나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6686 [2] 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 1934-2 로잔팰리스 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 1, 2)은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 소재 '신촌초등학교' 북동측 인근
에 위치하며, 주위는 아파트 등의 공동주택, 단독주택, 노선변 근린생활시설 등으로 형성된
주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황
은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상7층 건물 내 제1층 제103호(기호 1) 및 제2층
제203호(기호 2)로서,
(사용승인일: 2017.11.30.)
외벽: 석재타일 및 드라이비트 마감 등,
창호: 칼라PVC샷시 이중창호 등임.

이용상태

기호 1, 2 공히 아파트 단위세대(건축물현황도상 각 호별 방 3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장
실 2 등)로 이용 중임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등 갖추
어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 자루형 토지로서, 아파트의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 지적상 노폭 약 15m의 왕복2차로(도로명: 신북로)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

① 신촌리 1934-2: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사
문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대
상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도
시 조성을 위한 특별법>

② 신촌리 1934-4: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획
심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경6686 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 1934-2 로잔팰리스

용도: 아파트

감정가: 292,000,000원

토지면적: 90.50㎡ (약 27.37평)

토지지분: 90.495㎡ (약 27.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적 추정): 83.52㎡ (약 25.27평)

건물지분: 83.521㎡ (약 25.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강

건물 사용승인일: 2017년 11월 30일

총 세대수: 약 28세대 (로잔팰리스 기준)

등기부채권 총액: 840,000,000원 (근저당 2건 합계)

경매 신청 채권액: 414,854,540원 (강남영동새마을금고)

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 소재 '신촌초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. [cite: Provided Data] 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다. [cite: Provided Data] 남측으로 노폭 약 15m의 왕복 2차로인 '신북로'와 접하고 있어 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. [cite: Provided Data] 제주 시내 및 주요 관광지와 비교적 가까운 거리에 있으며, 동쪽 해안도로 인근에 위치하여 자연환경을 누리기 좋습니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당권(2022.04.27. 접수, 480,000,000원)보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. [cite: Provided Data] 최초 신탁등기 말소(2021.12.01.) 이후 현재까지 설정된 총 채권액은 840,000,000원으로 확인됩니다. [cite: Provided Data] 경매 신청 채권자는 강남영동새마을금고이며, 채권액은 414,854,540원입니다. [cite: Provided Data] 인수할 권리 및 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. [cite: Provided Data]

4. 상권분석

본건이 위치한 신촌리는 제주시와 인접해 있으며, 신촌초등학교를 비롯한 교육시설과 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다. [cite: Provided Data] 동쪽 해안도로 접근성이 좋아 바다 경관을 즐기기 용이하며, 함덕해수욕장 등 관광지와 가까워 관광객 수요 또한 기대할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

건축물현황도상 해당 호실은 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실 2개로 구성되어 있습니다. [cite: Provided Data] 건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 7층 규모이며, 사용승인일은 2017년 11월 30일입니다. [cite: Provided Data] 기본 급배수, 위생, 가스보일러 난방, 승강기, 화재경보 설비 등을 갖추고 있습니다. [cite: Provided Data]

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계: 본건의 정확한 임대차 관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 점유 관계 및 퇴거 조건 등은 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. [cite: Provided Data]

* 높은 채무 총액: 감정가 대비 근저당권 등 담보 채무 총액이 상당히 높아, 유찰 가능성 또는 경매 절차의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. [cite: Provided Data]

* 토지이용계획: 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역 등 다수의 제한사항이 있어 건축 및 개발 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다. [cite: Provided Data]

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 조천읍 신촌리의 아파트로, 신촌초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 환경이 비교적 양호합니다. [cite: Provided Data] 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 바다 조망이 가능한 장점을 가지고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 채무 총액이 감정가를 크게 상회하며, 토지 이용에 일부 제한이 따르는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 제주시와 인접하고 교통 접근성이 좋으며, 주변 자연환경이 쾌적합니다.

* 오션뷰 가능성: 로잔팰리스는 바다 조망을 강점으로 내세우는 단지로, 실제 세대에서 우수한 조망이 기대됩니다.

* 전용면적 대비 넓은 토지 지분: 토지면적 90.50㎡에 대한 지분(90.495㎡)을 소유하여 향후 재건축 등에서 유리할 수 있습니다.

* 임차인 보증금 미인수: 경매 취득 시 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어 추가적인 자금 부담이 없습니다. [cite: Provided Data]

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 볼 때, 본건의 감정가는 292,000,000원입니다. [cite: Provided Data] 인근 유사 아파트의 최근 실거래가 정보에 따르면, 84.42㎡ 면적의 경우 2025년 7월 310,000,000원, 2023년 1월 293,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 로잔팰리스 2층 매물이 320,000,000원에 나와있는 점을 고려할 때, 시장 상황은 감정가 수준 이상을 형성하고 있는 것으로 보입니다.

채무 총액이 감정가보다 훨씬 높고 (840,000,000원 vs 292,000,000원) [cite: Provided Data], 별도의 인수 보증금이 없는 상황이므로, 입찰가는 감정가와 유사하거나 조금 상회하는 선에서 고려해 볼 수 있습니다.

본건의 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 320,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 이는 주변 시세 및 현장 확인을 통한 정확한 물건 상태 평가, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.