나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148427 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제8층 제801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에스플러스 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택 및 근린상가, 아파트단지 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 "오류동역"등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층건 내
제8층 제801호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등임.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 엘리베이터 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 두필지 일단의 부정형 토지로서 주거용(도시형생활주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 18M내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(2015-10-01)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경148427 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제8층 제801호

건물명: 루체비스타

토지면적: 4.93㎡ (약 1.49평)

건물면적: 28.81㎡ (약 8.72평)

건물 용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트) / 업무시설(오피스텔) / 근린생활시설

건축물 준공일: 2020년 3월 20일

건물 구조: 철근콘크리트구조

감정평가액: 276,000,000원

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지조건

주위 환경: 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 근린상가, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 도로, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

경매 진행 내역: 본건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2023년 9월 12일자 구로구(서울특별시)의 압류 (갑6) 입니다.

* 소유권 이전: 2020년 5월 8일 김효주씨 앞으로 소유권 이전 (갑5)이 되었으며, 해당 소유권 이전 이전의 신탁 등기 말소 (갑4) 내역도 있습니다.

* 기타 권리: 소유권 이전 이후 여러 차례 압류 (구로구, 국민건강보험공단) 및 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (갑9)이 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(권미진)

* 보증금: 291,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 8일

* 확정일자: 2020년 4월 4일

* 대항력: 없음 (본건 임차인 현황표 기준)

* 주택임차권 등기: 등기부상 주택임차권 (을3)은 '말소' 처리되었습니다.

* 인수 보증금: 0원

권리분석 요약: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 권미진씨는 보증금 291,900,000원에 대한 임차권을 가지고 있으나, 등기부상 및 임차인 현황표상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 주택임차권 등기 역시 말소 처리되었습니다. 다만, 특별매각조건에 따라 임차인의 대항력 포기와 임차권 등기 말소 조건이 매각 조건에 포함되어 있으며, 이에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

주변 시설: 본건은 오류초등학교 인근에 위치하며, 다세대주택과 근린상가가 밀집한 주거지역입니다. 주변에 병원, 은행, 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

최근 실거래가 분석:

* J팰리스3차(A동): 18.71㎡, 2026년 3월 10일 13,000만원에 거래되었습니다.

* 한보빌라(가,나): 36.44㎡, 2026년 3월 14일 19,000만원에 거래되었습니다.

* 보네르캐슬: 46.41㎡, 2026년 3월 7일 28,500만원에 거래되었습니다.

분석: 본건(28.81㎡)과 유사한 면적 및 연식의 다세대 주택 거래 사례를 볼 때, 시장에서 16,000만원에서 20,000만원 내외의 가격대를 형성할 것으로 추정됩니다. 다만, 감정가액(27,600만원)은 실거래가 대비 높게 책정되었습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 오류동역을 도보 또는 짧은 버스 이동으로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 양호합니다.

주변 교육 시설: 오류초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대의 교육 환경이 비교적 좋습니다.

생활 편의 시설: 단지 인근의 근린상가를 통해 기본적인 생필품 구매 및 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 복잡성: 보증금 291,900,000원의 임차인이 존재하나, 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 그럼에도 불구하고, "대항력 있는 임차인"이라는 특이사항이 언급되었고, "HUG 인수조건 변경" 및 "임차인 및 주택임차권 승계인의 대항력 포기 조건" 등 특별 매각 조건이 명시되어 있습니다. 매각으로 인한 인수 보증금은 0원이지만, 향후 임차인과의 관계 및 HUG 관련 절차 확인이 필수적입니다. 명확한 대항력 없음 및 말소 예정 등기 상태라도, 임차인과의 협의 및 법적 절차 확인에 신중을 기해야 합니다.

감정가와 실거래가 차이: 본건의 감정가액(276,000,000원)이 최근 실거래가 분석에서 나온 추정가(16,000만원~20,000만원)보다 상당히 높게 책정되었습니다. 이는 낙찰 후 명도 및 재매각 과정에서 추가 비용이 발생할 가능성, 혹은 시장 가치와 괴리가 있을 가능성을 시사합니다.

특수 물건 정보: "HUG 인수조건 변경"과 같은 특이사항은 해당 물건의 거래 과정에 복잡성이 있음을 나타내므로, 사전에 충분한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 오류동에 위치한 신축급 도시형생활주택(원룸형) 경매 물건입니다. 지하철 1호선 오류동역 역세권에 위치하여 직주근접성이 우수하고, 주변에 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 1인 가구 및 소형 주거 상품을 찾는 실수요자 또는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

다만, 2억 9천만원대 보증금을 가진 임차인이 존재하며, 대항력은 없는 것으로 기재되었으나, 매각 조건에 임차인의 대항력 포기 조건이 붙어 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이지만, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 감정가액이 실거래가 시세보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 소형 주거 상품: 오류동역 인근으로 1인 가구 및 직장인의 임대 수요 확보가 용이합니다.

신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 상품성이 좋습니다.

잠재적 시세 차익: 권리 관계의 복잡성 및 감정가 대비 시세 분석 결과, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 면적(28.81㎡), 건축 연도(2020년) 및 주변 유사 물건의 최근 실거래가(13,000만원~28,500만원)를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 적정 시장 가격은 약 18,000만원에서 20,000만원 사이로 추정됩니다.

최근 거래된 J팰리스3차(18.71㎡)가 13,000만원에 거래된 점, 보네르캐슬(46.41㎡)이 28,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(28.81㎡)은 약 19,500만원 내외로 평가될 수 있습니다.

다만, 본건은 감정가액(276,000,000원)이 실거래가 추정치보다 높고, 임차인 관련 특수 조건 등 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 판단하에, 예상 입찰가는 195,000,000원으로 제시하며, 입찰 시에는 권리 관계 및 명도 가능성을 면밀히 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.