나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100809 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 OOOOOOO OOOOOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서연 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
주상복합건물 및 상업용부동산 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건 내 3층 306호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 장방형 토지로서 "도시형생활주택(원룸형)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 노폭 약 10미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술),
도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

한국주택금융공사(양도전:임차인 두원재)로부터 2026.03.13.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2024타경100809 (1) 부동산 강제경매 사건입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경100809 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-13 센트럴시티아리스타 3층 306호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 12층 건물 내 3층 306호

* 토지 면적: 6.05㎡ (토지 지분: 6.0523㎡, 약 1.83평)

* 건물 면적: 15.50㎡ (건물 지분: 15.5㎡, 약 4.69평)

* 감정가: 141,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물 및 상업용 부동산 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태: 서측 및 남측으로 노폭 약 10미터의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m) 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 (2024.12.06 접수, 권리금액 172,672,876원)입니다.

* 기타 권리사항:

* 주택임차권 (권리자: 두원재, 권리금액: 160,000,000원): 등기부등본 상 '말소'로 기재되어 있으며, 임차인 현황에 '대항력: 없음'으로 표기되어 있습니다.

* 압류 (기흥세무서장): 2024.12.24 접수.

* 압류 (수원시): 2025.12.04 접수.

* 인수되는 권리: 상기 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 두원재 (두 )

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-01

* 확정일자: 2021-10-06

* 배당신고일자: 2023-11-03

* 대항력: 없음 (등기부 등재 내용 기준)

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 특이사항: 한국주택금융공사(양도전:임차인 두원재)로부터 2026.03.13.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인의 대항력이 없음을 뒷받침하는 정황 증거로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 수원시청 인근의 중심상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후수요를 갖춘 지역입니다. 주변에 주상복합건물과 다양한 상업용 부동산이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 도시형생활주택(원룸형)으로서 1인 가구를 위한 상권이 형성되어 있으며, 수원시청 역세권이라는 입지적 강점을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 수원시청이 인근에 있어 행정 편의성이 높으며, 다수의 상업시설, 금융기관, 병원, 편의점 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 수원시청역(수인분당선)이 인근에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 건물: 2020년 사용승인된 12층 건물로, 철근콘크리트 구조로 안정적입니다. 본건은 3층으로 비교적 신축급에 속하는 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 등기부 상 임차인의 대항력은 없는 것으로 기재되어 있고 임차권 또한 말소 예정이나, '대항력있는임차인'이라는 특이사항 및 한국주택금융공사의 확약서 내용이 존재합니다. 잔금 납부 시 임차인과의 명도 관련 분쟁 가능성 또는 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 쓰레기 무단투기로 인한 쥐 출몰 문제: 인계동 일대에서 쓰레기 무단투기 및 악취로 인한 쥐 출몰 문제가 보도된 바 있습니다. 이는 생활 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

* 소형 면적: 토지 약 1.83평, 건물 약 4.69평의 전용 면적으로, 1인 가구 원룸임을 고려해야 합니다.

* 혐오시설 존재 여부: 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 물건지 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 수원시 자원회수시설(영통구) 등 주요 시설과의 거리를 감안할 때, 장기적인 지역 개발 및 환경 변화 가능성을 염두에 둘 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청 인근이라는 탁월한 입지에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 투자가치가 높은 물건입니다. 비교적 최근에 사용 승인된 건물이며, 주변 상권 및 교통이 매우 편리합니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 임차인 관련 특이사항에 대한 철저한 확인 및 명도 절차에 대한 충분한 대비가 필요합니다. 또한, 인계동 일대의 쓰레기 무단투기 및 쥐 출몰 문제와 같은 지역 환경적 요인도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수원시청 역세권, 중심상업지구 내 위치.

* 역세권 소형 주거 상품: 1인 가구 증가 추세에 따른 안정적인 임대 수요 기대.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 권리관계 명확성: 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상 (임차인 관련 사항 제외).

9. 예상 입찰가

감정가: 141,000,000원

* 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 유사한 입지 및 연식의 'I'MHOME'(1036-9번지, 2015년 준공, 17.59㎡, 약 5.3평)이 2025년 12월 7,200만원에 거래되었습니다. 본건(15.50㎡, 약 4.7평)의 면적을 고려하여 역산하면 약 630만원/평 수준입니다.

* KB부동산 등에서는 본건 '센트럴시티 아리스타(도시형)'의 KB시세가 아직 조사되지 않았거나(시세없음) 소수의 매물 가격(29Am² 공급면적 기준 약 1억 3,000만원)만 확인됩니다.

* 다른 유사 건물의 경우, '센트럴하임(도시형)'(2021년 입주, 104세대)은 최근 실거래가 정보가 없으나, '씨즈더원(도시형)'(2015년 입주, 228세대)의 경우 6평 공급면적에 12m²(약 3.6평) 전용면적이 13만원의 관리비가 발생한다고 합니다.

* 감정가 141,000,000원과 제공된 시세 정보(7,200만원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 시세보다 높게 책정되었거나, 제공된 시세 정보(JSON 1)의 거래 금액이 특수 요인으로 낮게 반영되었을 가능성을 시사합니다.

* 예상 입찰가 산정 고려사항:

* 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단되나, 명도 비용 및 시간, 임차인과의 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

* 인계동 일대의 쓰레기 무단투기로 인한 쥐 출몰 문제 등 지역 환경적 요인이 장기적인 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 제공된 시세 정보(JSON 1)를 바탕으로 보수적으로 접근 시, 7,000만원 ~ 8,000만원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

* 그러나 감정가와의 괴리가 크므로, 보다 정확한 시세 파악을 위해 현장 방문 및 추가적인 부동산 시세 조사(인근 공인중개사 문의, KB부동산, 호갱노노, 디스코 등)가 필수적입니다.

* 보수적인 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원 (본 분석은 제공된 정보만을 기반으로 하므로, 최종 입찰가는 반드시 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.