나이스옥션 법원경매 수원 2024타경102195 [1] 경기도 화성시 목동 487-5 우성스타타워 2층211호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 목동 "신리천공원 교차로" 동측 인근에 위치하는 우성스타타워 2층 내에 소재함. 본건 주변은 동탄2신도시 내 성숙중인 근린상가지대로, 근린생활시설 및 판매시설, 의료시설, 학원, 운동시설, 공실 등이 혼재하며, 북측으로 목동2공영주차장이 소재함.

교통상황

본건 상가까지 차량 접근이 용이하고 단지 남서측과 남측 도로 건너편에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 좋은편임.

건물의 구조

본건은2019년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 2층 211호로서,
외벽은 석재 및 강화유리 마감,
내벽은 강화유리 또는 페인트 마감,
천장은 미마감 상태로,
창호는 강화유리 창호임.

이용상태

집합건물 지하3층-지하1층은 주차장, 기계실, 전기실 등으로 이용중이며,
1층-7층은 근린생활시설, 판매시설, 운동시설, 의료시설등 123호 구분상가 구조로,
본건 공부상 용도는 제2종근린생활시설(음식점)임.

설비내역

천장에어콘이 설치 되어있으며, 공용부분에 위생설비 및 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지 대지권 목적 토지는 지하3층 지상7층 연면적 13,860.89㎡ 우성스타타워 대지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 남측과 북측, 동측으로 동탄신리천로, 일방통행 도로, 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권 목적 토지 기호(1)은 근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m-35m)(동탄2지구)·중로3류(폭 12m-15m)(일반도로,동탄2지구) 접함, 가축사육제한구역(전부제한), 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지지구이며,

대지권 목적 토지 기호(2)는 근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m-35m)(동탄2지구)·소로3류(폭 8m미만)(소(특)3-184)·중로3류(폭 12m-15m)(일반도로,동탄2지구) 접함, 가축사육제한구역(전부제한), 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공실 상태로 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경102195 (1)

소재지: 경기도 화성시 목동 487-5 우성스타타워 2층211호

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설-음식점)

감정가: 1,060,000,000원

토지면적: 33.85㎡ (약 10.24평)

토지지분: 33.85㎡ (약 10.24평)

건물면적: 106.30㎡ (약 32.15평)

건물지분: 106.3㎡ (약 32.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화성제일새마을금고

특이사항: 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 목동에 위치한 우성스타타워 2층에 소재하고 있습니다. "신리천공원 교차로" 동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 동탄2신도시 내에서 활성화되고 있는 근린상업지대로 형성되어 있습니다. 근린생활시설, 판매시설, 의료시설, 학원, 운동시설 등이 혼재하며, 북측으로는 목동2공영주차장이 위치합니다. 차량 접근이 용이하며, 단지 남서측과 남측 도로 건너편에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 대로2류, 중로3류, 소로3류 등 다양한 도로에 접하고 있어 제반 교통사정은 양호합니다. 인근에 신리천공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

3. 권리분석

본건은 화성제일새마을금고의 신청으로 진행된 부동산 임의경매 사건입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 5월 16일에 접수된 화성제일새마을금고의 근저당권(채권최고액 828,000,000원)으로, 이보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 해당 근저당권보다 늦게 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-20

* 대항력: 있음

주의: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 직접적인 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 임대차 관계의 실체 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

이 외에 2024년 12월 16일에 접수된 화성제일새마을금고의 임의경매개시결정(2024타경102195)과 2025년 11월 21일에 접수된 화성시의 압류(세무과-24 454)가 있으나, 이들 역시 말소 예정입니다. 등기부채권 총액은 828,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 동탄2신도시는 수도권 남부를 대표하는 신도시로, 지역 내 상권이 꾸준히 활성화되고 있습니다. 본 건물인 우성스타타워는 근린상가 및 다양한 판매, 의료, 학원, 운동시설 등이 밀집한 상업지구에 위치해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 신리천공원 인근이라는 점 또한 유동인구 확보에 긍정적인 요소입니다. 다만, 현재 '공실 상태로 임대관계는 미상'이라는 점은 현재 상권 내 공실률 및 임대 시장 상황을 면밀히 파악할 필요가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 단지 인근 버스정류장을 통해 시내외 버스 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 신리천공원, 공영주차장 등 인접 시설이 있으며, 주변 상업지구 내 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계의 명확성을 확인하고 명도 협상 시 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

* 공실 리스크: 현재 공실 상태로 보고되어 있어, 낙찰 후 안정적인 임차인 확보 및 공실 관리에 대한 계획이 필요합니다.

* 상권 경쟁: 동탄2신도시 내 상권은 활발하지만, 경쟁 또한 치열할 수 있어 업종 선택 및 운영 전략 수립 시 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄2신도시라는 우수한 입지 조건과 신축 상가 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 접근성이 좋고 주변에 생활 및 상업 편의시설이 잘 갖춰져 있어 잠재력이 높다고 평가됩니다. 권리 관계도 비교적 명확하여 인수 부담이 적다는 점도 긍정적입니다. 다만, 대항력있는 임차인의 존재(보증금 0원)와 현재 공실 상태는 투자 결정에 앞서 면밀한 사전 조사와 현장 답사를 통해 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2신도시의 발전 가능성 높은 신축 상가.

* 신리천공원 인근의 쾌적한 입지와 풍부한 유동인구 잠재력.

* 우수한 교통 접근성.

* 말소기준권리 외 소멸되는 권리들로 인한 명확한 권리 관계.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 1,060,000,000원을 기준으로 시장 상황, 본건의 현재 상태(공실, 임차인 관련 변수 등), 그리고 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 본건에 대한 추가적인 시장 조사, 현장 방문, 그리고 임대차 관련 사항의 면밀한 검토 후에 결정하는 것이 바람직합니다. 현재 조사된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.