나이스옥션 법원경매 수원 2024타경97712 [1] 경기도 화성시 향남면 구문천리 868 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼 · 평가일 2024.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 구문천리 소재 "구문천1리마을회관" 남측 인근에 위치하며,
주위는 공장 및 창고ㆍ소규모 공장지대ㆍ농촌마을ㆍ농경지ㆍ임야 등이 혼재하는 지역으로
북측 내지 북동측 일대에 산업잔지가 조성되어 있음.

교통상황

본건은 제반 차량 출입 가능한 상태로, 인근도로의 배치상태 등으로 보아 차량의 이용편은
대체로 보통이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장의 위치 및 노선 등으로 보아 대체로 보
통임.

형태 및 이용상태

기호1 토지는 대체로 사다리형의 인접지와 대체로 등고 평탄한 공업용 건부지, 기호2 토지
는 부정형의 인접지와 등고 평탄한 도로상태임.

인접 도로상태

기호1 토지는 남서측으로 현황 도로인 기호4 토지가 개설되어 있으며, 이 도로는 서측으로
대중교통편이 운행되는 왕복2차선의 구문천1길과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1)
자연녹지지역, 대로2류(폭 30m-35m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전구역제3구역 해발 140m 이하 협의업무 위탁(2016.9.
9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
■ 기호(4)
자연녹지지역, 대로2류(폭 30m-35m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전구역제3구역 해발 140m 이하 협의업
무 위탁(2016.9.9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 기호(4) 토지는 주식회사원카라반 지분에 대한 평가임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,3) 건물은 공히 2021.06.21. 사용승인을 득한 일반철골구조 기타지붕 단층 근린생활
시설로서,
벽체 : 판넬마감
창호 : 하이샷시창임

이용상태

기호(2,3) 공히 근린생활시설(종전 작업장) 상태임.

설비내역

급ㆍ배수 등 위생설비 및 기본설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ‘건물개황도 및 내부구조도’와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건 내부구조도는 일반건축물대장상 도면을 도시하여 작성하였는 바, 입찰시 이용상황
등 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 물건 1. 지상에 소재하는 컨테이너는 이동이 용이하므로 매각에서 제외함, 일반건축물대장상 위반건축물로 확인됨(감정서 참조)
3. 물건4.는 채무자겸소유자 지분만 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경97712 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 향남읍 구문천리 868

* 용도: 근린시설

* 감정가: 2,214,064,000원

* 토지면적: 2,676.00㎡ (약 809.55평)

* 토지지분: 2,535㎡ (약 766.92평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 396.00㎡ (약 119.79평)

* 건물지분: 396㎡ (약 119.79평)

* 건물 제시외면적: 96.00㎡ (약 29.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (제공된 정보 '중OOOOO'는 중소기업은행의 오기로 추정됨)

* 특이사항: 법정지상권, 유동화물건

* 주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 물건 1. 지상에 소재하는 컨테이너는 이동이 용이하므로 매각에서 제외함, 일반건축물대장상 위반건축물로 확인됨(감정서 참조)

3. 물건 4.는 채무자겸소유자 지분만 매각함

* 특수물건정보: 법정지상권, 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 화성시 향남읍 구문천리 소재 "구문천1리마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 창고, 소규모 공장지대, 농촌 마을, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 북측 내지 북동측 일대에 산업단지가 조성되어 있음.

* 교통상황:

제반 차량 출입이 가능하며, 인근 도로 배치 및 대중교통 여건(버스정류장 및 노선)을 고려할 때 차량 이용은 대체로 보통 수준임.

* 인접 도로상태:

기호 1 토지는 남서측으로 현황 도로인 기호 4 토지가 개설되어 있으며, 이 도로는 서측으로 대중교통편이 운행되는 왕복 2차선의 구문천 1길과 연결됨.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1) 토지: 자연녹지지역, 대로2류(폭 30m-35m)(접함), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역

* 기호(4) 토지: 자연녹지지역, 대로2류(폭 30m-35m)(접함), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역

3. 권리분석

* 등기부채권 총액: 2,595,940,464원

* 말소기준권리: 2021-07-12 접수, 중소기업은행 근저당권 (을10, 건물 을1)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요: 별도 명시 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 토지 등기부 요약 (주요 권리사항):

* 소유권 이전 다수 (1982-12-04 ~ 2021-07-12)

* 근저당권 (중소기업은행, 2021-07-12, 1,656,000,000원, 말소)

* 근저당권 (중소기업은행, 2023-10-13, 180,000,000원, 말소)

* 압류 (화성세무서장, 2024-05-21, 말소)

* 가압류 (신용보증기금, 2024-07-09, 500,000,000원, 말소)

* 가압류 (충남신용보증재단, 2024-07-19, 20,250,000원, 말소)

* 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 2024-08-22, 200,454,061원, 말소)

* 임의경매 (중소기업은행, 2024-11-13, 1,836,000,000원, 말소)

* 압류 (국민건강보험공단, 2024-12-02, 말소)

* 압류 (화성시, 2024-12-19, 말소)

* 가압류 (도이치파이낸셜, 2025-01-16, 39,236,403원, 말소)

* 건물 등기부 요약 (주요 권리사항):

* 소유권 보존 (2021-07-08)

* 소유권 이전 (2021-07-12)

* 근저당권 (중소기업은행, 2021-07-12, 1,656,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 근저당권 (중소기업은행, 2023-10-13, 180,000,000원, 말소)

* 가압류 (신용보증기금, 2024-07-09, 500,000,000원, 말소)

* 가압류 (충남신용보증재단, 2024-07-19, 20,250,000원, 말소)

* 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 2024-08-22, 200,454,061원, 말소)

* 임의경매 (중소기업은행, 2024-11-13, 1,836,000,000원, 말소)

* 압류 (화성세무서장, 2024-12-23, 말소)

* 가압류 (도이치파이낸셜, 2025-01-16, 39,236,403원, 말소)

* 압류 (화성시, 2025-09-11, 말소)

4. 상권분석

* 지역 특성:

본 물건은 경기도 화성시 향남읍 구문천리 지역에 위치하며, 주변은 공장, 소규모 공장지대, 농촌 마을, 농경지, 임야 등이 혼재하는 복합적인 토지 이용 형태를 보이고 있음. 북측 및 북동측으로는 산업단지가 조성되어 있어 산업 활동이 이루어지는 지역의 특성을 지님.

* 업종 적합성:

근린시설로 되어 있으며, 종전 작업장으로 이용된 이력이 있음. 주변의 공장 및 산업단지 배후 수요를 고려할 때, 관련 업체들의 사무실, 창고, 지원 시설 등으로 활용 가능성이 있음. 농촌 마을과 농경지가 혼재된 지역 특성상 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가로서의 역할도 기대할 수 있으나, 현재로서는 산업 시설과의 연계성이 더 높아 보임.

5. 생활정보

* 편의시설:

주변에 마을회관이 인근에 위치하며, 대중교통 여건은 보통 수준임. 구체적인 대형마트, 병원, 학교 등의 생활 편의 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 향남읍 자체의 발전 추세를 고려할 때 기본적인 편의시설은 어느 정도 확보되어 있을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권:

권리분석상 법정지상권이 존재하는 것으로 명시되어 있음. 이는 경매 매각 후에도 건물 소유자가 토지 사용권을 주장할 수 있음을 의미하며, 토지 이용에 제약을 발생시킬 수 있는 중요한 고려 사항임. 이에 대한 정확한 권리 관계 및 행사 여부를 반드시 확인해야 함.

* 위반건축물:

일반건축물대장상 위반건축물로 확인되었다는 점은 건물 사용, 증축, 개축 등에 제한이 따르거나 시정 명령, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있음을 시사함. 감정평가서 상세 내용을 참조하여 위반 내용과 현재 상태를 파악하는 것이 중요함.

* 제시외 건물:

물건 1. 지상에 소재하는 컨테이너는 이동이 용이하여 매각에서 제외됨. 이는 해당 컨테이너에 대한 소유권 행사나 철거 의무가 낙찰자에게 없을 수 있음을 의미하지만, 부지 이용 시 고려해야 할 사항임.

* 유동화 물건:

유동화 물건이라는 특성은 해당 물건이 자산유동화증권(ABS) 등의 기초자산으로 활용되었음을 의미하며, 권리 관계가 다소 복잡할 수 있음을 시사함.

* 토지 이용 제한:

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축에 제약이 따를 수 있음.

* 임대 관계 미상:

임대 관계가 미상으로, 인수되는 임차인이 있을 경우 보증금 및 차임 관련 문제가 발생할 수 있으며, 이에 대한 주의가 요구됨.

* 주변 환경:

화성시 향남읍 구문천리 지역은 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 2023년 8월에는 해당 지역 폐기물처리업체에서 대형 화재가 발생한 이력이 있음. 이러한 산업 활동 및 과거 사건 발생 이력이 지역 이미지 및 향후 개발에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍에 위치한 근린시설 및 토지로, 주변 산업단지와의 연계성을 고려할 때 사업 시설로서의 잠재력을 가지고 있음. 그러나 법정지상권 존재, 위반건축물 확인, 임대 관계 미상 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요함. 특히 법정지상권의 실체 및 건물과의 관계, 위반건축물의 현재 상태 및 시정 가능성, 미상 임대 관계에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 화성시 향남읍의 산업단지 인근 입지: 주변 공장 및 소규모 사업체들을 대상으로 한 지원 시설 또는 사무실 용도로 활용 가능성.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있음.

* 토지 면적: 비교적 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 확장 또는 재건축 시 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,214,064,000원

* 등기부채권 총액: 2,595,940,464원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 감정가, 권리 분석, 물건의 현 상태(위반건축물, 법정지상권 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 다만, 법정지상권 및 위반건축물 등의 리스크 요소를 감안할 때, 감정가를 초과하는 입찰은 신중해야 할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.