나이스옥션 법원경매 수원 2024타경62334 [1] 경기도 오산시 오산동 881-8 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산역" 동측 인근에 위치하는 통칭:렉스빌으로서 주위는 각종 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 혼재한 역주변 상가지대로서 주거의 쾌적성 및 편익성 등은 무난함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입이 자유로우며 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 제2층 제202호 외 17개호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 하이샷시 복층유리 이중창 구조임.

이용상태

일련번호1)-7),9)-19) 각각 아파트로서 거실, 주방, 욕실, 현관, 보일러실 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 되어 있으며 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 지하주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2019.03.14.자 접수 제54014호 든솔신용협동조합 명의의 근저당권에 대하여, 2025.05.09.자로 피담보채권이 없다는 계산서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2024타경62334 (1)

1.2. 소재지

경기도 오산시 오산동 881-8, 2층202호 (신주소: 경기도 오산시 역광장로 46-1)

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

97,000,000원

1.5. 면적 정보

토지면적: 11.61㎡ (약 3.51평)

토지 지분: 11.607㎡ (약 3.51평)

건물면적 (전용면적): 28.60㎡ (약 8.65평)

건물 지분: 28.6㎡ (약 8.65평)

건축물대장상 총 건물 면적: 5833.72㎡ (약 1765.97평)

토지 건폐율: 72.25%

토지 용적률: 367.58%

주차시설: 실내 25대, 실외 5대

1.6. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO (최병훈)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 특이사항

중복병합사건, 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산역" 동측 인근에 위치하며, 통칭 '렉스빌'로 불립니다.

주변은 각종 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 역주변 상가지대로서 주거의 쾌적성 및 편익성은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 출입이 자유로우며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

남측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합) 지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 및 이전 등기 외 다수의 권리 변동이 확인됩니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 등기구분: 을2, 접수일자: 2019-03-14, 권리종류: 근저당권, 권리자: 든솔신용협동조합, 권리금액: 2,562,240,000원, 말소: 인수.

* 주의사항: 2019.03.14.자 접수된 든솔신용협동조합 명의의 근저당권에 대하여, 2025.05.09.자로 피담보채권이 없다는 계산서가 제출되었습니다. 이로 인해 해당 채권은 소멸될 가능성이 높으므로 인수 대상에서 제외될 것으로 판단됩니다.

* 등기구분: 을4, 접수일자: 2019-03-26, 권리종류: 근저당권, 권리자: 왕정빈, 권리금액: 1,000,000,000원, 말소: 말소. (말소기준권리)

* 이 외 을5(근저당권), 갑4(가압류), 갑5(압류), 갑6(압류), 갑7(가압류), 을6(근저당권), 갑8(강제경매) 등은 모두 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장혜선

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2015-09-22

* 확정일자: 2015-09-22

* 배당신고일자: 2024-05-01

* 대항력: 있음.

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원.

* 해당 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권개요'가 있으나, 구체적인 지상권 설정 여부는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건은 오산역 인근의 상업지역에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 용이합니다.

역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

본 물건은 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 2층 202호에 위치합니다.

내부 구조는 거실, 주방, 욕실, 현관, 보일러실 등으로 이용 중인 아파트 형태입니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 화재탐지 및 소화 설비, 지하 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

건축물 사용승인일은 2013년 3월 22일입니다.

5.2. 주거 환경

오산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 상업시설과 주택가가 혼재되어 있어 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

현재 별도의 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부상 채권 총액

등기부상 채권 총액은 4,132,890,000원으로 매우 높은 금액이 설정되어 있습니다.

다만, 말소기준권리(을4) 이후로 접수된 권리들은 말소 예정이거나, 든솔신용협동조합 근저당권(을2)의 경우 채권이 소멸되었다는 계산서가 제출되어 인수 부담은 크게 줄어들 것으로 예상됩니다.

6.2. 임차인 인수 여부

대항력 있는 임차인 장혜선 씨가 있으나, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자에게 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 임차인의 점유 기간 등에 따른 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오산역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 아파트입니다.

다수의 권리 관계가 설정되어 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소 예정이며, 가장 큰 근저당권인 든솔신용협동조합 건도 채권 소멸 계산서가 제출되어 인수 부담이 해소될 가능성이 높습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 의무가 없어 명도 절차에 대한 고려만 필요합니다.

전반적으로 권리관계가 정리되는 추세에 있어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 오산역 역세권 입지로 향후 미래가치 상승 기대

* 주변 상업시설 및 생활 편의시설 풍부

* 대부분의 복잡한 권리관계가 말소 예정 또는 소멸 예정

* 임차인 보증금 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없는 점, 든솔신용협동조합 근저당권의 소멸 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현황 감정가 97,000,000원을 기준으로, 향후 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

정확한 시세 조사를 바탕으로 입찰가를 산정하는 것이 중요하며, 경매 물건의 특성상 소멸 예정인 권리라 할지라도 만일의 경우를 대비하여 추가적인 법률 검토가 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.