나이스옥션 법원경매 수원 2024타경93178 [27] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층148호 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경93178 [27] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층148호 판매시설 경매

• 사건번호: 2024타경93178
• 주소: 경기도 오산시 원동로 22, 1층148호 (원동,르마레시티)
• 용도: 판매시설

수원지방법원 경매5계 2024타경93178 | 소재지: 경기도 오산시 원동로 22, 1층148호 (원동,르마레시티) | 감정가: 539,000,000원 | 최저가: 264,110,000원 | 용도: 판매시설

1. 수원지방법원 2024타경93178 (27) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경93178 (27)

소재지: 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층 148호

용도: 판매시설

감정가: 539,000,000원

토지면적: 11.60㎡ (약 3.51평)

건물면적: 34.92㎡ (약 10.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상15층 건물 내 1층 148호 판매시설입니다. 건물의 외벽은 석재붙임 및 외장타일, 내벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 하이샷시 및 강화유리로 마감되었습니다. 현재 판매시설로 이용 중이나 대부분 공실 상태입니다. 건물에는 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 입지 조건

본 물건은 경기도 오산시 원동에 위치하며, "오산원일초등학교" 북측에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 기본적인 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다. 차량 진출입이 가능하며, 지하철 1호선 오산역과 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 인접 도로 상황은 북측 약 26m, 남측 약 10m의 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 권리 분석

본 경매 물건은 토지에 대해 별도 등기(신탁등기)가 있는 점을 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 이는 해당 토지의 소유권이 신탁회사로 이전되어 있으며, 매각 후 소유권 이전 절차에 신탁회사의 협조가 필요할 수 있음을 의미합니다. 경매 대상은 토지와 건물 일괄매각으로 진행됩니다. 채권자는 엠OOOOOOOOOO이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 신탁등기의 정확한 내용과 권리관계는 등기부등본 및 신탁원부를 면밀히 확인하여 인수되는 권리가 있는지, 혹은 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 사항을 철저히 분석해야 합니다.

1.5. 상권 분석

르마레시티 복합단지는 스트리트형 상가로 구성되어 유동인구의 체류 시간을 늘리고 뛰어난 상권 형성을 목표로 했습니다. 단지 내에는 CGV 영화관 입점이 확정되었으며, 오피스텔, 상가, 업무시설 등이 복합적으로 들어서는 상업시설입니다. 주변으로 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있고, LG이노텍 등 다수의 산업단지와 오산대학교가 인접해 있어 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 이는 상가로서의 잠재력을 보여주는 요소입니다.

1.6. 생활 정보

오산원일초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 오산역과 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 이마트, 롯데마트, 오산시청 등 생활 편의 시설 이용도 용이한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 토지에 대한 신탁등기가 존재하여 권리관계 및 명도 절차에 복잡성이 따를 수 있습니다. 신탁계약 내용에 따라 수분양자의 권리나 낙찰자의 권리 행사에 제약이 있을 수 있으므로, 신탁원부 확인이 필수적입니다.

둘째, 현재 건물이 판매시설로 대부분 공실 상태라는 점은 즉각적인 임대수익 발생에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다. 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 운영 전략이 필요합니다.

셋째, 과거 르마레시티 단지 개발 시, 약속되었던 CGV, 뽀로로테마파크 등의 입점이 지연되거나 이행되지 않아 수분양자들과의 갈등이 발생했던 이력이 있습니다. 이는 건물 전체의 이미지나 신뢰도에 영향을 줄 수 있습니다.

넷째, 주변 지역(오산시 원동)에 하수종말처리시설이 위치하고 있어, 시설 운영 과정에서 발생하는 악취나 환경적 영향에 대한 우려가 제기될 수 있습니다. 최근에는 해당 시설의 이전 및 이용 관련하여 오산시와 화성시 간의 갈등이 보도되기도 하였습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 오산시 원동의 중심 상업지역에 위치한 르마레시티 내 판매시설로, 오산역 접근성 및 주변 산업단지, 배후 주거단지 확보 등 상권 잠재력은 갖추고 있습니다. 그러나 토지에 대한 신탁등기, 현재 대부분 공실 상태인 점, 과거 개발 관련 논란, 그리고 주변 환경(하수종말처리시설)에 대한 잠재적 우려 등 여러 위험 요소를 동시에 안고 있습니다. 따라서 투자 가치를 판단하기 위해서는 신탁 관계 확인, 공실 해소 방안, 주변 환경 영향 분석 등 심층적인 추가 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 입지 및 잠재력: 오산역 인근 역세권 상가로서, 잠재적 배후수요가 풍부하며 복합상업시설 내 위치하여 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

2. 활용 방안: 현재 공실 상태이므로, 향후 업종 전환 또는 차별화된 콘셉트의 상가 운영을 통해 공실 문제를 해결하고 수익성을 확보할 수 있는 가능성이 있습니다.

3. 안정적인 권리 분석: 신탁등기의 정확한 내용을 파악하고, 법적 문제없이 낙찰받는다면 향후 권리관계 정리에 따른 안정적인 투자가 가능할 수 있습니다. (단, 신탁 관계 확정이 필수)

법원 정보

수원지방법원 경매5계