 모두 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다. 인수되는 권리 및 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 건물 개요:

본 건물은 2015년 9월 16일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물입니다. 총 19세대의 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용되고 있으며, 본건은 2층 201호입니다.

* 주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 건물들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래: 992-14번지 (2021년 건축, 50.98㎡, 5층) - 197,000,000원 (약 386만원/㎡)

* 2026년 7월 거래: 953-2번지 (2019년 건축, 40.82㎡, 4층) - 218,000,000원 (약 534만원/㎡)

* 2026년 7월 거래: 978-2번지 (2023년 건축, 75.82㎡, 4층) - 350,000,000원 (약 461만원/㎡)

본건의 전용면적은 25.50㎡ (약 7.71 퍘)으로, 위 거래 사례들보다 면적이 작은 편입니다. 제공된 자료상 면적이 작은 원룸형의 직접적인 거래 사례는 없으나, 면적당 가격으로 환산 시 약 380만원/㎡ ~ 530만원/㎡ 범위에 해당한다고 볼 수 있습니다.

본건의 감정가 146,000,000원은 약 572만원/㎡로, 주변 시세 대비 약간 높게 형성된 것으로 보입니다. 그러나 소형 원룸형 도시형생활주택의 경우, 일반적인 다세대주택과 시세 형성 패턴이 다를 수 있으므로 감안이 필요합니다.

5. 생활정보

* 건물 내부 및 설비:

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 내부는 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창으로 되어 있습니다.

* 생활 편의시설:

주변에 권선초등학교가 있어 교육 환경이 좋고, 수원시청역이 도보 거리에 위치하여 시청, 은행, 상업 시설 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 및 유동화 물건:

본건은 공동담보 및 유동화 물건으로 채권 구조가 다소 복잡할 수 있으나, 매각으로 인한 소멸주의에 따라 낙찰자의 권리에는 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 관련:

대항력 없는 임차인(김 )이 존재하나, 보증금 전액이 배당을 통해 변제될 것으로 예상되어 명도 과정에서의 큰 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 배당 절차 및 금액 확정 과정에서 변동이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공부와의 차이:

건축물대장과 등기부등본상 용도에 일부 차이가 있는 호수(601호)가 언급되었으나, 본건(201호)과는 직접적인 관련이 없는 내용으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 수원시 권선구의 역세권 및 학세권 입지를 갖춘 도시형생활주택입니다.

* 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리가 없어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인이 있어 명도 부담이 적은 편입니다.

* 다만, 면적이 작고 감정가가 주변 실거래가 대비 소폭 높게 책정된 점은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 수인분당선 수원시청역 도보 거리로 교통 요지입니다.

* 권선초등학교 인접으로 교육 환경이 우수합니다.

* 권리관계가 명확하여 명도 후 즉시 활용 가능합니다.

* 소형 면적으로 초기 투자 비용 부담이 비교적 적습니다.

* 향후 시세 상승 및 안정적인 임대 수익 확보가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 146,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금은 없으며, 권리상 특별한 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

* 주변 시세와 면적, 건물 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 제시된 정보를 바탕으로 한 예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 138,000,000원 선에서 경쟁력을 확보하며 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.