나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경53337 [1] 서울특별시 서대문구 충정로3가 189-8 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2024.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 충정로3가 소재"동아일보사충정로사옥" 북동측 인근에 위치하며 ,부근은 상업.업무시설, 근린생활시설, 주상복합아파트, 미동초등학교, 경기대학교서울캠퍼 스 등이 소재하고 있는 준주거지역 내 아파트로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 북동측과 남서측으로 지하철 5호선 서대문역과 충정로역이 위치하며, 남동측 인근의 충정로를 운행하는 각종 노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 8층건 중 제5층내 504호로서 1969.06.13.사용승인 되었음. 마감구조는 외벽: 세멘몰탈위 수성페인트마감. 내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감. 창호: 하이샤시창호 유리임.

이용상태

아파트(방2, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1 등)로 이용중임.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 옥내소화 전시설, 화재탐지 및 경보기시설 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 평지로 미동아파트 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1): 도시지역(2012-08-09), 준주거지역, 소로1류(폭10M~12M)(2024-08-01)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(도시환경정비사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법>. 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중접경관관리구역), 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트,연립.다세 대, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25), 토지거래계약에간한허가구역(2025-10.15)(허가대상 용도:아파트. 지정기간:2025.10.20~2026.12.31). 토지기호(2): 도시지역(2012-08-09), 준주거지역, 소로1류(폭10M~12M)(2024-08-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인 관할교육 청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변 중접경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대강자: 외국인 등, 용도: 단 독, 다가구, 아파트,연립.다세대< 지정기간:2025.08.26~2026.08.25), 토지거래계약에관한허 가구역(2025-10.15)(허가대상 용도:아파트. 지정기간:2025.10.20~2026.12.31). 토지기호(3): 도시지역(2012-08-09), 준주거지역. 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인 관할교육 청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 정비구역(도시환경정비사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>. 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중접경관관리구역), 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대강자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트,연립.다세대, 지 정기간:2025.08.26~2026.08.25), 토지거래계약에간한허가구역(2025-10.15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간:2025.10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 소유주가 거주하고 있는 것으로 탐문됨. 기 타 : (1)본건은 대지권 미정리로 대지권부 토지대장 발급은 불가임. (2)본건 호수의 제시목록과 등기사항전부증명서상 소재지번은 189-8, 189-9, 190-5 3필지이나, 현황은 189-8지상에 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-재매각임.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
-일괄매각
-건물과 토지는 별도로 등기되어 있으나 건물의 경우 구분호로 등기되어 있고, 집합건축물대장상 구분건물로 등재되어 있으며 건물부분과 토지지분을 일괄하여 매각함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경53337 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 충정로3가 189-8

용도: 아파트

감정가: 427,000,000원

토지면적: 612.90㎡ (약 185.44평)

토지지분: 7.29351㎡ (약 2.21평)

건물 총 면적 (JSON 정보 기준): 8,219.874㎡ (약 2,486.46평)

구분건물 정보: 8층 건물 중 5층 504호, 1969년 06월 13일 사용승인 (약 57년 경과)

건물 내부 구조: 방 2, 거실 1, 주방/식당 1, 욕실/화장실 1

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공유자 우선매수신고, 대지권 미등기, 재매각

2. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 충정로3가에 위치하며, 지하철 5호선 서대문역과 충정로역을 모두 이용할 수 있는 더블 역세권 단지입니다.

북동측으로는 동아일보사 충정로 사옥이 있으며, 주변에는 상업 및 업무시설, 근린생활시설, 주상복합아파트 등이 혼재되어 있습니다.

미동초등학교와 경기대학교 서울캠퍼스가 인근에 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

차량 출입이 용이하며, 북측으로 노폭 약 6미터의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 13일 접수된 주식회사 와이비자산관리대부의 근저당권 (을13, 채권최고액 470,000,000원)입니다.

낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 전세권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 낙찰과 동시에 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 명세서상 기재되었으나 관련 내용 없음)

임차인 현황:

* 스카이파이낸셜대부주식회사 (보증금 5,000,000원, 차임 0원)

* 대항력 없음.

* 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 충정로3가 지역은 서울 도심과 여의도, 강남 등 주요 업무지구로의 접근성이 우수한 지역입니다.

지하철 5호선 라인을 따라 상업 및 업무시설이 발달해 있으며, 비교적 높은 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

인근 학교 및 업무시설의 종사자, 학생 등을 대상으로 한 근린생활시설 및 주거 수요가 꾸준히 존재합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 미동초등학교, 경기대학교 서울캠퍼스 등

* 교통시설: 지하철 5호선 서대문역, 충정로역, 다수의 버스 노선

* 편의시설: 인근 상업시설 및 근린생활시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 경매에서 유찰 또는 잔금 미납 등으로 인해 재매각 절차가 진행 중입니다. 입찰 전 물건 상태 및 가치를 면밀히 재확인해야 합니다.

* 특별 매각 조건: 본건은 재매각 물건으로, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 10%보다 높은 보증금이 필요합니다.

* 대지권 미등기: 건물과 토지가 별도로 등기되어 있으나, 건물에 대한 대지권이 아직 등기되지 않았습니다. 이는 추후 대지권 등기 과정에서 추가적인 절차 및 비용이 발생할 수 있으며, 소유권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1969년 사용승인된 건물로, 건축물 자체의 노후화로 인한 유지보수 및 수리, 리모델링 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 낙찰 후 공유자에게 낙찰가로 매각될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 준주거지역, 소로1류(폭10M~12M) 저촉/접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 도시환경정비사업 구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 있어 다양한 규제를 받을 수 있습니다. 특히 도시환경정비사업 구역 지정은 장기적으로 재개발 가능성을 내포하나, 현재로서는 불확실합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울의 중심 업무지구 접근성이 좋은 역세권 입지를 갖춘 아파트입니다.

하지만 재매각, 대지권 미등기, 건물 노후화 등 상당한 리스크 요인을 안고 있습니다.

권리 분석상으로는 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 대지권 미등기 문제는 반드시 전문가와 상담하여 해결 방안을 모색해야 합니다.

공유자 우선매수 신고 가능성과 특별 매각 조건(보증금 20%)을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권: 지하철 5호선 서대문역, 충정로역 이용 편의성.

* 강남 및 도심 접근성: 5호선 이용 시 주요 업무지구로의 이동 용이.

* 준주거지역: 상업 및 업무시설과의 연계성을 통한 가치 상승 잠재력.

* 도시환경정비사업구역: 장기적인 관점에서 재개발 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 427,000,000원

인수되는 임차 보증금: 0원

본건은 재매각, 대지권 미등기, 건물 노후화 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 감정가에 대한 할인율을 신중하게 적용해야 합니다.

공유자 우선매수 신고 가능성 또한 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 것입니다.

또한, 건물 노후화로 인한 수리 및 리모델링 비용, 대지권 미등기 관련 절차 비용 등을 충분히 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

상기 제반 사항을 고려할 때, 감정가 대비 % ~ % 수준에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다. (구체적인 금액은 현장 조사 및 추가적인 시세 분석, 개발 계획 검토 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.