나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7122 [1] 경기도 수원시 권선구 구운동 921-11 라온지오피스텔 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2024.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 구운동 소재 "서수원버스터미널" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 15층 건물 내 제1층 제106호로서,
(사용승인일 : 2019.12.31.)
외벽 : 돌붙임 및 페인트 등 마감
내벽 : 인테리어 등 마감
창호 : 새시 창임.

이용상태

공부상 주용도는 휴게음식점임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 주차장설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접필지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 건부지(상업용)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 폭 약 30미터와 서측 폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(2) : 도시지역, 일반상업지역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.

2)기타
-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 유명신이 2024.8.26. 유치권신고(공사대금 4천만원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경7122 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 구운동 921-11 라온지오피스텔 1층 106호

* 용도: 근린상가 (공부상 주용도: 휴게음식점)

* 감정가: 582,000,000원

* 토지 면적: 8.76㎡ (약 2.65평)

* 토지 지분: 8.76㎡ (약 2.65평)

* 건물 면적: 32.97㎡ (약 9.97평)

* 건물 지분: 32.97㎡ (약 9.97평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 농협은행

* 특이사항: 유치권 신고 건 (성립 여부 불확실)

1.1. 소재지 및 현황

* 본건은 경기도 수원시 권선구 구운동 소재 "서수원버스터미널" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 15층 건물 내 제1층 제106호로서, 사용승인일은 2019년 12월 31일입니다.

* 외벽은 돌붙임 및 페인트 등 마감, 내벽은 인테리어 등 마감, 창호는 새시 창으로 되어 있습니다.

1.2. 면적 및 구조

* 본건은 2필 일단의 토지 위에 건축된 건물이며, 토지 면적은 합계 8.76㎡ (약 2.65평)이고 건물 면적은 32.97㎡ (약 9.97평)입니다.

* 토지는 인접 필지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 건부지(상업용)로 이용 중입니다.

* 건물은 15층 건물 중 1층에 위치합니다.

1.3. 감정가 및 매각조건

* 본건의 감정평가액은 582,000,000원입니다.

* 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

* 본건은 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

2. 입지조건

* 본건은 "서수원버스터미널" 남동측 인근에 위치하여 상업 시설 및 유동인구가 풍부한 지역에 속해 있습니다.

* 주변에 숙박시설, 각종 근린생활시설이 다양하게 분포하고 있어 활발한 상업 활동이 기대되는 지역입니다.

2.1. 주변 환경

* 본건이 위치한 지역은 서수원버스터미널을 중심으로 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

* 또한, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상업 지구의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 접근성

* 본건 건물 내 지하 주차장을 통해 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 남측으로는 폭 약 30미터, 서측으로는 폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 제반 교통 상황은 보통시 됩니다.

2.3. 지역 분석

* 본건은 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동을 위한 최적의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 남측은 대로2류(폭 30m-35m), 서측은 소로1류(폭 10m-12m) 도로에 접해 있어 접근성이 뛰어납니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 4월 13일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권금액: 259,200,000원)입니다.

* 이 외 이성우의 근저당권(70,000,000원), 농협은행의 임의경매(227,248,489원) 등의 권리가 등기되어 있었습니다.

* 최초 소유권 이전 및 신탁등기 관련 내용도 존재합니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 대상

* 본건의 말소기준권리는 2023년 4월 13일 접수된 농협은행의 근저당권입니다.

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(후순위 근저당권, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 명시되어 있습니다.

* 따라서, 특별한 사정이 없는 한 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.4. 임차인 분석

* 임차인 안현진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-06-14. 대항력 없음.

* 임차인 유명신: 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2024-06-12. 대항력 없음.

* 주의: 유명신 임차인은 2024년 8월 26일 공사대금 4천만원에 대한 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 대항력은 없으나 유치권 신고로 인해 인수 여부 및 추가적인 법적 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 업종 적합성

* 본건은 1층 근린상가로서 가시성과 접근성이 뛰어나 다양한 업종이 입점하기에 유리합니다.

* 공부상 주 용도는 휴게음식점이며, 건물 자체도 업무시설과 근린생활시설로 사용되고 있어 외식업, 소매업, 서비스업 등 다양한 상업 활동에 적합합니다.

* 서수원버스터미널 인근이라는 입지적 특성을 고려할 때, 유동인구를 대상으로 하는 업종에 특히 경쟁력이 있을 것으로 보입니다.

4.2. 배후 수요

* 서수원버스터미널 이용객, 인근 상업시설 및 숙박시설 종사자 및 이용객이 주요 배후 수요가 될 수 있습니다.

* 건물 자체에 136개의 호실이 있어 건물 내 종사자 및 거주자 또한 잠재적 고객층으로 확보 가능합니다.

5. 생활정보

* 본건은 상업지역 내에 위치하여 은행, 병원, 관공서 등 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 상업시설을 통해 다양한 식음료, 쇼핑, 문화생활 등 편리한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

* 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 주차장설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 건물 이용에 불편함이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 불확실성

* 임차인 유명신이 신고한 4천만원 상당의 유치권 성립 여부가 불분명한 점이 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 비록 대항력은 없으나, 유치권이 법적으로 인정될 경우 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담하거나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다.

* "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 명시되어 있으나, 유치권의 법리적 해석에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 기타 법적/행정적 제약

* 본건은 비행안전제2구역(전술)에 해당하므로, 건축 및 용도 변경 시 군사 관련 법규에 의한 제한을 받을 수 있습니다.

* 과밀억제권역에 포함되어 있어 관련 법규 적용 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 수원시 권선구 구운동의 서수원버스터미널 인근에 위치한 1층 상가로, 교통 편리성과 상업 시설 밀집이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 비교적 최근에 사용 승인된 건물(2019년)이라는 점도 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

* 다만, 임차인 유명신이 신고한 유치권의 불확실성은 명확한 법률적 판단 없이는 투자가 어려운 중대한 리스크 요인으로 작용합니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하며, 인수 보증금이 없다는 점은 그나마 다행입니다.

* 종합적으로 볼 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 유치권 문제를 명확히 파악한 후 신중하게 입찰을 고려해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 서수원버스터미널 인근의 활발한 상업 지구에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 1층 상가로서 높은 가시성과 접근성을 바탕으로 다양한 업종의 성공적인 운영이 가능합니다.

* 신축 연도(2019년)가 최신에 속하여 리모델링 비용 부담이 적고, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지 이용에 대한 제약이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 582,000,000원입니다.

* 명확하게 파악되지 않은 유치권(4천만원)의 잠재적 인수 가능성을 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가 이하에서의 입찰을 권고합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유치권 성립 여부에 대한 법률적 검토, 주변 유사 물건의 시세 및 임대료 조사, 투자 목적(실거주, 임대 수익 등)을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.