나이스옥션 법원경매 수원 2024타경62334 [12] 경기도 오산시 오산동 881-8 5층511호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산역" 동측 인근에 위치하는 통칭:렉스빌으로서 주위는 각종 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 혼재한 역주변 상가지대로서 주거의 쾌적성 및 편익성 등은 무난함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입이 자유로우며 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 제2층 제202호 외 17개호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 하이샷시 복층유리 이중창 구조임.

이용상태

일련번호1)-7),9)-19) 각각 아파트로서 거실, 주방, 욕실, 현관, 보일러실 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 되어 있으며 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 지하주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2019.03.14.자 접수 제54014호 든솔신용협동조합 명의의 근저당권에 대하여, 2025.05.09.자로 피담보채권이 없다는 계산서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1. 사건번호: 수원지방법원 2024타경62334 (12)

1.1. 2. 소재지: 경기도 오산시 역광장로 46-1 (오산동) 5층 511호 (구: 오산시 오산동 881-8 5층511호)

1.1. 3. 용도: 아파트 (주거용)

1.1. 4. 감정가: 78,000,000원

1.1. 5. 토지 면적: 총 9.39㎡ (약 3.10평)

1.1. 6. 건물 면적: 전용면적 23.14㎡ (약 7.65평)

1.1. 7. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 8. 경매 구분: 부동산 강제 경매

1.1. 9. 채권자: 최OO

1.1. 10. 건물 구조: 철근콘크리트구조 8층 건물 내 5층 511호

1.1. 11. 공부와의 차이: 없음

1.1. 12. 사용 승인일: 2013년 03월 22일

2. 입지조건

2.1. 외부 환경 분석

2.1. 1. 위치 및 주위 환경:

본 물건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산역" 동측 인근에 위치하는 렉스빌 아파트로서, 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재한 역 주변 상가지대로서 주거의 쾌적성 및 편의성은 무난한 편입니다. [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX] 오산역 일대는 과거부터 오산의 경제와 문화를 상징하는 중심지였으나, 신도시 개발 등으로 원도심 상권이 분산되는 경향을 보였습니다. [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX]

2.1. 2. 교통 상황:

본 물건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근 버스 정류장의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다. [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX] 오산역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX]

2.1. 3. 건물 구조 및 상태:

철근콘크리트구조의 8층 건물 중 5층에 위치하고 있으며, 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 복층유리 이중창 구조입니다. [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX]

2.1. 4. 토지 이용 상태:

인접 토지와 등고 평탄한 세장형 토지로, "주상용 건부지"로 이용 중에 있습니다. [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX]

2.1. 5. 인접 도로 상태:

남측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX]

2.1. 6. 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 일반상업지역

* 소로2류 (폭 8m-10m, 국지도로)

* 가축사육제한구역

* 비행안전제3구역

* 성장관리권역

* 중점경관관리구역

본 물건은 상업지역에 속해 있어 다양한 업종의 근린생활시설과의 혼재 가능성이 있으며, 일부 군사시설 보호 구역 및 경관 관리 구역에 포함되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 및 분석

3.1. 1. 임차인 현황:

* 임차인: 남권민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-07

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 임차인: 최병훈

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-03-09

확정일자: 2018-02-20

배당신고일자: 2022-03-18

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 등기부등본상 을6 주택임차권으로 등기되어 있습니다. [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX] 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 보증금 70,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 법원 확인 및 현황 조사를 통해 명확한 인수 여부와 금액을 확인해야 합니다. [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX]

3.1. 2. 주요 권리 사항 요약:

본건은 중복 병합 사건이며, 다수의 근저당권, 압류, 가압류가 존재합니다. 말소기준권리(을4: 왕정빈 근저당권, 2019.03.26.) 이후의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 을2(든솔신용협동조합 근저당권)과 을6(최병훈 주택임차권)은 인수되는 권리입니다. [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX]

3.1. 3. 말소기준권리:

왕정빈 근저당권 (2019.03.26. 접수, 을4)

3.1. 4. 인수되는 권리:

* 든솔신용협동조합 근저당권 (2019.03.14. 접수, 을2)

주: 주의사항에 명시된 바와 같이, 해당 근저당권에 대해 2025.05.09.자로 피담보채권이 없다는 계산서가 제출되었습니다. 실질적으로 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 등기부상 말소 여부는 반드시 확인해야 합니다. [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX]

* 최병훈 주택임차권 (2018-03-09 전입, 을6)

최병훈 임차인은 대항력 있는 임차인이며, 보증금 70,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원 표기에 대한 확인 필수)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 개발 현황

4.1. 1. 주위 환경:

본 물건이 위치한 오산동 일대는 오산역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX] 다양한 근린생활시설 및 상점들이 밀집해 있어 유동인구가 비교적 풍부하며, 주거 환경과 상업 환경이 조화를 이루고 있습니다. 오산역 인근은 교통 결절점으로서 유동인구가 많아 소상공인 매출 비중이 높은 활성화 지역으로 분석됩니다. [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX]

4.1. 2. 잠재적 상권 가치:

오산역을 중심으로 한 역세권 입지로, 교통 접근성이 우수하여 배후 주거 수요와 유동 인구를 기반으로 한 상권 형성이 가능합니다. 최근 오산시는 지역화폐 '오색전' 사용 패턴 분석을 통해 오산역 인근 상권의 매출액 및 결제 건수가 증가하는 '핫플레이스'로 분석하고 있습니다. [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX]

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

5.1. 1. 이용 상태:

해당 물건은 아파트로서 거실, 주방, 욕실, 현관, 보일러실 등으로 이용 중에 있습니다. [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX]

5.1. 2. 설비 내역:

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 또한, 승강기, 화재 탐지 및 소화 설비, 지하 주차장 시설 등이 완비되어 있어 주거 편의성이 양호합니다. [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX]

5.1. 3. 임대 현황:

현재 임대 상태는 미확인(임대미상)으로, 명도 진행 시 별도 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX]

5.1. 4. 주변 편의시설:

* 오산역: 도보 이동 가능한 거리로 대중교통 이용 편리 [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX]

* 각종 은행, 병원, 마트, 식당 등 근린생활시설 밀집 [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX]

* 오산시청, 문화시설 등 공공 및 편의시설 접근 용이

6. 잠재적 리스크

6.1. 경매 물건 고유 위험 분석

6.1. 1. 복합 권리 관계 및 임차인 인수 위험:

중복 병합 사건이며, 대항력 있는 임차인(최병훈)이 존재합니다. 보증금 70,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 실제 인수액과 다를 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다. [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX]

6.1. 2. 든솔신용협동조합 근저당권 말소 확인 필요:

등기부상 인수되는 권리인 든솔신용협동조합 근저당권(2,562,240,000원)은 채권 소멸 계산서가 제출되었으나, 최종 말소 여부 확인이 필요합니다. [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX]

6.1. 3. 명도 절차의 복잡성:

대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정에서 협의가 원활하지 않을 경우 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.1. 4. 주변 혐오시설 현황:

주변 지역 검색 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX]

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 오산역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 아파트입니다. 감정가가 7,800만원으로 비교적 낮아 투자 접근성이 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 든솔신용협동조합 근저당권의 실질적인 말소 여부 등 복잡한 권리 관계에 대한 철저한 분석이 필수적입니다. 이러한 잠재적 리스크를 감안할 때, 신중한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 수익률을 면밀히 검토해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 차별화된 강점

* 역세권 입지: 오산역 인근으로 뛰어난 교통 접근성 확보

* 낮은 감정가: 7,800만원으로 소액 투자 또는 갭 투자 시 진입 용이

* 활성화 상권: 오산역 일대 상권의 지속적인 활성화 가능성 [cite: GOOGLE_SEARCH_INDEX]

* 주거 편의성: 주변 생활 편의시설 및 교통망 우수

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 전략

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 원칙에 따라, 본건의 '인수 보증금 합계' 0원을 기준으로 산정합니다. 하지만 대항력 있는 임차인 최병훈의 보증금 70,000,000원 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 따라서, 감정가 78,000,000원을 기준으로 보수적인 접근이 필요하며, 권리 인수 비용, 명도 비용, 그리고 주변 시세 조사를 종합적으로 고려하여 60,000,000원에서 70,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.