나이스옥션 법원경매 제주 2024타경32558 [1] 제주도 제주시 오라이동 OOOOOO OOOOOOO OOO 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 오라이동 소재 "오라초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 일련번호 2,7,8: 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, "폐원"상태임.
- 일련번호 3,4,6,10: 인접지 및 도로와 등고평탄한 일단의 부정형의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용중임.
- 일련번호 9: 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, "전(휴경지)"임.

인접 도로상태

- 일련번호 3,4,6,10: 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에, 남측으로 노폭 약 7미터의 막다른 포장도로에 각각 접함.
- 일련번호 2,7-9: 지적도상 맹지이나, 인접필지(일련번호 3,4,6,10)를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 공법상 제한사항(토지이용계획사항) 참조.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이

일련번호 2,7,8 토지는 지목 ‘과수원’이나, 현황 ‘폐원’상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 "건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 일련번호 1 파이프조 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2003.11.5.)
외벽: 노출판넬 등 마감,
내벽: 노출판넬 등 마감,
바닥: 시멘트몰탈 등 마감,
창호: 샷시창 등임.
- 일련번호 5,11,13 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2003.11.5.)
외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감,
내벽: 페인팅, 타일 등 마감,
바닥: 타일 등 마감,
창호: 샷시창 등임.
- 일련번호 12 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2003.11.5.)
외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감,
내벽: 타일 등 마감,
바닥: 타일 등 마감,
창호: 샷시창 등임.

이용상태

-일련번호 1: "정비소"임.
-일련번호 5: "자동차관련시설(강의실 등)"임.
-일련번호 11: "자동차관련시설(사무실 등)"임.
-일련번호 12: "화장실"임.
-일련번호 13: "통제실"임.

설비내역

일련번호 5,11,12: 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호 9 지상에 제시외 건물 ㄱ-ㄷ이 소재하는바, 구조·사용자재·시공정도 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하였으며, 면적사정은 개략적인 실측에 의거하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

일련번호 2,7,8 토지는 지목 ‘과수원’이나, 현황 ‘폐원’상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출 필요(목록 2, 7, 8, 9, 미제출시 보증금 미반환), 제시외(ㄱ~ㄷ) 기계실 및 창고 등 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경32558 (1)

소재지: 제주도 제주시 오라이동 1998-1 탐라자동차학원 씨동호

용도: 자동차 관련시설

감정가: 15,006,485,740원

토지면적: 13,444.00㎡ (약 4,067평)

건물면적: 453.79㎡ (약 137평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 오라이동 소재 "오라초등학교" 서측 인근에 위치.

주위 환경: 주변은 전, 과수원, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통으로 판단됨.

토지 이용 및 현황: 일련번호 2,7,8 토지는 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, "폐원" 상태임. 일련번호 3,4,6,10 토지는 인접지 및 도로와 등고평탄한 일단의 부정형의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용 중임. 일련번호 9 토지는 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, "전(휴경지)"임.

인접 도로: 일련번호 3,4,6,10 토지는 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에, 남측으로 노폭 약 7미터의 막다른 포장도로에 각각 접함.

진출입로: 일련번호 2,7-9 토지는 지적도상 맹지이나, 인접필지(일련번호 3,4,6,10)를 통해 진출입 가능함.

1.2. 권리분석

주요 권리 사항:

토지 등기부상 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2021-12-30) 채권최고액 9,720,000,000원 (인수되는 권리)

건물 등기부상 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2021-12-30) 채권최고액 9,720,000,000원 (인수되는 권리)

임의경매 개시 결정: 제주지방법원 2024타경32558 (2024-09-12) 채권액 11,365,612,066원 (말소 기준 권리)

임차인 현황:

네이처앤시티주식회사 (대표자:김명옥): 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2023-03-13, 대항력 없음.

이은철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-05, 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요.)

주식회사드림타워 (대표자:홍형자): 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2022-06-03, 대항력 없음.

주식회사비에이치라이프 (대표자:송아현): 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2023-12-08, 대항력 없음.

주식회사아렌 (대표자:천지원): 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2022-03-25, 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요.)

주식회사아렌빌리지 (대표자:강종철): 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2022-03-25, 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요.)

철)주식회사 유비티 (대표자:최원용): 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2022-03-25, 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요.)

주식회사혜성에너지솔루션 (대표자:최원용): 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2024-07-15, 대항력 없음.

특이사항:

농지취득자격증명: 일부 토지(목록 2, 7, 8, 9)에 대해 제출 필수. 미제출 시 보증금 반환 불가.

법정지상권: 성립 여부 불분명.

말소되지 않는 권리: 물건명세서상 "해당사항 없음"으로 기재되어 있으나, 등기부상 9,720,000,000원의 근저당권이 인수되므로 주의가 필요함.

제시외 건물: (ㄱ~ㄷ) 기계실 및 창고 등은 매각에서 제외됨.

1.3. 상권분석

해당 물건은 제주도 제주시 오라이동에 위치하며, 과거 탐라자동차학원으로 이용되었던 부지임.

현재 일부 토지는 "폐원", "전(휴경지)" 상태이며, 자동차운전면허학원 부지로 사용되었던 일부 토지는 조사 당시 운영이 중단된 상태였음.

주변은 전, 과수원, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 상권 형성이 가능하나, 물건 자체의 이용 현황 및 법적 제약을 고려해야 함.

1.4. 생활정보

인근에 오라초등학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 양호함.

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용 가능.

제주 시내 접근성은 차량 이용 시 보통 수준으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 근저당권: 채권최고액 9,720,000,000원의 근저당권을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 부담액이 매우 큼.

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성 상존. (이은철, 주식회사아렌, 주식회사아렌빌리지, 철)주식회사 유비티)

농지취득자격증명: 일부 토지(목록 2, 7, 8, 9)에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수 위험.

법정지상권: 성립 여부가 불분명하여 토지 이용에 제약을 줄 수 있음.

공부상 불일치: 지목, 현황, 건물 구조 및 용도 등 공부와 실제 현황 간 차이가 다수 존재하여 추가 확인 필요.

맹지: 지적상 맹지인 토지가 존재하나, 인접지를 통해 통행 가능함.

제시외 매각 제외: 기계실, 창고 등 일부 제시외 건물은 매각에서 제외되므로 현 상태 그대로 인수 여부 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주도 제주시 오라이동에 위치한 대규모 자동차 관련 시설 부지임. 넓은 토지 면적과 기존 시설 활용 가능성은 장점이나, 97억 원이 넘는 근저당권을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담임.

대항력 있는 임차인 존재, 법정지상권 불분명, 농지 취득 관련 절차 등 여러 법적, 행정적 고려사항이 산재함.

제시된 감정가는 150억 원대이나, 인수되는 채무액을 고려하면 실질적인 인수가격 산정 및 활용 방안에 대한 심층적인 검토가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

제주도 내 희소성 있는 대규모 토지 보유.

기존 자동차 관련 시설 및 부지 활용을 통한 사업 재개 또는 전환 가능성.

토지 이용 규제 및 법적 문제 해결 시, 주변 개발 여건에 따른 잠재적 개발 가치.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 9,720,000,000원의 근저당권을 매수인이 인수해야 하므로, 일반적인 경매 물건과 달리 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출은 인수되는 채무액, 토지 및 건물의 현재 가치, 활용 계획에 따른 미래 가치, 명도 및 법적 문제 해결 비용, 그리고 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

제시된 감정가는 15,006,485,740원이나, 인수 채무액을 고려하면 실질적인 인수가격은 감정가보다 현저히 낮게 책정될 가능성이 높습니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서 전문가와 상담하여 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.