나이스옥션 법원경매 수원 2024타경62334 [2] 경기도 오산시 오산동 881-8 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산역" 동측 인근에 위치하는 통칭:렉스빌으로서 주위는 각종 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 혼재한 역주변 상가지대로서 주거의 쾌적성 및 편익성 등은 무난함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입이 자유로우며 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 제2층 제202호 외 17개호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 하이샷시 복층유리 이중창 구조임.

이용상태

일련번호1)-7),9)-19) 각각 아파트로서 거실, 주방, 욕실, 현관, 보일러실 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 되어 있으며 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 지하주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2019.03.14.자 접수 제54014호 든솔신용협동조합 명의의 근저당권에 대하여, 2025.05.09.자로 피담보채권이 없다는 계산서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경62334 (2)

소재지: 경기도 오산시 오산동 881-8, 3층 302호 (경기도 오산시 역광장로 46-1)

용도: 아파트

감정가: 97,000,000원

건물 전용면적: 28.60㎡ (약 8.65평)

토지 지분 면적: 11.61㎡ (약 3.51평)

건물 총 연면적: 5,833.72㎡

건물 층수: 8층 중 3층

총 세대수: 112세대

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

위치: 경기도 오산시 오산동 "렉스빌" 소재, 오산역 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 각종 근린생활시설, 단독주택, 공동주택이 혼재된 역 주변 상가지대입니다. 주거 쾌적성 및 편익성은 무난한 수준입니다.

교통 상황: 제반 차량 출입이 자유로우며, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

등기부 요약 상 가장 빠른 근저당권은 2019.03.14. 접수된 든솔신용협동조합의 근저당권(을2, 금2,562,240,000원)으로, 이는 말소기준권리가 될 가능성이 높습니다. 이 경우, 말소기준권리 이하의 모든 후순위 권리들은 경매 절차에서 소멸될 예정입니다.

하지만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 6번 임차권등기가 명시되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

이봉순 임차인(을6): 보증금 68,000,000원 (등기부상 권리금액 63,000,000원). 전입일자 및 확정일자 2013.07.18.로 대항력이 있습니다. 현재 제공된 권리분석 요약에서는 인수 보증금 합계를 0원으로 산정하고 있으나, 이는 선순위 채권액이 높아 배당을 통해 임차인 보증금이 충분히 변제될 가능성을 추정한 것으로 보입니다. 최종 인수 여부는 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

소멸되는 권리: 을4(근저당권), 을5(근저당권), 을7(근저당권), 갑4(압류), 갑5(압류), 갑6(가압류), 갑7(강제경매 개시 결정) 등입니다.

특이사항:

* 본 물건은 중복 병합 사건, 중복 사건, 공동 담보 물건으로 권리 분석 시 복잡성이 있습니다.

* 2019.03.14.자 접수된 든솔신용협동조합 근저당권(을2)과 관련하여, 2025.05.09.자로 피담보채권이 없다는 계산서가 제출되었다는 특이사항이 있습니다. 이 선순위 근저당권이 실질적으로 소멸된다면, 후순위 권리들의 배당 순위 및 경매 결과에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재로서는 가장 선순위 근저당권으로 등기되어 있습니다.

4. 상권분석

주변 환경: 오산역 인근 역세권 상가지대에 위치하며, 각종 근린생활시설, 단독주택, 공동주택이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

편의시설: 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

교통: 오산역을 이용한 대중교통 접근성이 양호하며, 차량을 이용한 도심 및 외곽 지역으로의 이동도 용이합니다.

주거 환경: 역세권 상업 지역에 위치하나, 주거 쾌적성 및 편익성은 무난한 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 인수 가능성: 이봉순 임차인의 보증금 68,000,000원(등기부상 63,000,000원)이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있으므로, 배당 결과 예측이 중요합니다.

권리 관계 복잡성: 중복 병합, 중복 사건, 공동 담보 물건이라는 점은 권리 관계를 더욱 복잡하게 만들어, 철저한 분석 없이는 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

선순위 근저당권(든솔신협)의 불확실성: 말소 예정인 든솔신용협동조합의 근저당권(을2)에 대한 피담보채권 소멸 계산서 제출이라는 특이사항이 존재합니다. 만약 이 선순위 채권이 예상대로 소멸되지 않거나, 다른 방식으로 물건에 영향을 미친다면, 이는 물건의 가치 및 권리 관계에 중대한 변동을 야기할 수 있는 매우 중요한 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오산역 역세권에 위치한 소형 아파트로, 낮은 감정가와 소형 면적을 바탕으로 소규모 투자 또는 실거주 목적으로 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

다만, 복잡하게 얽힌 다수의 채권 권리 관계, 특히 대항력있는 임차인의 존재와 선순위 근저당권 관련 불확실성은 반드시 짚고 넘어가야 할 주요 리스크 요인입니다.

따라서, 입찰 전 철저한 권리 분석, 배당표 예측, 그리고 관련 특이사항에 대한 추가적인 사실 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

오산역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있어 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

전용면적 28.60㎡의 소형 평형으로, 상대적으로 낮은 초기 투자 비용으로 시장에 진입할 수 있습니다.

역세권 상가지대라는 입지적 장점은 향후 임대 수익 또는 시세 상승 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 97,000,000원

인수 보증금: 0원 (제공된 정보 상, 총 채권액을 고려한 배당 예측치)

예상 입찰가는 현재 시점의 유사 물건 시세, 권리 관계의 최종 확정 여부, 경매 참여 경쟁 정도, 그리고 본건의 특이사항(특히 든솔신협 근저당권 관련)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정되어야 합니다.

상기 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서, 입찰 전 추가적인 시세 조사, 법원 현황 파악, 그리고 관련 특이사항에 대한 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 건은 복잡한 권리 관계와 잠재적 리스크로 인해 더욱 보수적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.