나이스옥션 법원경매 수원 2024타경62334 [9] 경기도 오산시 오산동 881-8 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산역" 동측 인근에 위치하는 통칭:렉스빌으로서 주위는 각종 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 혼재한 역주변 상가지대로서 주거의 쾌적성 및 편익성 등은 무난함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입이 자유로우며 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 제2층 제202호 외 17개호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 하이샷시 복층유리 이중창 구조임.

이용상태

일련번호1)-7),9)-19) 각각 아파트로서 거실, 주방, 욕실, 현관, 보일러실 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 되어 있으며 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 지하주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2019.03.14.자 접수 제54014호 든솔신용협동조합 명의의 근저당권에 대하여, 2025.05.09.자로 피담보채권이 없다는 계산서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경62334 (9) 사건번호로 진행되는 본 물건은 경기도 오산시 오산동 881-8, 5층 503호에 위치한 아파트입니다.

감정가는 102,000,000원이며, 토지 면적은 11.61㎡ (약 3.51평)이고 건물 면적은 28.60㎡ (약 8.65평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 건입니다.

채권자는 최OO이며, 중복병합사건, 중복사건, 대항력 있는 임차인, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

주의사항으로는 2019년 3월 14일 접수된 든솔신용협동조합 명의의 근저당권에 대해 2025년 5월 9일자로 피담보채권이 없다는 계산서가 제출된 점이 있습니다.

1.1. 물건 상세정보

건물명: 렉스빌

구분건물: 아파트

총 층수: 8층 건물 중 5층 (전유부 정보 기반)

전용면적: 28.60㎡ (약 8.65평)

분양면적: 제공된 정보에서 해당 호실의 분양면적은 명확히 확인되지 않습니다.

토지 면적: 11.61㎡ (약 3.51평)

토지 지분: 11.607㎡

건물 면적: 28.60㎡

건물 지분: 28.6㎡

사용승인일: 2013년 03월 22일

1.2. 입지조건

소재지: 경기도 오산시 오산동 881-8 (도로명주소: 경기도 오산시 역광장로 46-1)

위치: "오산역" 동측 인근에 위치하며, 통칭 '렉스빌' 아파트입니다.

주위환경: 각종 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 역주변 상가지대로, 주거의 쾌적성과 편의성은 보통 수준입니다.

교통상황: 인근 버스정류장 및 오산역 접근성이 양호하며, 제반 차량 출입이 자유롭습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

도로상태: 대상 물건 남측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

말소기준권리: 2019년 3월 26일 접수된 왕정빈 명의의 근저당권 (을4)입니다.

등기부요약:

* 등기부채권 총액: 4,062,890,000원

* 소유권보존 (갑1): 2013-04-03

* 공유자전부지분 이전 (갑2): 2019-03-14

* 근저당권 (을2): 2019-03-14, 든솔신용협동조합, 2,562,240,000원 (인수: 인수)

* 상세: 2025년 5월 9일자로 피담보채권이 없다는 계산서가 제출되어 말소될 가능성이 높습니다.

* 근저당권 (을4): 2019-03-26, 왕정빈, 1,000,000,000원 (말소기준권리, 말소)

* 소유권이전 (갑4): 2020-12-31, 주식회사대아산업개발

* 근저당권 (을5): 2021-01-22, 김진채, 85,000,000원 (말소)

* 압류 (갑6): 2023-04-25, 동화성세무서장 (말소)

* 압류 (갑7): 2023-05-10, 오산시 (말소)

* 가압류 (갑8): 2023-06-05, 신승환, 90,000,000원 (말소)

* 근저당권 (을6): 2024-02-15, 조창형외 1명, 325,650,000원 (말소)

* 강제경매 (갑9): 2024-04-05, 최병훈, 87,234,486원 (채권자, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 물건에 명시된 지상권 정보는 없습니다.)

1.4. 임차인 현황

* 임차인: 임수연 (마스킹 처리: 임 )

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2013-04-12

* 확정일자: 2013-04-12

* 배당신고일자: 2024-05-09

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임 정보가 제공되었으며 배당 신고와 함께 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 상권분석

위치: 오산역 동측 인근 역세권 상가지대에 위치합니다.

주변환경: 각종 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하여 유동인구 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

특징: 역주변 상가지대로서 상업 활동과 주거가 복합된 지역입니다.

1.6. 생활정보

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

교통: 오산역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

주거환경: 역세권 상가지대에 위치하여 주거 쾌적성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 든솔신용협동조합 근저당권: 2,562,240,000원이라는 매우 큰 금액의 근저당권이 '인수'로 기재되어 있으나, 피담보채권이 없다는 계산서가 제출된 점은 긍정적입니다. 하지만 최종적으로 말소되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 임 씨는 대항력을 보유하고 있으나, 배당 신고 및 인수 보증금 0원으로 인해 낙찰자에게 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 모든 절차의 완결을 확인해야 합니다.

* 중복병합사건/중복사건: 경매 절차의 복잡성이 증가할 수 있어 면밀한 주의가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 오산 제1하수처리장이 과거 혐오시설로 분류되었으나, 복개 공사 후 반려동물 테마파크 등으로 조성되어 시민 친화 공간으로 탈바꿈하였으며, 쓰레기 매립장도 공원으로 조성된 사례가 있습니다. 현재 대상 물건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 오산역 역세권 상가지대에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 가장 큰 부담이 될 수 있는 든솔신용협동조합의 근저당권은 채권 소멸 예정으로 인수 부담이 해소될 가능성이 높습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하지만, 배당 신고 및 인수 보증금 0원으로 명도 관련 위험은 낮을 것으로 판단됩니다.

다만, 중복병합사건 등의 절차적 복잡성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 오산역 역세권: 탁월한 교통 및 상업 인프라 접근성.

* 상업지역 내 아파트: 주거와 상업 기능이 복합된 입지로 잠재적 가치 상승 요인.

* 권리관계 명확화 가능성: 든솔신용협동조합 근저당권의 소멸로 인한 실질적인 인수 부담 감소 기대.

* 안정적인 임차인 명도: 대항력 있는 임차인이 있으나, 인수 보증금이 없어 명도에 대한 부담이 적음.

1.10. 예상 입찰가

감정가: 102,000,000원

인수 보증금 (임차인): 0원

기타 인수되는 권리: 없음 (든솔신용협동조합 근저당권은 채권 소멸 예정으로 비인수 가정)

실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 '오산렉스빌' 아파트가 2026년 5월 8,000만원, 2025년 7월 9,700만원에 실거래된 이력이 있습니다.

이러한 실거래가와 물건의 입지, 권리관계 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 현재 시점에서 명확히 제시하기 어려우나, 감정가 및 실거래가 수준을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.