나이스옥션 법원경매 수원 2024타경97712 [1] 경기도 화성시 향남면 구문천리 868 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경97712 [1] 경기도 화성시 향남면 구문천리 868 근린시설 경매

• 사건번호: 2024타경97712
• 주소: 경기도 화성시 향남면 구문천리 868
• 용도: 근린시설

수원지방법원 경매5계 2024타경97712 | 소재지: 경기도 화성시 향남면 구문천리 868 | 감정가: 2,214,064,000원 | 최저가: 1,549,845,000원 | 용도: 근린시설

1. 수원지방법원 2024타경97712 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경97712 (1)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 구문천리 868

용도: 근린생활시설

감정가: 2,214,064,000원

토지면적: 2676.00㎡ (약 809.5평)

토지지분: 2535㎡ (약 766.9평)

건물면적: 396.00㎡ (약 119.8평)

건물지분: 396㎡ (약 119.8평)

건물 제시외면적: 96.00㎡ (약 29.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 향남읍 구문천리 소재 "구문천1리마을회관" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 공장, 창고, 소규모 공장지대, 농촌마을, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역이며, 북측 내지 북동측 일대에 산업단지가 조성되어 있습니다.

본건은 차량을 이용한 출입이 가능하며, 인근 도로 배치 상태 등을 고려할 때 차량 이용 편의성은 대체로 보통입니다.

대중교통 여건은 인근 버스정류장의 위치 및 노선 등을 보아 대체로 보통 수준입니다.

토지 기호1은 남서측으로 현황 도로인 기호4 토지가 개설되어 있으며, 이 도로는 서측으로 대중교통편이 운행되는 왕복 2차선 구문천1길과 연결됩니다.

토지 이용 계획상 본건 토지는 자연녹지지역에 해당하며, 대로2류(폭 30m-35m)에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등에 속해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 절차를 통해 매각되는 물건입니다.

채권자는 중OOOOO이며, 채권자의 신청에 의해 경매가 진행됩니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다.

특이사항으로 법정지상권 성립 가능성이 있어 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

주의사항으로는 1. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.

물건 1. 지상에 소재하는 컨테이너는 이동이 용이하여 매각에서 제외됩니다.

또한, 일반건축물대장상 위반건축물로 확인되었으니 감정서를 참고하시기 바랍니다.

물건 4.는 채무자 겸 소유자의 지분만 매각하는 점 유의하시기 바랍니다.

건축물은 2021년 6월 21일 사용승인을 득한 일반철골구조의 단층 근린생활시설(종전 작업장)입니다.

현재 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 향남읍 구문천리 일대는 공장, 창고, 소규모 공장지대, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

북측 및 북동측에 산업단지가 조성되어 있어, 해당 산업단지 관련 종사자 및 기업을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 기본적인 수요를 기대할 수 있습니다.

주변의 농촌마을, 농경지, 임야 등의 특성을 고려할 때, 배후 주거 수요보다는 산업단지 배후 상권으로서의 역할이 중요할 것으로 판단됩니다.

현재로서는 이 지역에 대한 상세한 상권 분석 자료가 부족하므로, 현장 방문 및 주변 산업단지 개발 현황을 추가적으로 파악하는 것이 중요합니다.

1.5. 생활정보

차량 접근성은 양호한 편이며, 인근에 왕복 2차선 도로인 구문천1길과 연결되어 있어 외부와의 교통 연계성이 있습니다.

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하지만, 노선 및 배차 간격 등은 보편적인 수준으로 판단됩니다.

생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주변 지역의 개발 현황 및 향후 발전 가능성을 고려할 때 점진적인 편의시설 확충이 기대됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 여부: 등기부상 권리관계 외에 법정지상권이 성립될 수 있는 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 건물 소유주와의 관계에서 법적 분쟁 발생 또는 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있으므로, 반드시 전문가를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

위반건축물 존재: 제시외 컨테이너(물건 1.)는 매각에서 제외되나, 해당 물건을 포함하여 건축물대장상 위반건축물로 확인된 사항이 있습니다. 이는 향후 건축물 시정명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재를 받을 수 있는 리스크가 있습니다.

지역적 특성 및 혐오시설 가능성: 공장, 창고, 농경지 등이 혼재된 지역의 특성상, 인근에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 축산 관련 시설 등)이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 특정 혐오시설의 직접적인 존재가 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

임대관계 미상: 현재 해당 물건에 임차인이 거주하고 있을 경우, 명도 협의 과정에서 예상치 못한 시간 및 금전적 비용이 발생할 수 있습니다.

일부 지분 매각(물건 4.): 물건 4. 토지는 채무자 겸 소유자의 지분만 매각되므로, 해당 토지에 대한 소유권 행사 및 관리, 향후 활용 등에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 향남읍 구문천리에 위치한 근린생활시설로, 산업단지 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

토지 면적이 넓어 활용 가치가 높으나, 법정지상권, 위반건축물, 일부 지분 매각 등 복합적인 권리 및 물건 상태에 대한 철저한 분석과 주의가 요구되는 물건입니다.

법정지상권 문제와 위반건축물 관련 리스크는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용을 발생시키거나 재산권 행사를 제한할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 법규 및 전문가의 자문을 구해야 합니다.

현장 방문 시 주변 환경, 시설 상태, 법정지상권 관련 사항 등을 집중적으로 확인하고, 낙찰 후 예상되는 명도 및 건물 관리 계획 등을 구체적으로 수립해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

산업단지 인접성: 주변에 조성된 산업단지로 인해 관련 종사자 및 기업을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 수요 증가 가능성이 있습니다.

넓은 토지 면적: 넓은 토지 면적은 향후 증축, 개발, 또는 용도 변경을 통한 잠재적 가치 상승의 기반이 될 수 있습니다.

기존 건물 활용 또는 신축 가능성: 현재 건물은 근린생활시설로 사용 중이며, 향후 리모델링 또는 증축을 통해 수익성을 높일 수 있습니다. 또한, 토지 자체의 개발 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

토지 가치 중심 투자: 감정가 대비 넓은 토지 면적은, 건물 가치 외에 토지 자체의 가치 상승을 기대하는 투자 전략을 고려하게 합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매5계