나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1093 [4] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 3051 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1093 [4] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 3051 전 경매

• 사건번호: 2025타경1093
• 주소: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 3051
• 용도: 전

제주지방법원 경매3계 2025타경1093 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 3051 | 감정가: 443,398,000원 | 최저가: 217,265,000원 | 용도: 전

1. 제주지방법원 2025타경1093 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1093 (4)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 3051

용도: 전 (농지)

감정가: 44,339,800원

토지면적: 4,982㎡ (약 1,507평)

토지 제시외면적: 0㎡

건물면적: 0㎡

건물 제시외면적: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권

주의사항: 농지취득자격증명 필요함 (미제출 시 매수신청보증금 미반환), 분묘 1기 소재

2. 물건 현황 및 입지조건

2.1. 토지 이용 현황

본 물건은 농지(전)로 이용 중이며, 제시외 면적 및 건물은 없습니다. 토지 면적은 4,982㎡ (약 1,507평)입니다.

2.2. 위치 및 주위 환경

기호(1) 토지는 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 '세화고등학교' 남서측 원거리에 위치하며, 주변은 전, 임야 등이 혼재합니다.

기호(2, 3) 토지는 '세화고등학교' 남서측 원거리에 위치하며, 주변은 전, 임야, 숙박시설 등이 혼재합니다.

기호(4) 토지는 제주특별자치도 제주시 구좌읍 평대리 소재 '비자림' 동측 원거리에 위치하며, 주변은 전, 임야 등이 혼재합니다.

기호(5) 토지는 '비자림' 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 전, 임야 등이 혼재합니다.

2.3. 교통 상황

기호(1) 인근까지 차량 통행이 가능하며, 버스정류장이 원거리에 있어 교통사정은 다소 불편합니다.

기호(2, 3)은 연접한 토지로 차량 통행이 가능하나, 버스정류장이 원거리에 있어 교통사정은 다소 불편합니다.

기호(4)까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.

기호(5) 인근까지 차량 통행이 가능하나, 버스정류장이 원거리에 있어 교통사정은 다소 불편합니다.

2.4. 형태 및 이용 상태

기호(1)은 부정형 토지로 인접 도로와 대체로 등고·평탄하며, 전으로 이용 중입니다.

기호(2, 3)은 연접한 부정형 토지로 대체로 평탄하며, 전으로 이용 중입니다.

기호(4)는 사다리형 토지로 인접 도로와 대체로 등고·평탄하며, 전으로 이용 중입니다.

기호(5)는 부정형 토지로 대체로 평탄하며, 전으로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

기호(1)은 남측으로 폭 약 3m의 비포장 도로에 접합니다.

기호(2, 3, 5)는 맹지입니다.

기호(4)는 지적공부상 북서측으로 폭 약 16m의 도로에 접하나, 포장은 약 8m 정도 되어있습니다.

3. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉)입니다.

기호(2, 3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급입니다.

기호(4): 계획관리지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급입니다.

기호(5): 계획관리지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급입니다.

4. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자인 구OOOOOOO에 의해 신청되었습니다.

권리 상 특별한 문제는 없어 보이나, 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않으니 유의해야 합니다.

또한, 분묘 1기가 소재하고 있어 향후 분묘 이장에 대한 추가적인 비용 및 절차가 발생할 수 있습니다. 분묘 이장 절차는 관련 법규에 따라 진행되며, 일반적으로 이장 비용은 묘지 상태, 유골 수, 장비 사용 여부 등에 따라 달라지나, 최소 수십만원에서 수백만원까지 소요될 수 있습니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 주변 환경 및 상권

제주시 구좌읍 세화리는 제주의 아름다운 해변과 함께 조용하고 평화로운 분위기를 가진 마을입니다. 최근에는 '워케이션의 성지'로 불리며 인구가 증가하는 추세이며, 카페, 소품샵, 식당 등 아기자기한 상권이 발달하고 있습니다. 특히 당근 주산지로 유명한 구좌읍의 특성을 살린 당근 관련 상품도 찾아볼 수 있습니다. 숙박시설도 혼재되어 있어 관광객의 왕래가 있는 편입니다.

5.2. 생활 편의시설

본 물건지 자체는 농림 지역에 가까운 곳에 위치하나, 인근 세화리 마을에는 기본적인 편의시설 및 상업시설이 존재합니다. 제주시 동부권에 위치하여 다른 지역으로의 이동이 용이하나, 대중교통 이용 시에는 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 물건은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 해당 증명서를 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금을 반환받지 못하게 되므로, 사전에 자격 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

6.2. 분묘 존재

토지 지상에 분묘 1기가 소재하고 있어, 이를 해결하기 위한 이장 또는 협의가 필요합니다. 이 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 맹지

기호(2, 3, 5) 토지는 맹지로, 인접 도로에 직접 접하지 않아 건축이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 다만, 기호(4)는 비교적 넓은 도로에 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다.

6.4. 개발 제한

토지이용계획상 계획관리지역, 생산관리지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당합니다. 이는 건축 행위나 토지 이용에 대한 규제를 받을 수 있음을 의미합니다.

6.5. 주변 환경 (혐오시설)

인근 제주시 구좌읍 동복리에 제주환경자원순환센터(쓰레기 소각 및 매립 시설)가 운영되고 있으나, 이는 2017년경 조성된 시설로, 해당 물건지(세화리 3051)와 직접적인 인접 지역은 아니며, 오히려 지역 주민과의 상생 모델로 소개되고 있습니다. 현재까지 해당 물건지와 직접적인 연관이 있는 혐오시설로 인한 문제는 보고되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 구좌읍 세화리의 농지로서, 아름다운 자연환경과 점차 활기를 띠고 있는 마을 상권을 함께 갖추고 있습니다. 그러나 농지 취득의 까다로운 절차, 분묘의 존재, 일부 맹지 포함 등 해결해야 할 과제들이 있습니다. 토지이용계획상 여러 규제가 존재하지만, 계획관리지역 등은 향후 개발 가능성도 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 자연환경 및 지역 가치 상승

제주 동부권의 아름다운 자연환경과 세화리의 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 세화리는 워케이션 명소로 부상하며 젊은층의 유입과 함께 지역 활성화를 경험하고 있습니다.

8.2. 다양한 토지 이용 가능성

농지로서의 활용 외에도, 토지이용계획상의 용도지역(계획관리지역 등)에 따라 향후 개발 가능성을 검토해볼 수 있습니다. 다만, 관련 법규 및 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

8.3. 매력적인 입지

세화고등학교와 비자림 인근에 위치하며, 향후 도로 접근성 개선이나 지역 개발에 따라 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. 특히 기호(4) 토지는 넓은 도로에 접하여 접근성이 좋습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계