나이스옥션 법원경매 수원 2024타경93178 [13] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층141호 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경93178 [13] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층141호 판매시설 경매

• 사건번호: 2024타경93178
• 주소: 경기도 오산시 원동로 22, 1층141호 (원동,르마레시티)
• 용도: 판매시설

수원지방법원 경매5계 2024타경93178 | 소재지: 경기도 오산시 원동로 22, 1층141호 (원동,르마레시티) | 감정가: 479,000,000원 | 최저가: 234,710,000원 | 용도: 판매시설

1. 수원지방법원 2024타경93178 (13) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경93178 (13)

* 소재지: 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층141호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 479,000,000 원

* 토지면적: 10.31㎡ (약 3.12평)

* 건물면적: 31.02㎡ (약 9.38평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOO

* 주의사항: 토지에 관하여 별도등기 있음 (신탁등기)

1.2. 입지 조건

* 위치: 본 건은 경기도 오산시 원동 소재 "오산원일초등학교" 북측에 위치한 부동산입니다.

* 주변 환경: 주위는 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. '르마레시티' 복합 건물은 오산역과 가까우며, 단지 내 상가들은 보행로 양쪽에 배치되어 있어 유동인구 확보에 유리한 측면이 있습니다.

* 토지: 인접 필지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 및 업무용 복합 건물인 '르마레시티'의 건부지로 이용되고 있습니다.

1.3. 교통 및 접근성

* 대중교통: 인근에 오산역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근: 차량의 진출입이 용이하며, 대상 물건 북측으로는 약 26M, 남측으로는 약 10M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.4. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕 지하 5층/지상 15층 건물 내 일부 호수입니다. (해당 물건은 1층 141호입니다. 건물 총 세대수는 456세대입니다).

* 마감: 외벽은 석재붙임 및 외장타일 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 하이샷시 및 강화유리 등으로 마감되었습니다.

* 이용 현황: 현재 판매시설로 이용 중이나, 대부분 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

* 설비 내역: 위생 및 급·배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링클러 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 도로: 대로2류(폭 30m-35m, 주간선도로) 및 소로1류(폭 10m-12m, 국지도로)와 접해 있습니다.

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일중, 원일초), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 권리 분석

* 매각 대상: 토지와 건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

* 주요 권리 사항: 토지에 대한 별도 등기(신탁 등기)가 존재합니다. 이는 신탁회사와 체결된 담보 신탁 계약에 따른 등기이며, 신탁 계약서에 명시된 법적 제약이나 조건이 있을 수 있습니다. 신탁등기된 부동산 경매는 일반 경매와 달리 특별한 절차와 주의사항이 요구됩니다. 신탁된 부동산은 신탁 전의 원인으로 발생한 권리가 아닌 이상, 일반적으로 위탁자의 채권자가 직접 강제집행이나 경매를 할 수 없습니다. 따라서 신탁 계약서 내용, 말소 기준 권리, 낙찰 후 인수 또는 소멸되는 권리 관계에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다. 경우에 따라서는 수익자와의 협의가 필요하거나, 신탁계약의 해제 조건부로 소유권 이전이 이루어지는 등 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

1.7. 상권 분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 오산시 원동 일대는 아파트 단지와 상업, 업무시설이 혼합된 지역입니다. '르마레시티'는 오산역 인근에 위치한 복합 건물로, 동탄 생활권을 공유하며 주변에 대단지 아파트가 밀집해 있어 잠재적 배후 수요가 풍부한 편입니다.

* 현재 상황: 해당 판매시설은 '대부분 공실' 상태로 이용 중입니다. 이는 상권 내 임대 수요 부족, 과도한 경쟁, 또는 임대료 수준 등 복합적인 요인이 작용한 결과일 수 있습니다. 임대 수익을 기대하기 위해서는 공실률이 높은 원인에 대한 상세한 분석이 필요합니다.

* 잠재력: 준공된 지 얼마 되지 않은 건물(2019년 9월 사용승인)이라는 점을 고려할 때, 향후 상권 활성화 및 수요 증가 시 가치 상승의 잠재력은 존재합니다.

1.8. 생활 정보

* 교육 시설: 오산원일초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 오산역을 중심으로 형성된 기존 시가지의 다양한 편의 시설(이마트, 롯데마트, 오산시청 등) 및 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 의료 시설: 오산한국병원이 약 525m 거리에 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

* 신탁 등기: 토지에 설정된 신탁 등기는 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다. 신탁 계약의 상세 내용을 면밀히 확인하고, 낙찰자가 인수해야 할 의무나 제약 사항은 없는지 반드시 법률 전문가와 상담해야 합니다.

* 높은 공실률: '대부분 공실' 상태는 임대 수익 확보에 심각한 장애가 될 수 있으며, 투자 회수에 상당한 시간이 소요될 수 있습니다. 시장 수요와 경쟁 환경에 대한 냉철한 분석이 요구됩니다.

* 비행안전제3구역: 비행안전구역으로 지정되어 있어 건축 행위나 일부 사업 활동에 제한이 따를 수 있습니다. 다만, 기존 건물이라 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 향후 용도 변경이나 증축 등을 계획할 경우 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보나 일반적인 검색으로는 해당 물건지 인근에 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 화장장, 교정시설 등)이 직접적으로 보고되지 않았습니다. 그러나 혐오시설의 존재 여부는 부동산 가치에 큰 영향을 미치므로, 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다. 일부 기사에서는 오산시 외곽 지역이나 인접 지역 개발 관련하여 물류센터, 변전시설 등이 혐오시설로 인식될 수 있다는 내용이 언급되었으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 오산시 원동, 초등학교 인근에 위치한 상업용 복합 건물(르마레시티) 내 판매 시설로, 교통 여건이 양호하고 배후 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 또한, 감정가가 비교적 합리적인 수준으로 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 현재 '대부분 공실' 상태이며, 특히 토지에 설정된 '신탁 등기'로 인해 권리 관계가 복잡한 점은 매우 신중한 접근을 요구합니다. 신탁 등기의 상세 내용과 법적 검토 없이는 섣부른 투자는 지양해야 합니다. 잠재적 임대 수익 및 상권 활성화 가능성을 면밀히 분석하고, 신탁 문제 해결 방안을 구체적으로 파악한 후에야 투자 여부를 결정해야 할 것입니다.

1.11. 투자 포인트

* 입지: 오산역과 초등학교 인근의 준주거지역에 위치하여 유동인구 및 배후 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 가치 상승 잠재력: 신축에 가까운 건물(2019년 준공)이며, 상권 활성화 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 핵심 고려사항 : 가장 중요한 것은 토지 신탁 등기와 관련된 법률적 위험입니다. 신탁 계약서 내용, 말소 기준 권리, 인수/소멸되는 권리 등을 철저히 확인하고, 가능하다면 신탁회사와의 직접적인 소통을 통해 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 수익성 분석: 현재 '대부분 공실' 상태이므로, 향후 임대 수익률을 높이기 위한 상권 분석 및 마케팅 전략 수립이 필수적입니다. 지역 내 유사 상가 임대 사례 및 공실 현황을 조사하여 투자 가치를 재산정해야 합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매5계