나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경53337 [1] 서울특별시 서대문구 충정로3가 189-8 아파트 경매
매각기일: 2025-01-14
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경53337 [1] 서울특별시 서대문구 충정로3가 189-8 아파트 경매
- 사건번호: 2024타경53337
- 주소: 서울특별시 서대문구 충정로7길 9
- 용도: 아파트
서울서부지방법원 경매6계 2024타경53337 | 소재지: 서울특별시 서대문구 충정로7길 9 | 감정가: 417,000,000원 | 최저가: 333,600,000원 | 용도: 아파트
1. 서울서부지방법원 2024타경53337 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울서부지방법원 2024타경53337 (1)
소재지: 서울특별시 서대문구 충정로3가 189-8
물건 종류: 아파트
총 감정가: 417,000,000원
토지 면적: 612.90㎡ (약 185.43평)
토지 지분: 7.29351㎡ (약 2.21평)
건물 면적 (전체): 4584.33㎡ (약 1386.79평) - *본 건물 전체 면적으로 추정됨*
건물 지분 (본건): 4584.33㎡ (약 1386.79평) - *제공된 정보 기준이며, 2개 방을 가진 아파트 유닛으로는 이례적으로 넓은 면적임*
매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각
경매 구분: 부동산 임의 경매
채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
특이사항: 지분 매각, 공유자 우선매수 신고
주의사항: 일괄 매각, 지분 매각, 공유자 우선매수권 1회 제한.
아파트 전용면적 및 분양면적: 제공된 정보에 해당 내용이 없습니다.
1.2. 입지 조건
본건은 서울특별시 서대문구 충정로3가에 위치하고 있으며, "동아일보사 충정로사옥"의 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설, 주상복합아파트, 미동초등학교 등이 혼재하는 준주거지역으로 분류되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.
교통 환경으로는 차량 출입이 원활하며, 지하철 5호선 서대문역과 충정로역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 남측의 충정로를 따라 운행하는 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.
토지는 북측으로 약 6m 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.
1.3. 건물 및 토지 현황
건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 8층 건물 중 5층에 위치한 504호입니다. 1996년 6월 13일에 사용승인이 완료되었습니다.
내부 구조는 방 2개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개 등으로 구성된 일반적인 아파트 형태입니다.
건물 마감은 외벽의 경우 세멘몰탈 위 수성 페인트, 내벽은 종이 벽지 및 일부 내장용 타일로 마감되어 있습니다. 창호는 하이샷시 창호 유리로 시공되었습니다.
설비로는 위생 및 급배수 시설이 구비되어 있으며, 도시가스 보일러를 이용한 개별 난방 시스템을 갖추고 있습니다. 또한, 승강기 시설, 옥내 소화전, 화재 탐지 및 경보기 시설 등이 설치되어 있습니다.
토지는 3필지가 일괄되어 부정형의 평탄한 지반을 이루고 있으며, 미동아파트 건부지로 이용되고 있습니다. 공부상 현황과 실제 이용 상태 간의 차이는 없습니다.
1.4. 권리 분석
본건은 서울서부지방법원에서 진행하는 부동산 임의 경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.
본건의 가장 큰 특징은 토지와 건물에 대한 지분 매각으로 진행된다는 점입니다. 또한, 공유자 우선매수 신고가 있었으며, 주의사항으로 일괄 매각, 지분 매각, 공유자 우선매수권의 1회 제한이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰 후 공유자들과의 관계 설정이 매우 중요함을 시사합니다.
탐문 결과, 소유자 가족이 거주하고 있는 것으로 파악되었습니다.
특이사항으로, 본건은 집합건축물로 등기되지 않고 토지와 건물로 각각 등기되어 있으며, 대지권 정리가 미비한 상태입니다. 따라서 추후 소유권 행사 및 관리에 있어 대지권 등기 절차가 필요할 수 있습니다.
1.5. 상권 및 생활 정보
본건이 위치한 서대문구 충정로3가 일대는 서울 도심과의 뛰어난 접근성을 바탕으로 업무시설, 근린생활시설, 주상복합 아파트 등 다양한 용도의 건물이 혼재된 지역입니다. 인근에 미동초등학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.
교통 편의성이 매우 우수합니다. 지하철 5호선 서대문역과 충정로역을 도보로 이용 가능하며, 주요 간선도로인 충정로를 통해 시내버스를 이용한 이동도 편리합니다.
주변 상권은 오피스 밀집 지역과 주거 지역이 결합된 형태이며, 다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능합니다.
1.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태
본건 토지는 국토계획법상 도시지역, 준주거지역, 방화지구에 해당합니다. 또한, 도로 저촉 또는 접합 사항이 있으며, 건축선이 지정되어 있습니다.
이 외에도 다음과 같은 법적 제한 사항이 있습니다:
- 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)
- 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률) - 미동초등학교 인근
- 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법) - 위탁고도: 77-257m
- 정비구역 (도시환경정비사업, 도시 및 주거환경정비법)
- 과밀억제권역 (수도권정비계획법)
- 중점경관관리구역 (2016-11-24 지정)
이러한 제한 사항들은 향후 건축 행위나 개발에 있어 고려해야 할 중요한 요소입니다.
1.7. 잠재적 리스크
가장 중요한 리스크는 본건이 토지와 건물 모두에 대한 지분 매각으로 진행된다는 점입니다. 이는 명확한 권리 관계 설정 및 부동산 이용에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필수적임을 의미하며, 협의 과정에서의 어려움이나 시간이 소요될 수 있습니다.
또한, 집합건축물임에도 불구하고 대지권 정리가 미비하여 토지와 건물로 별도 등기된 점은 소유권 행사의 제약이 될 수 있으며, 추후 대지권 등기 절차를 통해 이를 명확히 해야 할 필요가 있습니다.
공유자 우선매수권 행사가 1회 제한된다는 점은 입찰 경쟁 구도 및 낙찰 가능성에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.
마지막으로, 다수의 법규에 의한 토지 이용 제한은 개발 및 재건축 등에 있어 제약을 야기할 수 있습니다.
본건 주변에서 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.
1.8. 종합 의견
본건은 서울의 핵심 입지 중 하나인 서대문구 충정로에 위치하고 있어, 도심 접근성 및 교통 편의성이 매우 뛰어나다는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 지분 매각 및 대지권 미정리라는 복잡한 권리 관계를 가지고 있어 일반적인 아파트 경매와는 다른 신중한 접근이 요구됩니다.
부동산의 가치는 입지에서 나오지만, 본건의 경우 권리 관계를 명확히 파악하고 향후 공유자들과의 원활한 협의가 가능한지에 대한 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.
1.9. 투자 포인트
본건은 다음과 같은 투자 포인트를 가집니다:
- 최고의 입지: 서울 도심으로의 접근성이 뛰어난 충정로라는 우수한 입지 조건을 보유하고 있습니다.
- 개발 잠재력: 도시환경정비사업 구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
- 실거주 및 임대: 2개의 방을 갖춘 아파트 구조로 실거주 목적 또는 임대 수익 창출이 가능합니다. 다만, 지분 매각으로 인한 권리 관계 명확화 작업이 선행되어야 합니다.
법원 정보
서울서부지방법원 경매6계