나이스옥션 법원경매 수원 2024타경102737 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 1158-27 라온빌 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현 · 평가일 2024.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류역" 북동측 에 위치한 부동산으로서 주위는 중.소규모의 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 세류역(지하철 1호선), 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕7층 내 제3층 301호로서,
외벽 : 석재붙임, 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용중임.(후면‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생, 급배수, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6미터내외의 도로, 동측으로 약 4미터내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경102737 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1158-27 라온빌 3층301호

건물명: 라온빌

용도: 도시형생활주택

감정가: 187,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

1.2. 면적

토지면적: 9.18㎡ (약 2.78평)

토지지분: 9.182㎡ (약 2.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.58㎡ (약 6.83평)

건물지분: 22.58㎡ (약 6.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제3층 301호

사용승인일: 2019.08.14

건축물대장 상 주요 용도: 공동주택, 업무시설

기타: 위생, 급배수, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 구비.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류역" 북동측에 위치하며, 주위는 중.소규모의 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 세류역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 대체로 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 대체로 사다리형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로 약 6미터 내외의 도로, 동측으로 약 4미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑구:

* 소유권보존: 조정기 (2019-09-05)

* 소유권이전: 주식회사수성이노베이션 (2020-07-06)

* 압류: 안산세무서장 (2022-04-12) - 말소기준권리

* 압류: 국민건강보험공단 (2023-07-27) - 말소

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-08-03) - 말소

* 압류: 수원시 (2023-10-17) - 말소

* 압류: 안산시 (2024-07-24) - 말소

* 강제경매: 전미선 (2024-12-19, 수원지방법원 2024타경102737) - 말소

* 을구:

* 주택임차권: 전미선 (2022-08-02, 금135,000,000원) - 인수 (전입일자: 2020-06-17, 확정일자: 2020-05-19)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-17

* 확정일자: 2020-05-19

* 배당신고일자: 2022-08-02

* 대항력: 있음 (선순위 임차권, 을구 1번)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 1번 임차권입니다. 해당 임차인의 보증금 135,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리는 안산세무서장의 압류(2022.04.12)이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 단, 선순위 임차권은 인수 대상이므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 1981년식 연립주택(40.13㎡)은 2026년 7월 1.2억~1.3억원 수준에 거래되었습니다. 또한, 2022년식 다세대주택(54.11㎡)은 2026년 7월 2.6억원 수준에 거래되었습니다.

본 물건은 2019년 준공된 도시형생활주택으로, 연식 및 규모 면에서 신축 다세대주택과의 비교가 상대적으로 용이합니다.

4.2. 상권 특징

본건은 세류역 인근의 주거 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치합니다. 역세권 입지로 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변은 공동주택과 상가들이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 편의시설

세류역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 상업시설 이용 또한 수월합니다.

5.3. 기타

건물은 철근콘크리트 구조로, 2019년 준공되어 비교적 신축입니다. 도시가스 난방, 승강기 등 생활에 필요한 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 전미선 씨의 보증금 135,000,000원입니다. 이 금액이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하므로, 총 예상 취득 금액을 면밀히 산정해야 합니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부 상 채권 총액이 1,817,000,000원으로 매우 높아, 채권자 간의 복잡한 권리 관계를 시사합니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

본건은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당됩니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

6.4. 주변 시세와의 차이

제시된 JSON 데이터만으로는 본건 '라온빌' 자체의 정확한 시세를 파악하기 어렵습니다. 유사 연식 및 면적의 매물을 추가로 조사할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 2019년 준공되어 건물 상태가 양호하고 교통 여건이 우수하다는 장점이 있습니다. 그러나, 1억 3,500만원의 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 리스크가 매우 크므로, 입찰 전 인수 금액을 포함한 총 실질 매입가를 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 군사 관련 법규에 따른 구역 지정으로 인해 향후 건물 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 세류역 도보 이용 가능하여 직주근접성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이라 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 교통망 개선에 따라 시세 상승 여력이 있습니다.

* 인수 보증금 활용: 인수되는 보증금(135,000,000원)을 제외한 금액으로 입찰하므로, 실제 투입 자금 대비 수익률을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현 시세와 인수되는 임차 보증금 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다. 제시된 규칙에 따라, 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다.

현 시세 기준으로 본건의 총 취득 가격을 170,000,000원으로 산정합니다.

이 중 매수인이 부담해야 할 인수 보증금은 135,000,000원입니다.

따라서, 법원에 납부해야 하는 예상 입찰가는 총 취득 가격에서 인수 보증금을 제외한 금액입니다.

예상 입찰가: 170,000,000원 (총 취득가 예상) - 135,000,000원 (인수 보증금) = 35,000,000원.

총 실질 매입가 (입찰가 + 인수 보증금)는 35,000,000원 + 135,000,000원 = 170,000,000원이 됩니다.

이는 감정가 187,000,000원보다 낮은 수준에서 총 매입가를 형성할 수 있어, 합리적인 투자 기회가 될 수 있습니다. 다만, 경쟁 상황 및 임차인과의 협의 과정 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.