나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경92674 [1] 경기도 포천시 소흘읍 직동리 4-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산 · 평가일 2025.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 직동리 소재 "동막골" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택단지 및 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 전원주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하나, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도수 등으로 보아 제반 대중교통 여건은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형의 완경사지로서, 자연림 상태의 임야 및 일부는 제시외건부지로 이용중임. 기호(3) 대체로 사다리형의 토지에 축대를 쌓아 평탄하게 조성한 상태로서, 종교시설(사찰)의 부속건물 부지로 이용중임. 기호(6) 부정형의 완경사지로서, 종교시설(사찰 및 부속건물) 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 지적상 맹지이나, 현황은 기호(1, 2)토지를 통하여 차량의 진입 가능함. 기호(3),(6) 서측으로 노폭 약3미터 ~ 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호(3) 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22) (일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 국립수목원완충지역<수목원ㆍ정원의 조성 및 진흥에 관한 법률>. 기호(6) 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22) (일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 국립수목원완충지역<수목원ㆍ정원의 조성 및 진흥에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

"지적 및 건물 개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 기호(1) 토지의 공부상 지목은 '임야' 이나, 현황은 일부 제시외건물 부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 (2) : 목조 목조지붕 단층 건으로서 내·외벽 : 통나무 마감, 창호 : 페어그라스 이중 창호임. - 기호 (4)-가,(4)-나 : 경량철골조 경량판넬위 아스팔트 슁글지붕 단층건으로서 내벽 : 벽지 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등 - 기호 (5) : 일반철골조 판넬지붕 3층건으로서 외벽 : 통나무 등 마감 내벽 ; 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

별첨 "내부구조도" 참조.

설비내역

상하수도시설 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도 및 내부구조도" 참조.(제시외건물 기호(㉠~㉥-1)

공부와의 차이

(1) 본건 기호 (2) 건물의 공부상 면적은 76.05㎡이나, 현황은 약128.2㎡임. (2) 본건 기호(2),(5) 건물의 공부상 용도는 단독주택으로, 기호(4-가), (4-나)는 창고시설 및 동물 및 식물관련시설로 등재되어 있으나, 현황은 기호(2)는 사찰(대웅전)로, 기호(5)는 사찰 및 부속건물(숙소)로, 기호(4-가),(4-나)는 주택 및 창고 등으로 이용중임. (3) 본건 기호(4-가), (4-나) 건물은 공부상 별동의 건물이나, 현황은 1동의 건물로 이용중임. (4) 본건 기호 (4-가), (4-나) 건물은 공부상 경량철골조 경량판넬지붕 및 철골조 스레이트 지붕이나, 현황은 경량철골조 경량판넬위 아스팔트슁글지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.제시외 포함(다만, 지상소재 석등 및 석탑, 석불 등은 매각에서 제외)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 건은 의정부지방법원 2024타경92674 (1) 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 한OO이며, 매각 대상은 토지 및 건물 지분입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 소흘읍 직동리 4-1

용도: 단독주택

토지 면적: 1795.00㎡ (약 543.0평)

건물 면적: 458.65㎡ (약 138.7평)

건물 제시외 면적: 369.80㎡ (약 111.8평)

1.3. 토지 정보

본 건의 토지는 기호(1) 부정형의 완경사지로서 자연림 상태의 임야 및 일부는 제시외건부지로 이용 중입니다. 기호(3)은 대체로 사다리형의 토지로 종교시설(사찰)의 부속건물 부지로 이용 중이며, 기호(6)은 부정형의 완경사지로 종교시설(사찰 및 부속건물) 부지로 이용 중입니다. 토지이용계획으로는 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 국립수목원완충지역 등이 포함됩니다.

1.4. 건물 정보

건물은 기호(2) 목조 단층 건물, 기호(4)-가, (4)-나 경량철골조 단층 건물, 기호(5) 일반철골조 3층 건물로 구성되어 있습니다. 공부상 용도와 현황 이용 용도가 상이한 부분이 있습니다. 기호(2), (5) 건물은 공부상 단독주택이나 현황은 사찰(대웅전) 및 사찰 및 부속건물(숙소)로 이용 중입니다. 기호(4) 건물은 공부상 창고시설 및 동물식물관련시설이나 현황은 주택 및 창고 등으로 이용 중입니다. 또한, 기호(2) 건물의 공부상 면적은 76.05㎡이나 현황 약 128.2㎡로 확인되었습니다.

1.5. 감정가

총 감정가는 1,662,503,800원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 포천시 소흘읍 직동리 소재 "동막골" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택단지, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 전원주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입은 가능하나, 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도수 등을 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 지적상 맹지이나, 현황 기호(1, 2) 토지를 통하여 차량 진입이 가능합니다. 기호(3), (6) 토지는 서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부 상 총 채권액은 571,000,000원이며, 건물 등기부 상 총 채권액은 503,000,000원입니다. 등기부 상 다수의 근저당권이 설정되었으나, 모두 말소 예정으로 확인됩니다. 말소기준권리는 최초 근저당권(포천시산림조합, 접수일자 2004-07-29)으로 보입니다. 본 건 강제경매 개시결정 등기(채권자: 한승연, 권리금액: 370,000,000원)가 최선순위 권리로 말소기준 권리보다 후순위로 말소될 예정입니다. 또한, 소유권이전청구권가등기(갑3, 갑2)가 존재하나, 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 포천시산림조합의 근저당권(토지 등기부 을2, 건물 등기부 을1)으로, 접수일자는 2004년 7월 29일입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 채권자 한승연의 강제경매 개시 결정 등기는 소멸되나, 등기부상 말소되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. 다만, 매각물건명세서의 비고란에 "지상권개요" 항목이 있으나 구체적인 내용은 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-30

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 인근 지역(소흘읍 직동리)의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 2014년 준공된 "수목원로얄팰리스A동B동"(전용면적 71.47㎡)이 2024년 11월 140,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 1997년 준공된 "양지빌라"(전용면적 48.79㎡)가 2024년 9월 57,500,000원에 거래되었습니다.

4.2. 동일/유사 물건 비교

본 건은 단독주택으로 넓은 토지(1795㎡)를 소유하고 있으며, 사찰로 이용되는 특수한 물건입니다. 비교 대상 사례들은 다세대 주택으로, 토지 면적 및 건물 용도, 규모 면에서 본 건과 직접적인 비교가 어렵습니다. 본 건의 높은 감정가(16억 6천만원대)는 토지의 가치와 독특한 현황 이용에 기인한 것으로 판단됩니다.

4.3. 예상 입찰가 산정

본 건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 정확한 지분율 확인이 필수적입니다. 감정가는 토지와 건물 전체를 기준으로 산정되었으므로, 실제 입찰가 산정 시 해당 지분 비율을 반드시 고려해야 합니다. 인근 다세대 주택의 시세와 비교 시 본 건의 감정가는 매우 높게 책정되어 있으며, 이는 토지 가격 및 특수 용도의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대규모 상업 시설보다는 전원생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 기본적인 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

차량 이동이 가능한 거리에 초등학교, 중학교 등이 위치할 것으로 보이나, 구체적인 정보는 지도 검색 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 기타

본 건은 자연환경이 우수한 산간 지역에 위치하여 쾌적한 전원생활이 가능합니다. 국립수목원 완충지역에 해당하여 녹지 공간이 풍부합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 및 현황

건물 용도 및 면적의 공부상 내용과 현황이 상이한 부분이 많아, 실제 이용 및 관리에 있어 차이가 존재합니다. 이는 추후 재산권 행사 시 불편을 초래할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 국립수목원완충지역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 건축 및 토지 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건

매각에서 제외되는 석등, 석탑, 석불 등이 존재하며, 이는 매수 후 원상복구 등의 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.4. 혐오시설 가능성

제공된 정보에 따르면 주변 환경은 전원주택 단지, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있어, 혐오시설의 직접적인 존재를 시사하는 내용은 없습니다. 다만, 가축사육제한구역이라는 점은 주변에 축산업이 존재할 가능성을 내포합니다.

6.5. 임차인 관련

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 미상으로 되어 있어 인수되는 보증금은 없으나, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 포천시 소흘읍 직동리의 넓은 토지를 가진 단독주택으로, 현재 사찰로 이용되고 있는 특수한 물건입니다. 감정가는 16억 6천만원대로 높게 책정되었으며, 이는 토지 가치와 현황 이용 특성을 반영한 것으로 보입니다. 공부와의 차이, 토지이용규제, 지분 매각이라는 점은 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 잠재적 가치 상승 가능성.

* 전원주택지로서의 쾌적한 자연환경.

* 사찰이라는 특수 용도로 인한 차별화된 가치.

* 국립수목원 완충지역에 인접한 친환경 입지.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 실제 매각되는 지분 비율에 따라 입찰가가 크게 달라집니다. 감정가는 전체 부동산의 가치를 기준으로 산정되었으므로, 본 건의 지분 비율을 정확히 확인한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 추정 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 감정가 1,662,503,800원을 기준으로, 일반적인 경매 낙찰률과 본 건의 특수성을 고려할 때, 해당 물건의 지분 비율이 전체 지분일 경우, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰이 이루어질 수 있습니다.

만약 본 건이 전체 지분이 아닌 일부 지분만 매각되는 경우, 해당 지분 비율만큼의 가치를 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다. 예를 들어, 전체 가치의 50% 지분만 매각된다면, 해당 지분 가치(약 8.3억원)를 기준으로 입찰가를 재산정해야 합니다.

따라서, 정확한 지분율 확인 후, 주변 유사 물건의 가치, 본 건의 활용 가능성, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다. 현재로서는 감정가의 95% ~ 105% 수준을 잠재적 입찰 희망가 범위로 설정하고, 실제 지분율에 따라 조정하는 전략을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.