나이스옥션 법원경매 수원 2024타경62334 [15] 경기도 오산시 오산동 881-8 6층615호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산역" 동측 인근에 위치하는 통칭:렉스빌으로서 주위는 각종 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 혼재한 역주변 상가지대로서 주거의 쾌적성 및 편익성 등은 무난함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입이 자유로우며 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 제2층 제202호 외 17개호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 하이샷시 복층유리 이중창 구조임.

이용상태

일련번호1)-7),9)-19) 각각 아파트로서 거실, 주방, 욕실, 현관, 보일러실 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 되어 있으며 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 지하주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2019.03.14.자 접수 제54014호 든솔신용협동조합 명의의 근저당권에 대하여, 2025.05.09.자로 피담보채권이 없다는 계산서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경62334 (15)

소재지: 경기도 오산시 오산동 881-8, 6층615호 (오산렉스빌)

용도: 아파트

감정가: 100,000,000원

토지면적: 11.61㎡ (약 3.51평)

토지지분: 11.607㎡ (약 3.51평)

건물면적 (전용면적): 28.60㎡ (약 8.65평)

건물지분: 28.6㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산역" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 각종 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 역 주변 상가지대로 형성되어 있어 주거의 쾌적성과 편의성은 무난한 편입니다.

차량의 출입이 자유로우며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주상복합 건물 부지로 이용 중입니다.

남측으로는 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 용이합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2019년 3월 26일 접수된 왕정빈 명의의 근저당권(을4)입니다.

말소기준권리 이후에 등기된 권리들(을5 근저당권, 갑4 압류, 갑5 압류, 갑6 가압류, 갑7 강제경매)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 2019년 3월 14일 접수된 든솔신용협동조합 명의의 근저당권(을2)은 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 주의사항 및 물건명세서상 2025년 5월 9일자로 피담보채권이 없다는 계산서가 제출되어 말소될 것으로 보입니다. 이는 낙찰자에게 큰 부담이 해소될 수 있는 긍정적인 부분입니다.

임차인 현황으로는 박성현 씨가 있으며, 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자 2016년 9월 26일로 대항력이 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 해당 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 오산동은 오산역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역입니다.

일반상업지역에 속해 있으며, 소로 2류(폭 8m-10m) 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

역세권 상가지대라는 점은 주변 편의시설 이용 및 잠재적 가치 상승 측면에서 긍정적으로 평가될 수 있습니다.

다만, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등 관련 법규에 따른 지역 지정은 향후 건물 이용 및 개발에 일부 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

대상 물건은 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 6층 615호에 해당하며, 아파트로 이용 중입니다.

내부 구조는 거실, 주방, 욕실, 현관, 보일러실 등으로 구성되어 있습니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 화재탐지 및 소화 설비, 지하주차장 시설 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변에 오산역이 있고, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 각종 근린생활시설이 혼재된 역 주변 지역으로 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(박성현)이 존재하나, 인수 보증금이 0원이므로 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고 임차인의 존재 자체는 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

사건이 중복 병합, 중복 사건으로 진행되는 점은 사건의 복잡성을 시사할 수 있으나, 권리분석 상 주요 채무는 정리될 것으로 예상됩니다.

등기부상 '든솔신용협동조합' 근저당권이 '인수'로 표기되어 있으나, 채권이 소멸되었다는 계산서가 제출된 점을 미루어 말소될 가능성이 높으나, 최종 확인이 필요합니다.

토지이용계획 상 비행안전제3구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 건축 및 개발 관련 규제를 받을 수 있습니다.

주변 환경 조사 결과, 특별히 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오산역 역세권에 위치한 아파트로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

초대형 근저당권(든솔신용협동조합)이 말소될 가능성이 매우 높다는 점과 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 된다는 점은 큰 장점입니다.

권리관계가 다소 복잡해 보일 수 있으나, 말소기준권리 이후 권리들은 소멸될 예정이며, 든솔신협 근저당의 말소 여부가 최종적으로 중요합니다.

역세권 아파트로서의 가치와 잠재력을 고려할 때, 권리상의 부담이 해소된다면 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

오산역 도보 접근 가능한 역세권 입지.

대규모 근저당권(든솔신용협동조합, 약 25.6억 원)이 피담보채권 없음으로 인해 말소될 가능성이 매우 높아 권리관계가 명확해짐.

대항력 있는 임차인의 보증금을 인수할 필요 없음 (인수 보증금 합계 0원).

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 우수함.

철근콘크리트 구조의 아파트로 비교적 견고한 건물.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 100,000,000원입니다.

핵심적으로 든솔신용협동조합의 거액 근저당권이 말소될 것으로 예상되며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 권리 상의 위험은 상당히 낮다고 볼 수 있습니다.

따라서 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 최근 거래 동향, 물건의 상태, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

초대형 근저당권의 말소 여부를 반드시 재확인하고, 법원 경매 물건의 특성상 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.