나이스옥션 법원경매 수원 2024타경62334 [11] 경기도 오산시 오산동 881-8 5층510호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산역" 동측 인근에 위치하는 통칭:렉스빌으로서 주위는 각종 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 혼재한 역주변 상가지대로서 주거의 쾌적성 및 편익성 등은 무난함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입이 자유로우며 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 제2층 제202호 외 17개호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 하이샷시 복층유리 이중창 구조임.

이용상태

일련번호1)-7),9)-19) 각각 아파트로서 거실, 주방, 욕실, 현관, 보일러실 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 되어 있으며 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 지하주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2019.03.14.자 접수 제54014호 든솔신용협동조합 명의의 근저당권에 대하여, 2025.05.09.자로 피담보채권이 없다는 계산서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경62334 (11)

소재지: 경기도 오산시 오산동 881-8, 5층 510호 (렉스빌)

용도: 아파트

감정가: 81,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

토지 지분: 9.391㎡ (약 2.84평)

건물면적 (전용면적): 23.14㎡ (약 7.00평)

건물 지분: 23.14㎡ (약 7.00평)

* 참고: 본 물건은 집합건물로서, 전유부분 면적은 23.14㎡입니다. 분양면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 건축물 정보

총 동 수: 1개동

총 세대 수: 112세대

총 층수: 지하 1층, 지상 8층

해당 층수: 5층

건축 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2013년 03월 22일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 오산시 오산동에 소재한 "렉스빌" 아파트 5층 510호입니다.

"오산역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 역 주변 상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 제반 차량의 출입이 자유롭습니다.

물건지 남측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

지하철 1호선 오산역을 도보로 이용 가능하며, 여러 시내버스 노선이 운행 중입니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

소로2류 (폭 8m-10m)(국지도로)(접합)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 신청 채권자

최OO (부동산강제경매)

3.2. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2019년 03월 26일자 왕정빈 근저당권 (을4)

* 인수되는 권리:

- 든솔신용협동조합 근저당권 (을2, 2019.03.14. 접수): 채권액 2,562,240,000원.

* 특이사항: 2019.03.14.자 접수 제54014호 든솔신용협동조합 명의의 근저당권에 대하여, 2025.05.09.자로 피담보채권이 없다는 계산서가 제출되었습니다. 이에 따라 본 근저당권은 매각으로 소멸될 가능성이 높으며, 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

- 왕정빈 근저당권 (을4, 2019.03.26. 접수, 1,000,000,000원) - 말소기준권리

- 김진채 근저당권 (을5, 2021.01.22. 접수, 85,000,000원)

- 동화성세무서장 압류 (갑4, 2023.04.25. 접수)

- 오산시 압류 (갑5, 2023.05.10. 접수)

- 신승환 가압류 (갑6, 2023.06.05. 접수, 90,000,000원)

- 조창형외 1명 근저당권 (을6, 2024.02.15. 접수, 325,650,000원)

- 최OO 강제경매 (갑7, 2024.04.05. 접수, 87,234,486원)

3.3. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2017년 10월 27일

확정일자: 2017년 10월 27일

배당신고일자: 2024년 05월 09일

대항력: 있음

* 권리분석 의견: 박 임차인은 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 그러나 배당신고를 하였고, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이므로 명도 시 상호 협의가 필요할 수 있습니다.

3.4. 특이사항

중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건으로, 경매 절차가 복잡하게 진행되었을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 오산동 일대는 오산역 역세권을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

다양한 근린생활시설과 공동주택이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

4.2. 토지이용 및 개발 현황

일반상업지역으로 상업적 개발이 용이한 입지입니다.

주변으로 오산역 이용객, 인근 거주민 등을 대상으로 하는 다양한 업종의 상가 및 주거시설이 분포하고 있습니다.

4.3. 주변 시설

오산역을 중심으로 백화점, 마트, 병원, 음식점 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

오산천이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 산책 등 여가 활동 공간으로 활용 가능합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

아파트 단지 내 및 주변 상가를 통해 기본적인 생활에 필요한 모든 것을 충족할 수 있습니다.

5.2. 건물 내 편의시설

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 화재탐지 설비, 소화 설비, 지하 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 환경

주거 쾌적성은 보통 수준으로 평가됩니다. 오산천 인접으로 긍정적인 요인이 있으나, 상업지역에 위치하여 소음이나 번잡함이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 복잡성

중복병합, 중복사건 등으로 인해 권리관계가 복잡한 편입니다.

특히, 든솔신용협동조합 근저당권의 말소 여부는 최종 확인이 필요합니다. (계산서 제출로 소멸 예상)

6.2. 대항력 있는 임차인

박 임차인의 대항력 존재 및 배당신고 내용으로 인해 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. (인수 보증금 0원)

6.3. 지역적 특성

일반상업지역 내 위치하므로, 향후 건물 용도나 개발에 대한 시의 규제나 계획이 있을 수 있습니다.

비행안전제3구역, 중점경관관리구역 등 관련 법규로 인한 제약 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오산역 역세권에 위치한 소형 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수한 입지입니다.

전반적인 채권 총액은 높으나, 든솔신용협동조합 근저당권이 피담보채권 없다는 계산서 제출로 인해 소멸될 가능성이 높아 낙찰자의 실제 인수 부담이 크게 줄어들 수 있다는 점은 매우 긍정적입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 0원으로 분석되어 명도 절차 진행 시 큰 걸림돌이 되지 않을 것으로 예상됩니다.

다만, 일반상업지역 내 위치 및 관련 도시계획 등의 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 아파트: 실수요 및 임대 수요 확보가 용이한 핵심 입지.

* 든솔신용협동조합 근저당권 소멸 기대: 약 25.6억원의 부채 소멸 가능성으로 인한 투자 부담 감소.

* 저평가 가능성: 높은 채권 총액으로 인해 경매가가 감정가 이하로 형성될 경우 시세 차익 기대.

* 소액 투자 가능: 소형 평형으로 비교적 적은 자금으로 투자가 가능.

9. 예상 입찰가

* 산정 기준: 인수 보증금 0원을 제외하고, 감정가 81,000,000원을 기준으로 고려합니다.

* 주변 시세 조사 결과, 유사 평형대의 실거래가 또는 호가 범위를 확인하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 든솔신용협동조합 근저당권의 최종 소멸 여부, 임차인과의 명도 협상 비용 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 보고서에서는 추가 시세 조사 및 명도 예상 비용 산정을 전제로 하지 않으므로, 구체적인 입찰가 산정은 전문가와 상의 후 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.