나이스옥션 법원경매 수원 2024타경62334 [19] 경기도 오산시 오산동 881-8 8층810호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산역" 동측 인근에 위치하는 통칭:렉스빌으로서 주위는 각종 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 혼재한 역주변 상가지대로서 주거의 쾌적성 및 편익성 등은 무난함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입이 자유로우며 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 제2층 제202호 외 17개호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 하이샷시 복층유리 이중창 구조임.

이용상태

일련번호1)-7),9)-19) 각각 아파트로서 거실, 주방, 욕실, 현관, 보일러실 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 되어 있으며 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 지하주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2019.03.14.자 접수 제54014호 든솔신용협동조합 명의의 근저당권에 대하여, 2025.05.09.자로 피담보채권이 없다는 계산서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경62334 (19)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 오산시 오산동 881-8, 8층 810호

용도: 아파트 (집합건물)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제8층 제810호

건축년도: 2013년 3월 사용승인

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 81,000,000원

토지 면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

토지 지분: 9.391㎡ (약 2.84평)

건물 면적 (전용면적): 23.14㎡ (약 7.00평)

건물 지분: 23.14㎡ (약 7.00평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산역" 동측 인근에 위치하는 "렉스빌" 아파트입니다. 주변은 각종 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재한 역세권 상가지대로서 주거의 쾌적성 및 편익성은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 남측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 지역 지구: 일반상업지역

* 도로: 소로2류 (폭 8m-10m) (국지도로) (접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권 보존: 2013-04-03 (왕수진 외 1명)

* 소유권 이전: 2020-12-31 (주식회사대아산업개발)

* 근저당권 (말소기준권리): 2019-03-26 (왕정빈, 1,000,000,000원) - 말소

* 근저당권: 2019-03-14 (든솔신용협동조합, 2,562,240,000원) - 인수

* 근저당권: 2021-01-22 (김진채, 85,000,000원) - 말소

* 압류: 2023-04-25 (동화성세무서장) - 말소

* 압류: 2023-05-10 (오산시) - 말소

* 가압류: 2023-06-05 (신승환, 90,000,000원) - 말소

* 강제경매: 2024-03-13 (설정운, 수원지방법원 2024타경60345) - 말소

* 총 등기부채권액: 3,797,240,000원

3.2. 임차인 분석 (대항력 유무, 보증금 인수 여부)

* 임차인: 설정운

* 보증금: 70,000,000원 (임차인 현황 기준) / 60,000,000원 (등기부 등기사항증명서 기준)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-05-06

* 확정일자: 2015-05-12

* 배당신고일자: 2023-06-13

* 대항력: 있음

* 권리분석: 본 물건에는 대항력 있는 임차인 설정운이 존재하며, 등기부상 주택임차권 (을6)으로 60,000,000원에 설정되어 있습니다. 물건명세서 상 "배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음"이라는 내용이 명시되어 있어, 임차인의 보증금 전액(등기부상 60,000,000원 또는 임차인 현황의 70,000,000원)이 배당으로 충족되지 못할 경우 그 차액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 2019-03-26 접수 왕정빈 근저당권

* 매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 을4, 을5, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 인수되는 권리:

* 을2 (든솔신용협동조합 근저당권) - 인수

* 을6 (설정운 주택임차권) - 인수 (배당받지 못할 경우)

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 2019.03.14.자 접수 제54014호 든솔신용협동조합 명의의 근저당권에 대하여, 2025.05.09.자로 피담보채권이 없다는 계산서가 제출되었습니다. 이는 해당 근저당권이 말소될 수 있는 가능성을 시사하나, 최종 말소 여부는 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 지역 특성

대상 물건이 위치한 오산동 881-8번지 일대는 오산역 역세권에 해당하는 지역으로, 각종 근린생활시설, 상업시설, 주거시설 등이 혼재하고 있습니다. 역세권이라는 이점 덕분에 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있는 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 오산역 인근, 다수의 버스 노선

* 쇼핑: 롯데슈퍼프레시 오산점 등 인근 마트 및 상업 시설 이용 가능

* 기타: 주변에 병원, 은행 등 생활 편의시설이 다수 위치하고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 복잡성

다수의 근저당권, 압류, 가압류, 강제경매 등이 설정되어 있어 권리 분석이 복잡한 편입니다. 특히 든솔신용협동조합의 거액 근저당권이 인수되는 점은 낙찰가 산정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 임차인 명도 관련

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 이로 인한 명도 절차 및 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타

* 혐오시설: 주변 검색 결과, 오산 제1하수종말처리장이 과거 악취 문제로 혐오시설로 인식되었으나, 복개 공사 후 반려동물 테마파크 등으로 조성되어 긍정적으로 변화한 사례가 있습니다. 현재 물건지 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오산역 역세권에 위치한 아파트로서, 편리한 교통 및 상업 시설 이용이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 다수의 선순위 권리 및 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 권리 관계가 복잡하며, 인수해야 하는 채무가 상당할 것으로 예상됩니다. 신중한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 오산역 역세권의 입지적 장점

* 상업지역에 위치하여 향후 개발 가능성 또는 활용도 기대

* (주의) 든솔신용협동조합의 근저당권이 인수되나, 피담보채권이 없다는 계산서가 제출되어 말소 가능성이 있는 점은 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 81,000,000원

인수 보증금 (등기부상): 60,000,000원

* 예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금(60,000,000원)을 제외하고 접근해야 합니다. 따라서 실질적인 낙찰 가능 금액은 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로, 시장 상황과 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 다만, 든솔신용협동조합의 거액의 근저당권(2,562,240,000원)이 인수되는 점은 본 물건의 실질적인 가치를 크게 제약할 수 있으므로, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.