나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100359 [1] 경기도 수원시 장안구 연무동 257-28 로잔빌 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 "연무동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며
주위로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 관공서, 공원등이 소재하며 주거
지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하며, 운행빈도 등을 고려할때
대중교통 사정 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕) 5층건 도시형생활주택 중 4층 402호로서,

외 벽 : 벽돌쌓기 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임.
창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용중임.(후면"내부구조도"참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관 보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,도시교통정비지역<도시교통정비촉
진법>,역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에 따라 처리))<문화유
산의 보존 및 활용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경100359 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 장안구 연무동 257-28 로잔빌 4층402호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

* 건축년도: 2018년 8월 1일

* 감정가: 219,000,000원

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

* 건물면적: 48.42㎡ (약 14.65평)

* 토지지분: 27.41㎡ (약 8.29평)

* 건물지분: 48.42㎡ (약 14.65평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 경매 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 류OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 "연무동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거지로서의 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속합니다.

* 소로3류 (폭 8m 미만) 도로에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 권리관계

* 말소기준권리는 2022년 4월 12일자 안산세무서장의 압류입니다.

* 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 임차권(을구 3번)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 주요 등기 권리 내역은 다음과 같습니다:

* 갑3: 소유권이전 2번신탁등기말소 (2020-05-04)

* 갑4: 소유권이전 (2020-05-14, 주식회사수성이노베이션)

* 을3: 주택임차권 (2024-05-22, 류상욱, 189,000,000원, 인수)

* 갑5: 압류 (2022-04-12, 안산세무서장, 말소기준권리)

* 갑6: 압류 (2022-04-13, 안산세무서장, 말소)

* 갑7: 압류 (2022-11-30, 국민건강보험공단, 말소)

* 갑8: 가압류 (2023-08-03, 주택도시보증공사, 1,682,000,000원, 말소)

* 갑9: 압류 (2024-07-18, 안산시, 말소)

* 갑10: 강제경매 (2024-07-18, 류상욱, 189,000,000원, 말소)

* 총 등기부채권액은 1,871,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 류

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-25

* 확정일자: 2020-04-27

* 배당신고일자: 2024-05-22

* 대항력: 있음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 189,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이로 인해 실질적인 인수 금액이 발생할 수 있으므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 단지 정보

* 본건은 2018년에 건축된 로잔빌 건물 내 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다.

* 건물 구조는 철근콘크리트구조이며 5층 건물입니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석 (2026년 6월 기준)

* 광원빌라 (1991년 건축, 전용 36.47㎡): 112,000,000원

* 삼성I파크 (2018년 건축, 전용 52.38㎡): 200,000,000원

* 광원빌라 (1991년 건축, 전용 36.94㎡): 120,000,000원

* 본건 로잔빌은 2018년에 건축된 점, 용도가 도시형생활주택(단지형 다세대)인 점에서 삼성I파크와 유사한 건축 연도 및 형태를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 설비

* 건물은 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

* 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비, 승강기, 공동현관 보안 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의 및 공공시설

* 본건은 연무동 행정복지센터 인근에 위치합니다.

* 주변에는 아파트, 주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하고 있어 주거 생활에 필요한 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차 보증금

* 대항력 있는 임차인의 보증금 189,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 만약 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔여 금액은 매수인이 부담해야 합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

* 다수의 압류 및 가압류가 존재했으나, 말소기준권리 하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차권이 있어 권리분석 및 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

6.3. 주변 환경

* 본건 주변에서는 쓰레기 무단 투기 지역을 정비하고 마을 정원을 조성하는 활동이 꾸준히 이루어지고 있습니다. 이는 지역 환경 개선 노력의 일환이나, 과거 무단 투기가 잦았던 이력은 잠재적 문제로 고려될 수 있습니다. 현재 검색 결과에서는 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 장안구 연무동에 위치한 2018년 건축된 도시형생활주택입니다.

* 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 189,000,000원으로, 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다.

* 주변 시세는 최근 건축된 유사한 형태의 건물(삼성I파크)이 약 2억원대에 거래된 사례가 있어, 시세 대비 잠재적 가치가 있습니다.

* 임차인이 경매 채권자이기도 하므로, 보증금 회수에 대한 의지가 강할 것으로 보이며, 이는 배당 절차 및 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주거지로서의 기본적인 입지 조건과 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 최근 실거래가와 비교 시, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 임차인이 채권자로서 경매를 신청한 경우로, 임차인의 보증금 회수 가능성을 면밀히 분석한다면 유리한 가격으로 낙찰받을 가능성도 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 시세 분석

* 본건 건물면적: 48.42㎡ (약 14.65평)

* 주변 유사 신축 건물(삼성I파크, 2018년 건축, 전용 52.38㎡)의 최근 매매가는 200,000,000원입니다.

* 이를 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 12,618,000원/평 (200,000,000원 / 15.85평)입니다.

* 본건 면적(14.65평)에 적용 시, 예상 시세는 약 184,900,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 예상 시세: 약 185,000,000원

* 인수될 수 있는 임차인 보증금: 189,000,000원

* 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 189,000,000원이 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 부담입니다. 만약 임차인이 배당 절차에서 보증금을 전액 회수하지 못한다면, 매수인이 인수해야 할 금액이 상당합니다.

* 그러나 임차인이 채권자로서 직접 경매를 신청한 점을 고려할 때, 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하거나, 본인이 최고가 매수신고인이 되어 보증금을 상계 처리할 가능성이 높습니다. 이 경우, 매수인의 실질적 추가 부담은 줄어들 수 있습니다.

* 예상 시세(약 185,000,000원)를 고려하고, 임차인의 보증금 인수 리스크를 감안하되, 임차인이 보증금을 전액 회수할 가능성에 무게를 두어 입찰가를 산정합니다.

* 보수적인 관점에서, 시장 가치보다 약간 낮은 수준에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.