나이스옥션 법원경매 수원 2024타경93178 [12] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층135호 판매시설 경매
매각기일: 2026-03-20
물건 개요
나이스옥션 법원경매 수원 2024타경93178 [12] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층135호 판매시설 경매
- 사건번호: 2024타경93178
- 주소: 경기도 오산시 원동로 22, 1층135호 (원동,르마레시티)
- 용도: 판매시설
수원지방법원 경매5계 2024타경93178 | 소재지: 경기도 오산시 원동로 22, 1층135호 (원동,르마레시티) | 감정가: 495,000,000원 | 최저가: 242,550,000원 | 용도: 판매시설
1. 수원지방법원 2024타경93178 (12) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
1.1. 1. 사건번호: 수원지방법원 2024타경93178 (12)
1.1. 2. 소재지: 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층 135호
1.1. 3. 용도: 판매시설
1.1. 4. 감정가: 495,000,000원
1.1. 5. 토지면적: 10.42㎡ (약 3.15평)
1.1. 6. 건물면적: 31.36㎡ (약 9.50평)
1.1. 7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각
1.1. 8. 경매구분: 부동산 임의경매
1.1. 9. 채권자: 엠OOOOOOOOOO
* 물건 상세 내역
* 위치 및 주위환경
본건은 경기도 오산시 원동 소재 "오산원일초등학교" 북측에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.
* 교통상황
차량 진출입이 가능하며, 오산역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.
* 건물 구조
철근콘크리트 구조의 지하 5층 / 지상 15층 건물 내 제1층 135호이며, 외벽은 석재붙임 및 외장 타일, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 하이샷시 및 강화유리로 마감되었습니다.
* 이용상태
현재 판매시설로 이용 중이나, 대부분 공실 상태입니다.
* 설비내역
위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
* 토지 형상 및 이용상태
인접 필지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 및 업무용 건물(르마레시티) 건부지로 이용 중입니다.
* 인접 도로상태
대상 물건 북측 약 26M, 남측 약 10M 내외의 포장도로와 접해 있습니다.
* 토지이용계획 및 제한상태
도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m), 소로1류(폭 10m-12m) 등에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일중, 원일초), 비행안전제3구역, 성장관리권역 등 법적 제한사항이 있습니다.
* 공부와의 차이
해당 사항 없습니다.
* 기타 참고사항(임대관례 및 기타)
임대 관계는 확인되지 않았습니다.
* 입지조건
본 물건이 위치한 오산시 원동 일대는 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 복합 상업지구입니다. 르마레시티 건물 자체는 오피스텔, 상가, 영화관(CGV) 등이 포함된 복합 시설로 조성되어 있으며, 인근에 원일초등학교, 원일중학교가 있어 주거 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, LG이노텍 등 다수의 산업단지와 오산대학교가 인접하여 직주근접 배후수요가 풍부한 지역입니다. 동탄 생활권을 공유하며 이마트, 롯데마트, 오산시청 등 생활 편의 시설 접근성도 우수합니다.
* 권리분석
본 건의 가장 큰 특징은 '주의사항'에 명시된 '토지에 관하여 별도등기 있음(신탁등기)'입니다. 이는 토지의 소유권이 신탁회사(수탁자)에게 이전되어 있으며, 위탁자(원 소유자)는 법적으로 소유권을 상실한 상태임을 의미합니다. 경매 진행 시 신탁 회사의 동의 또는 절차 진행이 필수적이며, 신탁 원부(신탁 계약 내용이 담긴 서류)를 반드시 확인하여 정확한 권리 관계를 파악해야 합니다. 신탁등기가 말소되는지 여부, 위탁자 또는 수익자의 권리 행사 가능성 등을 면밀히 검토해야 하므로, 법률 전문가의 상담이 권장됩니다.
* 상권분석
르마레시티는 오피스텔, 판매시설, 영화관(CGV), 테마파크(뽀로로) 등이 결합된 복합 상업 시설로 기획되었습니다. 특히 스트리트형 상가로 구성되어 유동인구의 체류 시간을 늘릴 수 있는 장점이 있습니다. 주변으로 아파트 단지들이 밀집해 있고, 산업단지 종사자 및 대학생 등 잠재적 배후 수요가 풍부한 편입니다. 그러나 현재 '대부분 공실'이라는 점은 상권 활성화에 대한 우려를 나타내며, 이는 분양 당시 약속되었던 테마파크나 특정 프랜차이즈의 입점이 지연되거나 무산된 이력과 관련이 있을 수 있습니다. 성공적인 상권 활성화를 위해서는 공실 해소 방안 마련과 함께, 지역 특색에 맞는 업종 구성 및 마케팅 전략이 필요합니다.
* 생활정보
단지 인근에 이마트, 롯데마트, 오산시청 등이 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 또한, 원일초등학교, 원일중학교가 가까이 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었으며, 학교 인접 사실로 미루어 보아 일반적인 주거 및 상업 지역으로 판단됩니다.
* 잠재적 리스크
1. 신탁등기 : 토지에 대한 신탁등기가 되어 있어, 경매 절차의 복잡성과 불확실성이 존재합니다. 신탁 회사의 협조 여부, 신탁 계약 내용에 따라 낙찰 후 소유권 이전 과정에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.
2. 높은 공실률 : 현재 '대부분 공실' 상태라는 점은 임대 수익 확보에 대한 상당한 부담으로 작용합니다. 공실 원인(상권 미활성화, 건물 관리 문제, 경쟁 심화 등)을 철저히 분석하고, 이를 해소할 수 있는 구체적인 방안이 마련되어야 합니다.
3. 건물 운영 및 관리 문제 : 과거 '르마레시티' 관련 기사에서 수분양자들의 과대광고 및 정산 지연 논란이 보도된 바 있습니다. 이는 건물 운영 주체나 이전 시행사의 관리 능력, 혹은 약속 이행에 대한 불신으로 이어질 수 있으며, 잠재적 투자자에게는 주의가 필요한 부분입니다.
4. 불확실한 임대 관계 : 임대 관계가 미상인 점은 인수 후 기존 임차인과의 관계 설정 및 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.
* 종합 의견
본 물건은 경기도 오산시 원동의 역세권 및 상업 중심지에 위치한 판매 시설로서, 풍부한 배후수요와 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 입지적 장점을 가지고 있습니다. 복합 상업 시설 내 위치하여 잠재적 상권 활성화 가능성도 있습니다. 그러나 '대부분 공실'이라는 현재 상황과 '신탁등기'라는 권리상의 복잡성은 상당한 투자 리스크로 작용합니다. 특히 신탁등기는 경매 과정 자체를 복잡하게 만들 수 있으므로, 신탁원부 확인 등 철저한 권리 분석이 필수적입니다. 과거 분양 관련 논란 사례 또한 신중한 접근을 요구합니다.
* 투자 포인트
1. 역세권 및 복합 상업시설의 잠재력 : 오산역 인근에 위치하며, 영화관, 테마파크 등이 입점했던 복합 상업 시설 내 물건이라는 점에서, 상권 활성화 시 가치 상승 여력이 있습니다.
2. 산업단지 배후 수요 : 주변 산업단지의 풍부한 배후 수요는 상가 공실 해소에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.
3. 시세 차익 기대 : 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 공실 문제 해결 및 상권 활성화에 성공한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
4. 신탁 관계 해결 후 가치 상승 : 신탁등기와 관련된 복잡한 문제가 원만히 해결되고, 건물 관리 주체가 정상화된다면, 향후 안정적인 임대 수익 및 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
투자를 고려하신다면, 신탁등기 관련 법률 전문가와 반드시 상담하시고, 현재의 공실 문제 해결을 위한 구체적인 실행 계획을 수립하시는 것을 강력히 권고합니다.
법원 정보
수원지방법원 경매5계