나이스옥션 법원경매 수원 2024타경62334 [4] 경기도 오산시 오산동 881-8 3층311호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산역" 동측 인근에 위치하는 통칭:렉스빌으로서 주위는 각종 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 혼재한 역주변 상가지대로서 주거의 쾌적성 및 편익성 등은 무난함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입이 자유로우며 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 제2층 제202호 외 17개호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 하이샷시 복층유리 이중창 구조임.

이용상태

일련번호1)-7),9)-19) 각각 아파트로서 거실, 주방, 욕실, 현관, 보일러실 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 되어 있으며 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 지하주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2019.03.14.자 접수 제54014호 든솔신용협동조합 명의의 근저당권에 대하여, 2025.05.09.자로 피담보채권이 없다는 계산서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경62334 (4)

소재지: 경기도 오산시 오산동 881-8, 3층311호 (통칭: 렉스빌)

용도: 아파트

감정가: 74,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

건물명칭: 렉스빌

준공일자: 2013년 03월 22일

1.2. 면적 정보

토지 지분면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

건물면적 (전용면적): 23.14㎡ (약 7.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 연면적: 5833.72㎡

대지 면적: 1342.2㎡

1.3. 특이사항

중복병합사건, 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 2019.03.14.자 접수 제54014호 든솔신용협동조합 명의의 근저당권에 대하여, 2025.05.09.자로 피담보채권이 없다는 계산서가 제출됨.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 등기부 요약상 지상권 등재 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산역" 동측 인근에 위치하는 통칭 "렉스빌"로서, 주위는 각종 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 혼재한 역주변 상가지대임. 주거의 쾌적성 및 편익성 등은 무난한 편임.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 자유로우며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 "주상용 건부지"로 이용중임. 남측으로는 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한), 비행안전제3구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법), 성장관리권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 왕정빈 근저당권 (2019.03.26. 접수, 을4)

말소될 권리: 말소기준권리 이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸 예정임. (을5, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8)

인수 또는 말소 여부 불확실/주의 권리:

* 든솔신용협동조합 근저당권 (2019.03.14. 접수, 을2): 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 피담보채권 없다는 계산서가 2025.05.09.에 제출된 점으로 미루어 볼 때 매각으로 소멸될 가능성이 높음. 그러나 최종 소멸 여부는 법원 집행 결과를 확인해야 함.

* 김해성 소유권이전청구권가등기 (2022.04.18. 접수, 갑4): 등기부상 말소되지 않았음. 가등기의 말소 여부는 추가적인 법률 검토가 필요함.

* 주식회사대아산업개발 소유권이전 (2020.12.31. 접수, 갑3): 등기부상 말소되지 않았음. 소유권 이전 등기의 효력 및 경매 절차에서의 처리 관계 확인 필요.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박종명

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2013-12-23

배당신고일자: 2024-05-17

대항력: 있음

권리분석상 임차인 인수 보증금 합계: 0원

* 박종명 임차인은 2013년 12월 23일 전입 및 확정하여 대항력을 갖추고 있으며, 2024년 5월 17일 배당신고를 하였음. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 배당 순위 및 배당 금액에 따라 낙찰자에게 인수될 보증금이 발생할 수도 있으므로, 법원 현황 조사를 통해 최종 인수 여부를 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 오산동 일대는 오산역을 중심으로 한 역세권으로, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거시설이 밀집되어 있는 복합 상권임.

4.2. 주변 시설

주변으로 각종 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 주거 및 상업 기능이 혼재되어 있어 유동인구 및 접근성이 양호한 편임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

오산역이 인근에 위치하며, 주변으로 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 편리함.

5.2. 교통시설

오산역을 비롯하여 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 차량을 이용한 시내외 접근성도 양호함.

5.3. 주변 환경

주거 지역과 상업 지역이 혼재하여 생활 환경은 대체로 편리하나, 역 주변 특성상 소음이나 번잡함이 있을 수 있음. 현재까지 파악된 혐오 시설은 없음.

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: 든솔신용협동조합 근저당권의 소멸 여부, 김해성 가등기, 주식회사대아산업개발 소유권 이전 등기 등 명확히 소멸되지 않는 권리가 존재하여 인수 부담이 발생할 수 있음.

* 대항력 있는 임차인: 박종명 임차인의 보증금 인수 여부가 0원으로 표기되어 있으나, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 발생할 수 있음.

* 중복병합사건: 여러 사건이 병합되어 진행되므로, 복잡성과 시간 지연 가능성이 있음.

* 토지이용계획상 제한: 비행안전제3구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한이 따를 수 있음.

* 높은 총 채권액: 총 등기부채권액이 약 37억원으로 감정가 대비 매우 높아, 경매 절차의 복잡성을 시사함.

7. 종합 의견

본 물건은 오산역 역세권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 복잡한 권리관계, 특히 든솔신용협동조합 근저당권의 인수 여부, 김해성 가등기, 그리고 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 등은 본 건의 투자 가치를 판단하는 데 있어 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 감정가는 74,000,000원이지만, 등기부상 총 채권액이 매우 높아 실제 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 철저한 권리분석 및 현장 조사를 선행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 오산역 역세권의 우수한 입지: 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어남.

* 역주변 상가지대: 잠재적 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능.

* 낮은 감정가: 시세 대비 저평가되었을 가능성 존재.

* 든솔신용협동조합 근저당권 소멸 가능성: 피담보채권 없음 계산서 제출로 인해 인수 부담이 줄어들 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 본 건의 경우, 임차인 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되므로 추가적인 보증금 인수액은 없는 것으로 간주됩니다.

다만, 복잡한 권리관계와 높은 총 채권액 등을 고려할 때, 일반적인 경매 낙찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되나, 본 건의 경우 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

감정가: 74,000,000원

예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본 건의 실제 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있으며, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.